最近很多人都在问，房地产到底还行不行？这个问题不好回答，因为要看提问的人是以什么身份、站在什么角度。
一方面，有新闻报道，深圳楼市火爆，几千万一套的房产瞬间就销售一空，另一方面，也有新闻报道，房地产龙头万科表示要节衣缩食、准备过冬。这样南辕北辙的表态，很容易让不明就里的人产生混淆，到底房地产是行啊、还是不行啊？
其实以上两则新闻都是合理的，只是发生在房地产的两个不同侧面，前者是消费端（或投资端）、后者是开发端。所以，不同角度、不同身份看待同样的房地产，就会得出截然不同的结论。
中央自多年前开始为防范系统性金融风险而强力推行对房地产行业的宏观调控以来，始终坚守“房住不炒”的底线，对房地产开发行业的常规融资通道进行严格截断，推高了房地产开发行业的融资成本。之所以，中央会挥泪斩掉房地产这个最听话的马谡，是因为房地产开发背后的土地财政模式从长期看是难以持续的，地方政府从出售土地来补充财政收入变为财政严重依赖土地收入、早晚会出大问题。
一方面，土地财政的模式不可持续，卖出的土地要70年后才可以再次处置，而土地资源越卖越少、必然会侵占农村宅基地或是农田，这都无异于杀鸡取卵、饮鸩止渴。
另一方面，一线以外城市的房地产空置率长期居高不下，说明土地财政的失衡，地方政府虽然通过卖地获得了财政收入，但是高空置率却造成房地产并没有消化掉民众储蓄，而是成为房地产开发商或银行的账面负担，也就是说，在非一线城市的房地产开发，只解决了地方政府财政入不敷出的风险，但这风险却被转嫁给了房地产开发商与银行，而这样的风险转移就是中央严防的系统性金融风险。
此前，常常爆出各地房地产限购解禁“一日游”、甚至“半日游”，充分说明在对待房地产行业上，中央与地方政府存在严重的分歧。在当前整体经济环境承压、可能要面临外部环境长期负面冲击的背景下，地方政府若要维持社会稳定、在保证统计数据增长的同时创造就业，就必须重新支持房地产开发，只有房地产开发能够吸纳足够的劳动力、也只有房地产开发能够带动足够的产业链需求。
可是站在中央的全局角度，虽然房地产开发行业在之前数十年中国经济快速增长与城镇化时期，起到了火车头的引领作用，但是也累积了大量的金融风险，特别是货币、房价、收入等多重经济要素相互作用下“一团糟”的复杂性，如果再继续下去，恐怕地方政府短时的解脱会造成全国形势的大反转。
所以，为了化解地方政府的难题，中央在短时间内迅速定调推出“新基建”，希望以此取代此前房地产开发的支柱产业地位。“新基建”，顾名思义仍然是基建，但是面向附加值更高、产业链延伸度更广泛的科技领域的基础设施。与房地产开发相比，“新基建”同样可以创造大量中低端的工程建设类就业机会，同时，“新基建”向上辐射也可以带动像电子制造业等周边行业的就业需求、形成丰富的产业链。
同时，“新基建”所形成的产业基础，也可以为地方政府带来更长期、更均衡的税收基础，从而摆脱地方财政对土地收入的严重依赖，与之相对应，中央政府不断扩大地方政府发债的规模，用以支持地方政府在支柱产业转换过程中对资金需求的缺口。
这也是为什么，早在中美贸易战逐步恶化的2018年底中央经济工作会议上提出“新基建”的雏形概念，而在新冠病毒疫情不断扩散的2020年2、3月份，中央不断拔高对“新基建”的重视程度。虽然中央一直推动以消费替代出口作为引领经济发展的新动能，但问题是如果作为消费前提的收入是依赖于出口，那么当出口骤然遇阻时，何来用以消费的收入？那么，以消费替代出口不就等于一句空洞的口号？
中央对于经济结构转型升级的用意是筹谋已久的，只是在与地方政府的博弈中，始终难以找到突破口，无法强制地方政府舍弃长期以来习惯性的对房地产开发的依赖。中美贸易战与新冠疫情，提供了一个很好的机会窗口，传统的出口与消费都无法继续，特别是继续回到依赖房地产开发的老路，则可能满盘皆输。
在各种外部的压力之下，在中央各种政策的因势利导下，以科技消费为目标的“新基建”应运而生。就像80多年前，美国“罗斯福新政”大规模扩建公路网来度过经济危机一样，既要实现短期稳定就业与消费的目标，又人为拉升下一轮经济增长的结构性基础。
此前房地产开发行业能为地方政府提供的就业机会、经济增长、财政收入，“新基建”都可以直接或间接提供，地方政府除了房地产开发就没有其他抓手的瓶颈被突破。中央与地方政府在对待房地产开发的立场在彼此妥协中得到一定的统一，这必将造成对房地产行业的重大不利影响。
但是，中国人口众多，对房地产仍然会产生巨大的需求，所以，中央并不是要彻底扼杀房地产行业，而是要减轻房地产开发行业与中国经济深度捆绑而形成的“一荣俱荣一损俱损”的系统性风险，要让房地产开发行业从支柱产业退回到一般性行业。所以，大的房地产龙头，因为自身无论是品牌影响力、项目执行能力，抑或是抗风险能力、融资能力，都远胜于其他中小型房地产开发商，在市场优胜劣汰的竞争下，仍会继续生存。
可是，对于一些中小型房地产开发商，特别是因为融资能力有限，而在此前不断海外发债融资的企业，2020年既是偿债的集中高发期，也可能是在人民币汇率不断走低之下的催命之年。
与房地产开发端相对应的，对于普通人来说，核心城市核心地段的房地产仍然是最具吸引力的投资标的。核心城市核心地段，本就是不可复制、不可再生的稀缺性资源，同时，与股票、商品、理财等其他投资产品相比，房地产具有普通人最容易理解、操作过程最简单、保值增值效果最理想、投资风险最小等特点。房地产不仅可以对抗通货膨胀对财富的无形侵蚀，还具有可经营性收益的附带优势，因为只有房地产可以通过对外出租，而获得其他投资产品无法比拟的“红利”。
综上，房地产行业到底行不行，取决于从哪个角度来观察，作为开发者、或许已变成人老珠黄的牛夫人，作为投资者、或许依旧是青春靓丽的小甜甜。但总体来说，中国房地产开发行业的春天已经远去，冬天或许还会更加漫长，提前利用前期积累的资源与经验转向“新基建”，可能才是开发商的未雨绸缪之道。