大放水下的保值，滨江区的房荒
文丨叶建英
从2月的阴天，一下子到了3月的暖春，这几天的阿里法拍有点热闹。
虽然我们认为，在限价的游戏规则下，好的开发商好的楼盘跟劣的开发商劣的楼盘是卖一样的价格，因此楼盘的分化越来越明显，个别的热盘并不能代表市场真正的热度，但是3月的法拍却是明显的一片暖色。
一个明显的原因是，手上有现金的购房者越来越担心货币放水，对于已经没有房票的保值者来说，法拍是最便捷的途径。
因为，杭州整体的二手房市场还真的称不上有多热。可以比较的是，今年3月杭州二手房成交了6292套，而2016年的3月是15000来套，2017年的3月是16000多套。
法拍走出了一波独立的行情。
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先来看阿里拍卖的房产指数。
3月，阿里拍卖杭州成交的房源是120套，比2月份的73套大幅增加，成交均价是每平方米32258元，也比2月份的每平方米的29282元有大幅上涨。（2月法拍，点击参阅）
另外，在我们重点关注的22套住宅房源中，只有2套流拍，而2月份我们关注的21套住宅中有6套流拍。
所以，3月的法拍市场是热火的。
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再来看22套我们重点关注的住宅房源：
3月阿里法拍重要房源一览：（单位：方、万元）
制表：叶帅起高楼
四个有趣的点：
一，3月10日的萧山众安花园多层顶楼是二拍，成交价远高于首拍的起价。2月14日首拍的起价是315万元，无人报名，流拍。而二拍的起价是252万元，13人报名，成交价361万元。
法拍房的评估价与起拍价，并不科学，一方面有机会捡漏，另一方面真要下手时就下手，不要被所谓的起拍价迷惑。
评估价为什么不科学，其实以前贷款买过二手房的都知道，银行要的评估报告，往往是你啥都不知道就有了。评估报告如此，其实很多房地产经济学家的砖头报告也是如此，今天不展开。
起拍价当然就更不科学了，是原房东与法院协商的结果，有些是银行当时的评估价，至于二拍更是首拍的折后价等等。
二，这个月拍卖了好多滨江区的江景房，而且都很抢手。太阳国际1套，观邸3套，白金海岸1套。白金海岸的江景跟绿城柳岸晓风的江景相仿，链家上柳岸晓风的二手房报价是每平方米8.3万元，白金海岸带有挑空客厅的顶跃卖每平方米5万元，也是合理价。
滨江观邸一套带车位的顶楼，130方拍了435万，能够看到明信片上的六和塔。
当然，还有一个原因，号称因为新经济太好不需要房地产的滨江区实在是新房荒。绿城晓风印月清盘以后，接下去的全新盘只有区府板块的丹枫四季院、浦沿的世茂栖棠誉湾和保利的现房项目了。
而对于丹枫四季院来说，滨江豪宅血统+滨江区正核芯绝版地段+高达近3万的一二手房价差+纯高端零自持的优势，估计很多人也就是比方买一张彩票而已。
温州时代和滨江集团联合开发的丹枫四季院效果图
三，从起拍价到成交价跳得最多的是滨江区国信嘉园的独幢别墅，起拍价1410万元，成交价2750万元，接近翻倍。虽然小区已经老了一点，但是严格双限的土地出让规则下，高低配越来越少，纯独幢更是早已禁止。
虽然如此，老别墅能拍出高价其实也是凤毛麟角的，这也离不开国信嘉园的位置，也在钱塘江边，是高低配的城市别墅。
百度地图，图中心即为国信嘉园的别墅区。
四，萧山恒大帝景的89方流拍。其实这样年份较新的89方往往是不会流拍的，主要是280万元的起拍价，跟市场价没有多少便宜。恒大帝景所在的萧山南部新城，最高限价在每平方米29800元，大多在28000元左右，而且新房供应也多。
新房限价对开发商是不友好的，也不利于提升楼盘品质，但对抑制房价上涨确实是管用的。
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就像我们刚才提到的那一套恒大帝景，3月阿里法拍有多套89方。
89方曾经是新房市场最主力的三房两厅两卫户型，但是当户型的计容政策严格以后，类似的房型现在一般要做到97方了。
而在二手房市场中，同样是89方，主力户型有三房两厅两卫，三房两厅一卫，也有二房二厅，所以89方户型的房源，不能单纯看单价，一定要结合户型来看总价。
西溪风情拍出一套89方，三室一卫