房子是不是银行炒起来的，和开发商没关系吗？

被驴踢坏了

房子的价格被炒起来是受多方面因素造成的，并不是单一的银行或者开发商就能导致其上涨。主要有以下几个因素：

一、土地价格

1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国的土地开始实行有偿有期限使用，土地出让金就变成了地方财政收入，当地方财政出现困难的时候就会通过出售土地而增加。出让的土地价款又分为两部分，一部分是征地拆迁等相关补偿款，另外一部分叫土地政府净收益。所以最终的土地价格确定是和以上两部分相关联，随着时间，两部分都是水涨船高，最终土地价格也变的越来越高。以北京为例2008年住宅平均土地价格楼面单价（每建筑平方米的价格）3500元/平方，到2019年住宅平均楼面单价26000元/平方米，10年左右涨了643%，地的价格涨了，房子价格当然也会涨。

二、土地供应量

每年各地方国土资源部都会发布当年土地供应计划，供需决定了价格，如果当年可供应的住宅用地量比较小，但是城市中需求买房的人多，那在仅有的楼盘中只能提高价格淘汰一些有购房需求的人。

三、通货膨胀

通货膨胀分为两个方面来影响房价：

①整个经济下的通货膨胀，在这个环境下，盖房子过程中的材料费、人工成本都在不断的上涨，开发商的管理成本也在上涨，再加上地价水平，最终表现出来房价也会随之上涨。

②大量发行货币，将资金六通到市场上，之前在没有房住不炒的政策下，大部分的钱都流入到房地产市场，对于银行来讲，发放贷款获取利息收益是银行的主营业务，那么贷款只有发放到房地产上面是长期获取利息收益的最好去处。首先，贷款给开发商，开发商通过融资来开发建设，如果市场中钱多，银行贷款利率低，开发商是不着急通过销售回款回流资金，所以可以捂盘惜售，提高售价。其次，银行通过发放住房按揭，让大部分人能买的起房，买房的人多了，供小于求了，房价自然也会上涨。

四、地方财政收入

在房地产领域有两部分属于地方财政收入，第一部分就是第一条说的土地出让金收益，第二部分就是购房交易过程中产生的税费，税费都是以房地产价格为基数的，当然是价格越高越高，价格越高，地方财政收入越高，地方政府当然是希望房地产市场活跃。

五、房地产中介

上面的四条说的房屋价格基本上都是新的商品房，房地产中介主要影响的是二手房价格，一般卖房和买房人都不太了解市场的价格，都会去咨询房地产中介行情，在卖房的时候中介会让你先挂个比较高的价格，方便买方砍价，对于买方他们会以房源稀少，制造比较抢手的的情景促成买方抓紧成交，因为中介费是和房屋成交价格相关联的。

房子被炒起来还和很多其他因素有一定关联，因为房子上下游相关产业链有很多牵动着整个GDP，不能单纯的说是银行炒起来的，也不能单纯的说是开发商良心黑暴力赚钱。

我的回答希望能够给到你一定帮助，如果觉得不错，可以关注我@小主妇理财，后续我会在我的文章里面对房子这块做一个专题讲解

小主妇理财

一、房价涨幅

近10年，房价成了热度持续性最长的话题之一。2009-2019年，许多城市房价涨幅可观，特别是四大一线城市。

北京上涨：312%

上海上涨：257%

深圳上涨：418%

广州上涨：324%

现在问题来了，房价涨了这么多，房地产企业究竟赚了多少钱呢？

二、各大地产公司盈利

想知道一家企业赚了多少钱，最直接的方法是看其财务报告。虽然2019年第三季财务报告已经发布，但年度数据报告的准确性更高，所以表格采用了2018年的年报数据。

从图表中，我们可以发现大型地产公司。如恒大、碧桂园和万科在营业收入及净利润上都有突出的表现。

可是仔细分析后，你定会发现地产公司们赚钱似乎并不轻松，一众地产公司营业收入数千亿，净利润只有数百亿。

图中几家公司算了平均值，若其营业收入为100元，则净利润为10.35元。

有人说了，这还不赚钱么，卖100元的货赚10.35元，很多行业都没它赚的多。

嗯，这么说也没错，但大家可能忽略了其他条件。因为同时展示五家地产公司数据显得过于冗余，为了方便说明，我单独以万科的财务数据为例。

对于股票比较感兴趣的读者，应该对于表格中的财务数据比较熟悉。然而，理财小白可能就比较懵圈了。不过，你也无须担心，大林将以通俗易懂的方式说明。

举例：

有一家W公司，它只有2449元的本钱，但要做的生意很大，不得已只能向银行借钱。银行一看W公司手里有大把的土地，可以抵押，信用有保障，于是借给它1.39万元。W公司就此掌控了1.63万的资产（包括土地）。可是，从买地盖楼到销售，需要很长时间。W公司虽然很厉害，但也要1304.35天。幸苦了一年，最后一算账，发现2018年卖了2976.79元的货，赚了337.73元。

你将例子中W公司的货换成房子，计量单位元换成亿元，结果就是万科公司2018年的财务数据。

1、2976.79元的货类似于营业收入2976.79亿元，赚了337.73元类似于净利润337.73亿元。

2、存货周转天数就是买地、盖楼、销售全流程需要1304.55天。

3、资产=负债+所有者权益，1.53万亿=1.29万亿+2356.21亿，万科的钱基本都是借的，2018年资产负债率高达84.59%。

对数据简单分析后，你就可以发现，像万科这样的公司，只靠自己的本钱想通过地产赚大钱是不行的，因为盖楼时间很长，要差不多三年，不像快餐店，几个小时就可以买菜、炒菜、最后客人吃到嘴里。

若万科不借钱，只靠本金做地产生意，自己投入100元，只能赚到3.66元（2018年总资产回报率）。

万科若借钱做地产生意，自己投入100元，则能赚到23.24元（2018年净资产回报率），因为别人愿意借给它560.50元。

关键在于金融机构给地产公司提供充足的“资金”。

三、普通人关于地产的知识

上述关于地产公司财务数据的分析，可能与大部分人的认知有偏差。盖楼卖房的地产公司居然只赚了这点钱，在我们老家盖一栋小楼可便宜了。

当然，有人觉得房屋建造成本不高也是事实。

一年前，好友罗康建新房，他表示：

老家在县城郊区，在自家宅基地上盖房子，建筑面积200平米，两层小楼，人工7万多，材料11万多。除去电器和家具，水电瓷砖全部一次到位，一套200平方的房子，不过19万元。

照此计算，罗康200平房子的单位建造成本为950元。当然，这在当地也非常实惠了。

我们不可能都在农村盖楼，大部分都要在城市买房，城里的房子成本是多少呢？

上海房子预估每平方造价：4511元

1、配套费用（大配套、小配套，人防易地建设费）小计：720元

2、前期费用（建筑设计费用、景观设计费用、垃圾清运费用、审图费、监理费、造价咨询费）小计：121元

3、建安成本（土建、门窗、保温、室外绿化、电梯、室外道路）小计：2740元

4、经营管理成本（管理费用、销售费用、财务成本）小计：930元

西部房子预估每平米造价：3160元

1、配套费用：160元

2、前期成本：60元

3、建安成本：2200元

4、经营管理成本：740元

实际上，全国的建材成本和人工成本不会有太大的差异，真正的差距在于土地费用和税金

四、城市地价

你可能好奇，地产公司获取城市土地，要多少钱一平方？

北青网2019年11月20日消息：

北京为一线城市标杆，大家可以估算大城市的地价。在这里要补充说明一下，类似北京这样的大城市，对于土地开发都有一定的限制性要求，譬如限价。

可见，地产行业深受政策影响。

上海易居房地产研究院最新发布《2019年11月40城土地市场报告》。报告显示，11月40座城市土地成交面积环比增长18.8%，平均土地成交均价环比下跌1.6%，土地成交溢价已连续5个月下降。

2019年11月40座典型城市：

1、土地成交建筑面积4803.4万平方米，环比增长18.8%，同比增长12.2%。

2、土地出让金收入为2266.6亿元，环比增长37.4%，同比增长12.9%。

照此报告计算，40座典型城市每平方平均地价为4718.78元。

大林认为，该报告的数据具有一定的参照性，因为各大地产商的拿地价与之相距不远。

城市地价加上建造成本，你差不多可以估算出一个楼盘的基本成本。不过，买地和盖楼的花销，地产公司不会觉得心疼，真正让地产公司倾注全力关注的是负债。

五、外看是楼盘，内里是金融

我们普通人，特别是农村外出务工人员，都喜欢先存钱，后盖楼。如今，房地产公司多数都是拿地、贷款，盖楼，而且它们资产负债率特别高，有点“类金融机构”的感觉。

三大地产公司资产负债率：

1、中国恒大：83.58%

2、碧桂园：89.36%

3、万科：84.59%

所以，地产公司是“外看是楼盘，内里是金融”。

前文已谈到，万科投入投入100元，只能赚到3.66元（2018年总资产回报率）。可是，大家不要忘了，2019年央行贷款基准利率是：

1年以内，利率为4.35%

1年到5年，利率为4.75%

5年以上，利率为4.9%

地产公司承受如此高的资产负债率，同时还要支付高额的利息，实质上赚大钱的是金融机构，地产公司只分得了小头收益。

通过公司年报数据，我们根据融资成本高低划分为四梯队；

2018年，中海融资成本最低，仅为4.3%，而花样年融资成本最高，达8.92%。

2019年上半年A股上市公司合计实现营业总收入23.51万亿元，同比增长9.32%；实现净利润2.14万亿元，同比增长6.5%。从净利润行业分布来看，金融行业净利润超过1.14万亿元，其他行业之和仅1万亿元，上市房地产公司仅分得992亿元。

2019上半年在港上市，大型地产公司盈利：

中国恒大：270.57亿

中国海外发展：254.56亿

碧桂园：230.57亿

……

在此要说明一下，国内有不少地产公司在香港上市，像碧桂园，融创中国，所以统计A股上市房地产公司的利润时，没有计入。不过，这没有改变地产公司高度依赖金融的状况。

为了我深爱的运动

谁炒的房价？更多可能是需求的原因！

银行并非直接关系，银行在整个开发过程中起到的是金融作用。实际上房地产开发包括了，当地政府的土地价格，区域发展的溢价，建筑安装成本，银行贷款，国家税收，工人人工成本，开发商利润等等

并不能单纯理解成因为房企贷款，而导致房价过高

同样，市场有需求，价格必定会水涨船高的。而如果说房价涨幅的众多原因中占比较大的，还是市场需求的原因。

大田聊聊事

不是内行，就说点个人拙见！

房子的价格其实受多方影响，说银行炒其实不严谨，太深奥了，只能说银行方面有影响，因为贷款要经过银行，所以一定跟银行有干系，但影响有多大不好说，毕竟房子是开发商的。

和开发商当然有直接关系，价格是它定的，但定的高低也跟市场需求有关，好地方当然人家就高价，偏僻的就低价，都受自己控制，所以房价一部分是开发商自己炒的，一部分受经济影响，所以多方面，很难一刀切。

@TEK李老师

TEK李老师

其实，这个是经济发展的一个原因。开发商需要发展，经济需要发展，银行需要放贷。

银行只是一个中介商的感觉。

其实近些年来，房地产行业发展迅速，需要大批量的资金。一般房地产企业的融资渠道就是银行贷款，但是前些年经济发展政策要求，需要去杠杆。而房地产行业就是一个高负债，高杠杆，高流动性的行业，所以银行贷款越来越不容易做。

企业需要发展，既然贷款不容易做，那就需要拓展新的渠道，而正是因此，在国内，地产信托一直是房企融资的重要渠道之一。

一个需要钱，一个能够提供钱，那自然就一拍即合了。

现在一直都在说，房子是用来住的，不是用来炒的，所以不断的控制着融资的渠道。现在房地产信托业务收紧，对于中小型的房地产行业来说是挑战，只有度过这个时期，规范行业发展，才能未来有企业的更好发展。

立马财经

老板在后面，银行算帐房，开发商充其量是个伙计

用户897004546035

本质上他们是一伙的，狼狈而已，一起合作薅羊毛！

亿万年前的风lc

利益关联方