房地产开发总成本利润率大概能有多少?各个环节大概占多少百分比?
房价的组成大概是卖地,建筑安装,相应的税金,利润以及不可预见的费用了,大家所关注的就是利润了,可能是开发商约定俗成吧,他们对外统一的口径是15%,甚至更低,也就是说你购买一套100万房子大概开发商会挣15万左右,很丰盛吧,看起来很客观吧,但是真实的情况却是要在这个基础上乘以2以上,就是一套100万的房子大概落入开发商兜里30万以上,我们在脑海里出现这个画面,一个楼盘会出现多少套房子?开发商一年会开发多少个楼盘?然后想下利润的多少吧;
新开的楼盘
而且,平时没有达到百分之三十的开发项目,一些开发商都是兴致缺缺的,嘴巴吃过很好的东西之后,次一级别的东西可能就难以下咽了,我们先来看下这个公式:房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(15%)+其他费用(10%),这个可以从教科书上搜到的公式,里面的百分比仅仅是大概情况,维持动态的稳定和必须要产生的名目的情况,
现在咱们来仔细的研究下第二个问题,各个环节的占比,土地成本,各地的政府要进行土地拍卖之前,必须按照国家的政策将土地进入"土地储备中心",然后再进行网上公示拍卖等一系列程序,因为公示具有相当的时间期限,而土地拍卖具有很高的透明性,甲方的信息等会在发布甚至未发布的时候就被"有心"人士掌握,进而开发商(不要怀疑他们的人脉)会私下的频繁接触甲方,给予承诺,比如承诺无偿修建配套市政绿化之类的,换取土地政策上的优惠,多方收益;
土地经过一次竞拍就成功的案例
而且这里面不得不提的一个操作:"竞拍得到土地后,经过多方"协调"后,打报告给相关部门,希望以无偿修建公益设施来换取相关政策优惠,在这项工作办下来之后,财政就会通过项目进度款项等返回优惠比例的款项,这个得到的费用绝对比公益设施多,开发商收获名的同时会有利,而且最骚的就是因为公益设施是和他们所开发的楼盘想关联的,建成后销售的话,可以堂而皇之的打上广告,来提高房价,争抢买房的人能够很有利的说明这件事,不过高房价的成本摊到了买房的我们头上,这样合适吗?而且还很隐蔽,这就使我很叹服了";
整整进行了81轮报价竞拍得到的土地
第二个就是建安费用了,在保证质量的前提下,20%的组成绰绰有余,咱们在这里就不一一赘述了,毕竟工人的钱和买房人的钱是不能抠的,需要的是开发商具有相当的实力,知道哪些钱可以抠,那些钱是绝对不能动的,一般下来承包商也能够挣30%左右的利润,如果是自己开发那么会想到可观;我这里着重说说税金吧
除过上述价格能够明明白白参与房价制定里面的,我这里再提出2个增加利润的环节,首先就是"容积率",有明确的规定了说:"开发商开发的容积率不能大于2",但是现实情况是什么呢?仔细看看吧,看看这些名目你能想到吗?"政府重点工程、扶贫、地标等等"通过关系(使用不可预见性费用)能够硬生生的将楼盘的容积率提高到5、6,甚至夸张点能够到10,想想吧,在同一片土地上开发,商品房的面积在原来本身就有30%利润的基础上增加到了10倍,这是多么吓人的事情啊;
容积率高,虽然不舒服,但是比别人能便宜点
在最后的最后,我,两只手伸了出来,扳起了手指数了起来,作为数学是体育老师教的我,算出了房地产开发的利润真的很大很大,鼓吹夕阳产业的,可能就是这些房地产商了吧;我再以一名在工地现场盖房的身份,想弱弱的和房地产商说句话:"和承包商沟通好,千万不要让他们在材料和工资方面压缩利润,不然这样既没有了质量,又没有了口碑"。