大北区作为郑州的“后花园”，宜居是它的主标签。随着近些年来政府“东移北扩”的战略步伐，这里吸引了一批又一批有情趣懂享受的置业者。
按照划分标准，郑州大北区指的是北三环以北，黄河生态产业带以南，江山路以东，中州大道以西。
简单点说，大北区指的就是北三环以北的金水区（南部片区）和惠济区（北部片区），两个片区以连霍高速为分界线。
虽同为大北区战线，南边的金水区部分临近三环主城区还靠近北龙湖，配套资源样样不缺；北边惠济部分位置较偏，配套也跟不太上，但从不缺卖的不错的项目。究其原因，是项目值得，还是购房者们的滤镜太厚？
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融创翰海大河宸院3期在3月底首开，推出1#、9#两栋248套房源，去化206套，成交均价13200元/㎡。截止目前，小户型已经卖的差不多了，预计几天后还有一批新房源加推。
在疫情逐渐平稳却不算结束的今天，这个去化是真的不错。同时期开盘的项目也存在销量惨淡的情况：
3月28日，高新区钱隆城推出136套房源，去化40套；
4月2日，白沙星联岚溪府推104套房源，去化40套；
比位置，钱隆城在三环更靠近主城区；论定位，谁能拼的过白沙。但融创大河宸院去化就是要好很多，是片区加成还是项目本身优秀？
我们先看一下和大河宸院同属于大北区惠济区的项目近期情况：
锦艺四季城3月25日加推七期香晴苑2#7#，188套房源，当天去化143套，成交均价14500元/㎡。这周又紧跟着上了一批新房源，截止目前97平的没剩多少，115-117平的也不太能实现楼层自由，卖的非常不错。
中海湖滨世家为央企开发，质量有保障。自去年首开以来价格就定在14000左右还是精装交付，被不少人冠以高性价比的头衔。连续几次去化都在95%以上。疫情过后也刚加推了一批新房源，当前89-109-120-123-140平户型在售，房源还算充足，最大缺憾是教育配套跟不上。
万科民安云城自入市以来便是推出一栋热销一栋，从去年年末开始整个项目就只剩几套顶层房源，截止目前连顶层也没有了，正式退出了历史舞台。
同为大北区的万科项目，万科天伦紫台也是从去年年末就一直在卖最后的几十套128平房源，听闻如今还有一栋没开，但暂无具体消息。
综上所述，这片区的大部分项目卖的一直不错。不少购房者仿佛认准了“这块宝地”，无论是涨还是降，“出货量”却都能保持不错的态势。与高新区、管城区相比，大家对大北区的容忍度确实更高。
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大北区既然被称为“后花园”，人居环境自然不必说。西有邙山、北临黄河，森林覆盖率更是达到了42%以上。贾鲁河、索须河、黄河三河贯穿，生态价值在全郑州都算得上顶级。
融创瀚海大河宸院
3期产品不如1期优质，不是真正的河景房，容积率也较高为3.29，且都是高层，楼盘间距较密，采光可能会受到影响。北边为安置区还靠近主流车道，居住舒适度存疑。
此外随着郑州外拓版图不断扩大，管南有地铁交通，高新有教育资源，白沙有定位支持，与这些实打实的标签相比，大北区的环境好并没有什么可打的。
没有大量的产业，缺乏就业，大北区上班族大部分还要跑到金水、东区CBD工作，但地铁却无比匮乏。郑州到2050年的地铁规划已基本敲定，整个大北区只有地铁2号线、3号线和7号线。
地铁2号线、2号线延长线现已开通，融创大河宸院离惠济区政府站直线距离1.1公里，走到地铁口需要大概15分钟的时间，不能直接享受地铁红利。
地铁3号线一期二期在建中，三期北延线延期，部分站点可能取消。
3号线北延线原定线路惠济桥站至一期站点新柳路站并没有出现在此次发改委批复的第三期建设规划中，而天轩街站就包含在这段消失的线路之中。
买规划是真的有风险，北延线站点的具体位置并没有官方公布确认，所以这个项目离站点距离很有可能是凭想象算出来的。即使这个站点最终存活，3号线北延正式开建也至少要等到2025年。届时建三年、等三年，青春也就没有了。
地铁7号线一期今年开建，2023年底开通。片区内中海湖滨世家和万科天伦紫台才是真正的受益者，大河宸院距7号线距离仍然有2.5公里+。
小编要对融创大河宸院所宣传的双地铁盘打个问号，而且小编建议，面对大北区任何一个宣传3号线北延线的楼盘，购房者都有必要在心里打个问号！
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大河宸院曾经历了4次易主，最后被融创、思念、平安三家拿下，由融创主力开发。
此次推出的三期配套确实要比前两期丰富了许多，南侧为9班制的公立幼儿园和惠济新区小学，周边还有郑州师范学院附属实验中学、郑州市第三人民医院等等。宣传一路之隔有20万方商业，可以稍微弥补一下离惠济万达较远的不足。
但是这些配套存在的问题和北延线一样，有些规划不知道什么时候可以落地，规划落地也不知道能否达到预期效果。
以20万方商业配套为例，解决大河宸院业主的日常生活需求自然是没有问题，但是大北区人流本就偏少，还地处四环边的位置，你还指望谁能跑这里消费呢？未来发展成成熟商圈的几率较小，所以在和离惠济万达较近的项目做相比时，大河宸院并没有什么优势，升值空间有限。
此外它的所有配套几乎都是新建的，如今项目才开发到第三期，谁能保证你入驻的时候就可以享受到这些资源呢？或许那时候周边还是一片施工景象？
有人说，我们应该给郑州四环发展空间，谁都不是一上来就什么都有的。我极其同意这一点，但管南四环边的项目高层均价在11000-12000左右，
自去年二期售完后大河宸院隔了好长时间不开盘，如今重新迈入大众视野，赶上了4月涨价潮，在位置比不上前两期的情况下，三期卖到了13000左右，你们还记得去年8月份二期的它只卖10500吗？
融创素有业内搅屎棍的称号，时不时跳价拉低片区均价是常做的事情。大河宸院疫情过后的持续加推，双地铁不是真的，配套弱是真的，一期交房维权情景还历历在目，当前融创没降价还卖的挺好，大家的北区滤镜是不是太厚了。
写在最后：
大北区配套是真的偏弱，连霍高速以北的位置也是真的偏。虽然说郑州现在倡导的是“东强、西美、北静、南动”全面均衡发展，但3号线北延线、6号线北延线接连取消，北区的发展势必受到影响，单有环境优越这一个价值点还不足以支撑片区发展升值。
对于郑州购房者多有大北区滤镜小编表示理解，但片区内现有公共交通缺乏，城市公共配套不足，在售项目的位置又大多偏远，附加惠济区不够优秀的经济环境，小编真诚建议，买房要慎重、要多对比。尤其是在3号线北延线暂无确定消息的情况下，不要因为这个决定买房，也不要被置业顾问牵着鼻子走，离地铁口究竟多远不妨自己走一遍亲自感受！