上週國家出了一個關於土地的新政策，簡單來說就是農業用地轉為建設用地的審批，今後會將一部分權限下放到省級政府。這個政策已經出了一週了，本來不打算專門寫一篇文章來評論一下，怎奈之後幾天有幾個朋友來問我，這個對房價是什麼影響？我直接告訴他利空。
結果我幾個朋友都不信，然後給我轉了各路媒體的文章，基本上都說的房價上漲。這個結論擺到我面前，我是真的迷了！怎麼看這個政策都是利空，至少也是房價穩定，怎麼就能硬生生寫成利好了？所以今天就來講講這個事情為什麼說是一個大大的利空！
1.供給上升、價格就下降，這是經濟學的基本邏輯
市場經濟大家都懂的，價格基本上是由供求關係決定的。供不應求價格上漲，供大於求價格下跌，我相信這個道理沒有人不懂。那麼下放建設用地審批，對房地產市場供給是增加還是減少呢？顯然是增加，所以其影響不言自明。
我們換一個角度來看房價的問題，我們先不說北上廣深四個一線城市，先說說香港房價的歷史。香港房價漲漲跌跌很多次了，但是跌的最厲害的莫過於1997年到2003年。
大家印象中的香港，房價高的離譜，甚至許多人只能住在“鴿子籠”一樣大小的房子裡。如果一個人房間裡的床鋪不是三面靠牆，就說明這個人房子已經不小了。可能有人覺得，香港房價高，一方面是收入高，另一方面是土地少，所以房子少。其實並不是的，至少打開衛星地圖就能發現，香港其實真正建成房子的土地並不多。傳言中，香港就是“七分綠化、三分建築”。
那麼降低高房價，能否通過提高房屋供應來實現呢？香港歷史上還真有這麼幹過。1997年，香港政府提出在十年內，要讓七成的香港人買到屬於自己的房子，為實現這個目標每年新建至少8.5萬套廉價住房。
這個計劃從2000年開始正式起效，當年10萬套建好的廉價住房開始入市，後續幾年每年都有8萬套以上廉價住房入市，市場對房價的信心徹底擊垮。到2004年時，最高已經跌去七成。
回到北上廣深四個一線城市，北京市耕地面積佔北京市的十分之一左右，上海市耕地面積占上海市的三分之一左右，廣州和深圳周邊耕地和潛在建設用地更多。上海高校的教授曾經測速過，上海將耕地面積的一半轉為建設用地，至少可以提高上海人口容量上限500萬人。那麼對應能多出來多少套房子呢？
如果放開建設用地審批權，如果真的是“鉚足勁”使勁地批，迅速擴大住房供應的話，加上配套的公租房、自住房、兩限房，那麼對於房價利空的衝擊只會更大。
有人以此認為這個是擴大特大城市人口上限的“前奏”，但是這個只是許多媒體自己“口嗨”，根本就沒有真憑實據。就算是擴大人口上限，都往現在的類似於郊區的地方住，對市區的房價能形成利好嗎？
2.地方財政有了更多的儲備，拉高地價的壓力也相應減弱
國內房價為什麼高？並不是施工成本有多高，很大的一部分原因就是因為地價貴。地價作為總成本佔很高的比例，逐步把房價往上拉。這也是為什麼許多城市土地拍賣完，馬上就有建築方面的專家預測開盤價格，畢竟建設的成本相對來說好預測，只要有了地價的基礎，開盤價並不難。
客觀地說，因為咱們國家沒有房產稅，所以地方搞地鐵等大型基建確實缺乏穩定的收入來源，過去對賣地收入的依賴性很大。
在這個政策出臺之前，能用於拍賣的土地總感覺是有限的，所以也有動力去拉高地價。能賣一塊是一塊嘛。但是現在審批權限下放了以後，地方財政的土地儲備就很充足了，規劃也可以慢慢做了，有些地也不是非要賣高價了。
那麼合理預計土地價格的下降，對於新房房價來說絕對是利空，那麼也會對二手房房價形成一定的利空。
3.大城市擴張的連鎖反映，帶動其他城市房價下降
2000年互聯網基本成熟之後，因為遠程辦公越來越便利，許多人都預測大城市將要逐步消失。但後面發生的事情大家都知道了，不僅大城市沒有消失而且還越變越大，小城市不但沒有壯大反而越縮越小。這也進一步說明了，人口聚集才能創造更多的需求和就業機會，如果不加限制城市只會越來越集中也越來越大。
那麼對應到放開建設用地審批權上面，這個事情直接的受益人是誰？肯定還是土地相對緊張的大城市、省會城市和發展的比較好的二線城市。三四線城市缺地嗎？可能也缺，但肯定不會像大城市那麼需要。
在現在的房價面前，除了炒房的“有錢人”，大部分人是不可能像普通投資品一樣買一堆房子屯著。所以許多人只能在繼續擴張的大城市和小城市之間選擇一個地方安家。
現在交通發達，年輕人走南闖北的機會很多，越來越多年輕人對老家或者家鄉的感情已經相對淡漠，可以預見選擇大城市的人會越來越多。配合當前逐步放開的戶口政策大環境，三四線城市人口流出將越來越多，房價肯定也會受到拖累。
從這三個角度看，不管怎麼看都是對房價利空，真不知道利好這個消息是怎麼來的？出臺政策這段時間，房地產企業頻頻拿地就是利好嗎？就是看多未來樓市嗎？這個邏輯是不是過於牽強了！