【学习背景】
①疫情下地方政府放松的：土地款、预售条件等方面
②2020年2月16日，财政部发表了房住不炒的意见。
→房地产行业不会放松限购限贷
部分房企面临的问题：严重资不抵债→破产→法拍资产
今年地产投资人拿地出业绩的突破口：法拍
【司法拍卖的土地】
优势：价格
原因：快速将资产变现，用于偿还各种债务，在市场评估价格的基础上进行打折
明文规定：2004年最高人民法院公布《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条：
拍卖应当设置保留价，首次拍卖的保留价不得低于市场评估价格的80%；
如果流拍后继续拍卖的，保留价不得低于前次保留价的80%。
解释：法拍几个最低可以打到八折，再次流拍后可在前面价格的基础上再八折，后面如果流派还可以八折，以此类推。
公开拍卖项目对比：法拍项目PK招拍挂项目
法拍项目：前期研判复杂程度较高
地块问题项目开发情况项目公司资产对外法律关系注意：前期研判工作前置，在挂网公示之前
【税费问题】
涉及五种：
增值税 土地增值税 契税 印花税 拍卖服务费
一、增值税
法规：2016年国家税务总局公布《纳税人转让不动产增值税征收管理办法》
内容：
二、土地增值税
相关票据完备→按照四级超率累进税率征收
相关票据遗失/失真→按照8%的税率征收
三、契税
按照3%的税率征收
纳税基数为不含增值税的金额→进行换算后再计算契税
四、印花税
税率：万分之五
计税依据：拍卖成交确认书 法院裁定书
注意：交易双方都需要分别缴纳万分之五的契税【疑问：此处交的是契税还是印花税？】
五、拍卖服务费（佣金）
规则：与招拍挂土地的交易服务费使用同样的规则，各地收费标准不同
最高人民法院制定的标准：
200万以下→不超过标的的5%
200万-1000万的部分→不超过标的的3%
1000万-5000万的部分→不超过标的的2%
5000万-1亿的部分→不超过标的的1%
超过1亿元的部分→不超过标的的0.5%
缴费方：
拍卖成功→买家承担
拍卖失败→申请人承担（一般是破产管理人）
税费承担的特别之处：
因为被执行人（土地所在公司）已经没钱，上述5项税费成本一般都由买家承担。
法院在项目的竞拍公告里会进行约定，将买卖双方的税费规定为由买家承担。
买家注意：前期测算时要将这些成本考虑进去，否则后面利润率会有较大差距。
项目的全票价格：缴清增值税、土地增值税、所得税以后，项目实际取得的价格。
此处涉及的问题：前期已经缴纳的税费，在后期开发过程中，是否会被税务部门作为开发成本认可的问题。
解答：《土地增值税暂行条例实施细则》列举了各项可扣除的成本，并未明确禁止不能扣除。
特例：有的地方政府是明文规定不能计入和抵扣的，如广西省。但不具备普遍性。
原则：法无明文禁止即可为