临近年底,各路楼市总评榜即将出炉
大家用几万字PPT无非想证明一个结论——
武汉楼市“风景这边独好”
很像今年诺贝尔经济学奖专题
贫穷的本质是什么?解决之道呢?
这玩意儿要说清,至少需要四个字
——本质是“没钱”,解决是“发展”
专家们为此深入全球最穷犄角旮旯调查
哥想问,诺尔贝评奖,辛苦分占多大权重?
房地产就是朴实无华,且枯燥
不过今年楼市有个信息引起哥注意
——武汉销量TOP10排行榜
今年大概率头二把交椅是保利万科
有什么意外吗?
他们N年不都是武汉楼市巨无霸?
有
从光谷起家挥师大武汉的TOP2
已经在光谷没盘了
(注:公开招拍挂无土地储备)
1
那么今天的主题是开发商野史?
不是。
今天是一篇正儿八经的板块分析,
主角儿是光谷。
但光谷光环太耀眼,每天被380度吹捧,哥已经无从下嘴,只好剑走偏锋。
说万科保利彻底打开武汉市场,是从光谷切入,相信行业都没什么异议。
当年万科红郡,城市花园项目,说是武汉房地产启蒙,绝不为过。
哥作为行业小白,至今无法用语言描述第一眼看洋房的震撼,妈的怎么人可以这么聪明?
至于城花璟苑,魅力之城,万科嘉园,包括保利花园,保利茉莉公馆,作为最早一批光谷房地产拓荒者,已经是关山地标担当。
这一晃都快20年。
时值今时今日,TOP2在光谷基本已经没有项目。一代光谷王,彻底和故土,say了拜拜。
其实不止TOP2与光谷友尽,整个TOP10都跟光谷,若近若离。
三局/地产集团这种国企央企不谈,恒大没有东原没有金地也没有,奥山碧桂园的光谷项目,在各自公司也算不上头号功臣。
唯一龙湖,抱着光谷大腿,冲上TOP4。
光谷绝对武汉楼市的粮仓担当,过去4年武汉房价涨幅最大的板块。
却跟武汉楼市TOP10如此疏远,实在有点不科学。
是TOP抛弃光谷,还是光谷再见TOP?
2
哥问过一家TOP投资总,他是这么解释与光谷的分手——
我们只会选择城市最有潜力板块,一次拿个上千亩地,充分发挥自身“大盘运营”优势。
至于光谷,潜力已经充分兑现,不是说没有未来,而是大家都认同现在。
开发商不再有拓荒红利,不能发挥TOP开发商强项。
这回答虽然很官腔,但不能说假,他非常真实。
背后深刻的原因是——光谷变了
TOP开发商,多多少少都是“快周转”立命。
在售楼盘平均价格中等略偏下,以量取胜,规模规模还是规模。
极端如恒大,一个20、30万方的项目,以他的体系架构去做,意义不大。
不如一次拿个上万亩,哪怕偏到四环外,以他的能量也能干。
但是这种模式,和今时今日的光谷不再匹配。
光谷不再对流量型开发商敞开怀抱。
现在划重点——
光谷不求着开发商,他对城市未来形态有更高追求,所以他对开发商的诉求是,“配合我”。
我们看看这几年在光谷东以及花山拿地的开发商,除了不计成本相互抬桩的GQ,几乎全部都有“杀手锏”——
我们以TOP10唯一的光谷利益即得者说事,假设没有天街,大概率龙湖也跟光谷绝缘。
要么你是瑞安龙湖中粮三局之流,房子盖得好不好,姑且不论,但你会干天地、天街、大悦城、设计之心……用城市综合体,为片区做配套。
开发商规模不大?不要紧,你只要是“杂家”。
国采,能干“国字头”会展中心;绿地,热搜宠儿,全国各地建大柱子;
哪怕奥山、纽宾凯这种本土开发商,你也不要小觑,人家有冰雪奇缘,或者能做帝斯曼、时间鹿、滑翔伞……
说穿了,以产业公建之名,得光谷住宅红利之实。
你没有产业公建之名?
要么你是人民币玩家,敢把地价拍到房价;
要么你特别擅长产品本身;
绿城建发,皆是如此。
没有一丝一毫土地红利空间给你,硬杠产品力啊,难不难?难。
光谷在购房者眼里是肥肉,在开发商眼里不见得。
肉都吃光了,现在光谷啃的都是硬骨头。
这就是那个投资总的潜台词。
以上两条路,都不是TOP2擅长的。
他们是那种很老派的开发商,至少在武汉表现如此——深度捆绑城运,踩准城市扩张节点,提前布局超级大盘,拿走最大城市红利。
只好,分手快乐。
3
上面说了这么多,跟咱们普通购房者有啥关系?
也没有啥板块分析啊?
其实通过光谷对开发商选择偏好,能说明很多问题。
比如大开发商多半认为,光谷楼市正进入“横盘”。
注意,开发商是短周期思维,购房者可以长周期判断板块。
但如果TOP都认为没土地红利,意味着购房者短期也很难获利(除非有明显限价差)。
而且光谷作为典型新城/新区,一个症状表现明显——不确定。
他的喜好,重心,规律甚至兴奋点,依然在不算稳定状态。
光谷不是历史沉淀出来的城市,而是产业链上诞生的城市。
他用30年走过汉口300年的路,这过程中,有很多“有形之手”。
大手对光谷房地产意义深远的剧变,至少有三次。
第一次,光谷扩容。
最初,光谷仅仅是指吴家湾围绕邮科院的11平方公里范围。
1999年6月,武汉将洪山区所属的钢铁、群英、关山、曙光村交由光谷托管。
为什么光谷第一次扩容,向华工方向,不向武大街道口方向?
往街道口方向扩容,鲁巷到街道口之间也有广阔土地空间,还能跟主城区连接成片。
光谷的的算盘是——
以产业,带动武汉向东的城市化。
请注意,“城市”而不是“产业园”,这是房地产价值底座,光谷和沌口命运分叉。
第二次,城市价值裂变。
虽然有城市化考虑,但光谷定位依然是国家级开发区。
2008年,被国家纳入实施自主创新战略的核心基地。其中有一条,建设用地不得擅自改变土地用途,不能用于房地产开发。
很多新区/新城,最大痛点是“职居不平衡”,房地产跑得比产业快太多。
光谷的不平衡,是房地产土地供应受限,跟不上产业人口导入的速度。
光谷楼市“供不应求”的起点,就在这里。
这两个阶段,是光谷城市红利大爆发期,产业/人口红利吃到饱,最适合流量型开发商大展拳脚。
以上大家看下就行,毕竟都过去了,最猛的是第三次。
4
很长一段时间,光谷外溢方向是南变,与江夏连接成片。
标志性事件——2008年武汉城市圈两型社会示范区获批。
很快,在武汉和南部鄂州交界处,打造“梧桐湖新城”,承接光谷南扩产业外溢。
2015年之前,如果光谷人买不起关山,那么最受关注的区域是哪里?
沿着民族大道往南,一直延伸到汤逊湖一带。
光谷东,还是一毛不拔的光谷鄙视链末端。
2014年,关山大道房价在1.1万,而作为光谷延伸重点方向的光谷南,环汤逊湖房价大概8000。汤逊湖在整个光谷房价体系里,属于第二梯队。
这种格局至少维持10年(2005~2015),然后转眼就被颠覆。
2016年,光谷中心城横空起势。
其实规划早就有,只不过大家根本不相信,但2016年,市场不得不相信。
管委会确定搬迁,IP级体育赛事落户,各种预期引进的配套正式签约入驻……
瞬间,光谷东飞上风口,这是一个老三干掉老二的故事,从此光谷南插不上嘴。
光谷列车一直向南行进,突然被90度大转向东。
紧接着是武汉楼市最疯狂的三年,2016~2019年。
长期不入流的光谷东,房价从6000飙升至1.8万。
全光谷领涨。
曾经光谷高级地段关山大道,很幸运有新盘在售,房价从1.1万到2.3万。
幅度不输大盘。
那么曾经的第二梯队光谷南呢?
从8000,涨到1.3~1.6万(限购区),而非限购区(五里界)毛坯在9000水准。
光谷南已经被挤到第三,甚至慢慢都跟不上后起之秀花山。
如果没有光谷中心城,“花山”根本不是光谷的花山。
2015年之前,徐东青山和光谷客源,在花山三分天下。
现在,几乎全是光谷外溢。
5
光谷的不稳定,不仅让TOP开发商无所适从,随之而来,整个光谷房价体系都进入重塑期。
按照光谷未来规划,一主两副格局。
主指光谷中心城,两副,一个是鲁巷/关山,一个是后花园花山。
但是房价体系,目前远无法匹配规划格局。
副中心关山大道,房价2.4万;
后花园花山,长期以来一直被开发商解读为中心城外围(相距5~7公里),但地价突破过于凶猛,新项目房价进入2字头区间。
对比光谷中心城1.6~1.8万的房价,副中心/后花园,统统都比辐射原点更贵。
关山大道尚可以理解,离谱的是花山——中心城的价格关系。
中心城被死死摁住+无后续住宅供应,而后花园却极度放飞自我,于是彻底破坏掉块价格发现机制。
你怎么解释,都很难向市场坦白这逻辑。
中心城尤其是光谷五路沿线,是光谷东区域价值最高的板块。
这里未来汇聚最多的城市/产业资源。
目前新导入的产业人口,就一个诉求
——让我们买到房子。
好,那就最严厉限价+刚需摇号。
可这里就业群体收入极高,房价收入比接近1:6。
一个很离谱的现象,武汉其他板块刚需摇号,客户几乎都是七拼八凑凑首付,而光谷中心城刚需摇号,相当高比例是一次性付款。
典型价格无法真实表达市场。
6
要么去最有未来的光谷东,分一坨商业你啃,真金白银沉淀自持;
要么你去花山,死扛产品力,一分钱土地红利没有;
要么你去关山大道,砸钱旧改;
要么捡漏个十几万方小地块,聊胜于无;
……
开发商打开光谷的四种方式,哪哪条路都不好走。
那么对于咱们普通购房者呢?
还是那句话,光谷楼市正进入“横盘期”。
至于选筹的标准,哥认为把握一句话就够了——这里“该贵不贵,该便宜也不便宜”。
注:文中所使用图片均源自于网络。