前段时间，无意间在网上看到一个陌生项目的物业招标公示：
当时我看它的项目名和物业中标候选人，一度以为是中德麓府的新地块命名，还跟小安讨论说咋今年开发商都喜欢用“玥”字（因为麓湖生态城即将推出的新组团就叫“玥港”）。
过了没多久，有读者来爆料说麓湖湖区板块有个叫“麓玥府”的神秘新盘，房子都封顶了也没看见任何宣传，不知道会不会卖。这才发现原来麓玥府不在麓府，而在麓湖玥港旁边不远处。
然后，就在昨天下午，这个神秘楼盘突然就取证了，某小程序上显示均价21095元/㎡。一个四川本地的小开发商的项目卖出这个价，我第一感觉是：不便宜。
于是，我抱着“随便看一看”的心态开车去踩了个盘，甚至一开始都没打算要写稿，以为它只是一只蹭麓湖流量的“小野鸡”。
踩完之后才发现，项目打造的品质竟然出乎我的意料，不说天府新区的改善置业人群必买吧，至少应该去看一看，做个对比。
楼盘基本信息
项目名称：麓玥府
占地面积：42亩
产品类型：高层住宅、独立商业
容积率：1.8（住宅1.68）
总户数：住宅201户
开发商：四川福润投资有限责任公司
物业公司：绿城物业
物业费：5.5元/㎡/月
项目地址：天府新区锦江东三线
#本次推售信息#
楼栋：4、5、7、8、9号楼
套数：145套
梯户比：2梯2户
面积区间：约190~397㎡
价格区间：17492~24549元/㎡
装修状况：精装
登记时间：2020年4月8-9日
01.地段&配套 傍麓湖，配套有待完善
麓玥府位于天府新区锦江东三线与青岛路交汇处往北约250米处，与麓湖生态城一路之隔。
项目区位示意
这个位置属于房地产板块中的“麓湖湖区板块”，它的优点十分明显：本身属于天府新区黄金十字四大板块之一，又有号称中国四大神盘之一的麓湖生态城超2000亩的湖面加持，兼顾了核心的区位和优良的生态环境。
但也因为麓湖生态城作为一个超级大盘，开发周期较长，所以以麓湖生态城为主的麓湖湖区板块的整体呈现周期就会比较漫长。给项目带来的一个比较明显的缺点，就是：目前项目周边的开发呈现度不高，各种配套都还有待完善。
交通配套
项目门口的锦江东三线为南北向道路，往北经过恒大天府半岛后可与天府大道和五环路连通，往南侧可以直达天府CBD西区，这也是板块内部目前通达性最高的一条主要道路，其他毛细道路都还在陆续施工中。
项目门口的锦江东三线实拍
轨道交通方面，项目附近最近的地铁站为19号线的新码头街站，从项目步行到地铁口约1300米，距离有点远，如果每天都要依靠地铁出行的话还是比较具体。当然项目都是大户型，高端改善人群对地铁的依赖程度相对也没那么高。
商业配套
目前项目周边整体偏荒，最近的商业是麓湖的麓坊中心，从项目大门步行到麓坊中心约1000米左右，目前已经有绿地优选、小巨蛋以及药店、干洗、各色餐饮商家等已经在此经营。
踩完盘我去麓坊的绿地优选逛了一下，超市环境好、商品品质高、人也很少，营业员说6km之内可以微信下单送货上门，对于后期生活来说还是比较方便。
麓坊商业实拍
此外，项目本身还有3栋独立商业，未来可以满足部分日常消费需求。目前商业楼宇已经基本完工，从现场效果来看，商业的建筑品质很不错，据置业顾问介绍，这些商业以后会全部对外销售。
住宅外围的独立商业实拍
教育配套
该板块内目前的教育配套还不多，已经建成的仅有私立的乐盟国际学校和公立的哈密尔顿麓湖小学、幼儿园。
不过从2019年的天府新区小学划片范围公告和哈密尔顿麓湖小学招生简章来看，该板块内的哈密尔顿麓湖小学去年并未参与划片，而是针对天府新区学历落户人才子女、重点企业员工子女和麓湖生态城业主子女进行招生。板块内另外一个已交付的商品房住宅小区和泓麓江府去年则是划入了正兴小学。
人民网地方领导留言板截图
从网络问政平台的政府部门答复来看，未来该板块还会逐步建设更多的教育资源点位。所以未来项目交付后的具体学区划片，还得以教育部门的实际划片信息为准。
02.规划&产品 高层真低密，品质纯改善
麓玥府项目占地约42亩，不大，但是非常方正，项目地块内共规划了3栋低层独立商业（2F）和7栋高层住宅（14~16F）。
项目沙盘实拍
其中，项目所有住宅楼栋均为东南-西北朝向——主采光面均朝东南、次采光面朝西北，同时因为项目所有住宅楼栋均为2梯2户的纯板式设计，所以每个户型在或东北或西南的建筑山墙上还有第三个采光面，整体的采光和观景效果都比较好。
特别值得一提的是，项目的容积率仅1.8，其中住宅容积率只有1.68，这是一个比较低密的指标。
而面对这样一块低容积率的宅地，开发商并没有为了卖高溢价而做高低配设计来迎合二线城市不太正常的市场口味，而是向一线城市看齐，打造了舒适度更高的纯高层真低密住宅产品。
这个角度可以看出项目楼间距尺度
这样的设计，相比部分开发商特别喜欢做的高低配，大大降低了建筑密度，增加了楼间距，获得了更大的公共活动空间。稍微夸张点说，对小区业主有百利而无一害。
项目不仅在规划上采用了领先的设计理念，因为项目已经全部封顶，从现场已经呈现部分的观察来看，产品的品质也非常出乎意料。
小区主入口的归家连廊
售楼部及门前水景
交房后将作为小区的酒店式大堂
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小区内的部分景观小品
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下沉式庭院景观，内有恒温游泳池
我随便一拍，回来发现美得有点像效果图了
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单元入户大堂，简约大气，告别土气和浮夸
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一楼架空层，材质、色调、辅助光源完美搭配
实景效果超过成都市面上大多数高端改善型楼盘的公区装修
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今天拍的照片比较渣，因为置业顾问介绍得太认真、跟得太紧而不便大张旗鼓的选角度取景，所以大家将就看吧。
项目住宅除7号楼顶层近400㎡的楼王之王之外，其余户型均为193-252㎡的四房，均设计了中西双厨、转角景观阳台、转角飘窗，其中200㎡以上的户型所有卧室均为套房设计。
↓193㎡↓
↓235㎡↓
↓252㎡↓
从户型图来看，似乎项目的户型设计没有遵循传统的动静分区原则，甚至电视墙的位置还略显诡异，但是看了实体样板间，又觉得空间感很不错，特别是235㎡的户型，空间大气、配色高级，至少我个人非常喜欢。
项目样板间实拍
项目住宅均为精装交付，精装报价5780~5880元/㎡，算是成都目前最高一档的精装标准。实际体验中，会看到大量高端品牌主材的运用，但也绝不是简单的堆料，设计感还是在线的。
虽然整体效果比麓湖这种代表市场最高水准的装修还有一定距离，但装修设计也蕴含了很多人性化的巧思，比如所有户型都配置了两个嵌入式冰箱分别承担冷冻和冷藏功能并分别放置于中厨和西厨，功能性强大，又方便了不同场景的使用。
中西双厨各配置了一个嵌入式冰箱
总体而言，项目的住宅算是一个认真打造的良心产品。当然，作为一个纯改善定位的项目，除了硬件扎实之外，后期的软性服务也很重要。据置业顾问介绍，项目的物业管理为绿城物业，物业费5.5元/㎡/月，可以享受物业送快递上门、小孩免费游泳教学等服务。
03.价格&购买建议
项目本批次推出了除6、10号楼以外的所有楼栋，共计145套房源，除7栋顶层特殊户型外，其他房源面积约193~253㎡，价格约17492~23292元/㎡，总价约338~578万元/套（另据置业顾问介绍，如果购房同时再购买两个车位的话，则可以优惠总房款+车位款的1%，但车位价格目前尚不清楚）。
对比天府新区的其他改善楼盘，项目单价并不算贵，但是因为项目的面积总体偏大，所以总价门槛还是比较高。不过对于预算比较充足的改善自住人群来说，我认为这个项目还真心值得一看。