清风本无意，又到土拍季！
4月28日市资源规划局发布了将在5月19日拍卖衢州市智慧新城Ｋ6-1地块；
这地块是衢州西区一期剩下为数不多的好地了，同时这也是智慧新城2020年出让的首宗商住用地。
该地块出让对于西区甚至于整个衢州楼市都有着一定的影响。
小白为大家分析一下(仅为个人看法，不喜勿喷)。
01
K6-1基本情况
2019年5月19日，衢州智慧新城K6-1地块将拍卖，起拍总价99100万元，起拍楼面价14216.6元/㎡。
K6-1地块位于智慧新城锦西大道以东，双岭中路以西，善学路以北，锦西苑以南；
地块南侧建成
标注图
地块出让面积95.05亩，土地性质城镇住宅用地和零售商业用地。
其中地块容积率＞1.0且≤1.1，建筑面积：63370 平方米＜计容建筑面积≤69707平方米，其中住宅建筑面积≤66107平方米（4层及以下建筑面积≤25000平方米）；
商业建筑面积≤3000平方米(含物业管理、体育健身、公共文化设施等），其中生鲜超市建筑面积≥1500平方米；
建筑密度≤28%，绿地率≥30%。
现场图
1、地块实行限房价竞地价，除排屋（含四层及以下的叠排）预售时另行核定备案价格外,其余商品房住宅最高销售成交单价
2、地下储藏室等附属用房最高销售成交单价4500元/平方米（套内面积）、地下无产权车位最高销售成交单价15万元/个。
3、按标准配居家养老服务照料中心用房，建筑面积不少于600平方米，要求内设电梯并设有单独出入口，在建设工程设计方案中明确其位置和面积，由受让人统一建设，建成后无偿移交给政府。
4、地块要求低层和叠排（四层及以下）建筑除外，全部采用装配式技术建造，实行全装修和成品交付。
5、高层区高度控制在40米以内，多、低层区建筑高度应控制在24米内，多、低层区禁止建设高层住宅；
6、地下空间开发：高层地下空间≥1层，多、低层区现状自然山体保留、地下空间不得大面积开挖，可随单栋建筑或建筑群开挖地下空间，层数≤1。
图片点击可放大
地块出让首次结合《城市设计导则》，明确了地块设计要素控制，对地块的地形利用、建筑布局、建筑高度、地下空间开发作了规定，要求开发建设要因势利导、因势随形，尊重原始地形地貌，最大限度保留现有的山体水系风貌。同时对建筑设计、环境设计等内容作了引导性要求。
图文：智慧新城分局
02
衢州新地王？
如此优质地块，起拍价是多少呢？
昨天发出这个出让公告后，很多人只注意到拍地信息，都没有注意到楼面价是多少？
小白按照起拍价和容积率换算了一下：991000000元/69707㎡=14216.6元/㎡。
这个起拍楼面价高不高呢？
我们来看一下衢州之前几年地王楼面价。
嗯，对的，你没有看错，K6-1的起拍价远超历年来衢州地王。
起拍楼面价超2019年衢州地王江湾半岛1553.9元/㎡
如能顺利出让则是妥妥的地王。
能顺利出让吗？
4月24日江山牛头岭7#地块都能拍到10189.7元/㎡；
西区这样优质地块能流拍？？
我想是不大可能的。
无非就是多少楼面价成交问题，低溢价率成交还是超过10%溢价率成交问题。
换句话说：衢州出新地王是比较靠谱的。
03
K6-1有多少套房子？
再说K6-1有多少套房子之前，我们先了解一下K6-1有那些建筑形态；
本次出让公告中已经很清楚了说明了K6-1的建筑形态。
小白简单解读一下：本次k6-1地块的建筑形态有：高层、多层(洋房)和低层(排屋和叠排)。
高层限高40米，也就是不高于13层，多层不高于24米，也就是洋房不超过8层。
看图估摸着：高层6幢左右，洋房和排屋就看不到出来了。
那么问题来了：这地块有多少套房子呢？
小白有注意到出让公告中的一段话：
地块容积率＞1.0且≤1.1，建筑面积：63370 ㎡＜计容建筑面积≤69707㎡，其中住宅建筑面积≤66107㎡（4层及以下建筑面积≤25000㎡）；
1、4层及以下建筑面积≤25000㎡这句话大白话意思：排屋及叠排≤25000㎡，参照目前市面上排屋及叠排平均面积160平左右；
这地块排屋和叠排套数差不多：25000/160=155套左右。
2、住宅建筑面积≤66107平方米，剔除排屋及叠排≤25000平方米，高层和洋房剩下41107平；参照西区目前在建的楼盘，每套差不多平均110平左右
换算一下这块地高层和洋房套数为：41107/110=375套左右。
3、高层、洋房加排屋差不多：375+155=530套左右房子。
这个数量很重要，想买的人要记住了。
04
限价最高价23000元/㎡
出让公告明确提出：
1、地块实行限房价竞地价，除排屋（含四层及以下的叠排）待预售时另行核定备案价格外;
2、其余商品房住宅最高销售成交单价不高于23000元/㎡、均价不高于22500元/㎡（均含全装修1500元/㎡）；
3、地下储藏室等附属用房最高销售成交单
4、地下无产权车位最高销售成交单价15万元/个
至于这个限价，小白一点都不意外，小白在本月7日推文中提到，限价还的继续。
目前为止衢州一共有多少个限价楼盘了呢？
加上k6-1一共13个(含衢江信安中路5号地块)。
值得注意的是：本次限价既有最高价也有均价，而去年只有限最高价；
小白估计这个是向杭州学习的，因为杭州就是这么玩的，全省都向杭州靠拢，或许也包括房价。
05
全装修与精装修区别
本次土地出让住宅为全装修，标准为1500元/㎡；有人不清楚全装修与精装修区别，小白简单介绍一下：
1、什么是全装修房？
“全装修房”是指房屋交钥匙前，功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅。
全装修厨房应有设施：灶具、洗涤池、操作台、排油烟机、电器插座、顶灯（防水、防尘型）、冰箱位及接口。
全装修卫生间应有设施：包括浴缸或淋浴器、便器、洗面盆、镜（箱）、镜灯、排风扇（风道）、电器插座、顶灯（防水型）。
2、什么是精装修房呢？
“精装修”是指装修的档次以及规格，并有一定的设计效果及风格。一般精装修的房子，地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中高档材料；顶面有一定的造型，材质细腻环保；厨房是整体橱柜，卫生间有瓷砖，在建材方面基本上会采用品牌并保证售后服务，工厂化橱柜，只需搬进家具和沙发等软装，就可以入住。
3、全装修与精装修房区别呢？
全装修≠精装修，全装修和精装修区别到底在哪？
全装修是指装修的范围，而精装是指装修的档次和规格，
两者的区别就在“全”与“精”之间，“全”不一定“精”，但“精”肯定“全”，全装修相当于低标准的精装修。
一言概之：开发商全装修成本低于精装修成本。
现在家庭精装修标准一般2000-3000左右，要注意的是这个是个人装修，如果批量的呢？价格会不会下降呢？
可以设想一下：1500元/㎡全装修成本会装成什么样子呢？
一般人全装修后自己还要重新装修一下。
全装修图片
另外一个问题：今年为何怎么多全装修？
据小白了解到资讯：新房装修交付的比例全省又要排位，所以有了较多全装修！
06
小学是不是实验小学分校？
大家关心的话题来了：有太多人问小白，这个双岭小学是不是实验小学分校？
看一下《衢州市中心城区初中、小学布点规划》关于小学的规划图：
规划图上清楚说明了西区一期目前几个学校，两个实验分校(悦溪和新湖)，K6-1地块边上的
那么双岭小学会是实验分校吗？
小白有了解到的资讯是：目前暂未定；
划分学区的流程是这样的：造好后，等教育局来划分，目前未造既意味着未定学校。
在没有正式官宣之前，一切皆有可能。
另外不知道大家留意到没有一个信息：
安置房招贤里(容积率≤2)中的商品房部分限价最高23000元/㎡(明确是新湖实验)。要注意安置房价格是比正常小区商品房要便宜的。差不多9折左右，可以参考一下西区灵溪花园与翡翠湾。
k6-1(低容积率1-1.1)全装修商品房限价最高23000元/㎡。
这样的对比能不能说明一点问题呢？
07
对衢州楼市影响
今天谈到K6-1对周边房价影响，有一个重大的假设和前提：双岭小学是实验分校，没有这个前提，下面的内容大家可以跳过不看。
限最高价23000元/㎡，均价22500元/㎡(含全装修1500元/㎡)，剔全装修1500元/㎡，则毛坯均价为21000元/㎡。
1、对周边小区影响：
不知道凑巧还是怎么地，前几天有不少中介推了一套观棠府可更名房：
折算下差不多23000元/㎡，那同样的一号院也大差不差这个价格；那么等到k6-1开盘后价格估计会微调。
2、对云澜府影响：
云澜府目前差不多24200元/㎡(毛坯)，我们算到K6-1毛坯价也为21000元/㎡，那么
3、对百家塘板块影响：
百家塘目前差不多21000元/㎡(毛坯)，我们算到K6-1毛坯价也为21000元/㎡，那么大家会不会去选择K6-1地块楼盘呢？
4、对文华园影响：
文华园目前限价是19500元/㎡，k6-1毛坯价是21000元/㎡，不知道衢州家长们觉得一个实验学区逻辑上值不值1500元/㎡吧。
这个还是一般开发商拿，如果是省内前三开发商拿下呢？(网传地产大咖来拿这块地，但年年传、年年让衢州人民失望)。
来个预估：文华园很可能会在5月19日之前开盘！
5、对衢江区影响：
2019年10月25日拍下的宝红·四季澜庭限价18000元/㎡(含1500元/㎡全装修)，相差只有4500元/㎡。
这4500元/㎡包含地域优势和学区优势。
不知道衢江人民心动了没有！
6、对整个衢州楼市影响：
正所谓：有对比才有伤害，如果真是实验分校，还是这个均价22500元/㎡，那么对于衢州楼市能起到重大的、不可预估的稳定作用。
衢州房价想大涨比较难了；
西区几乎大多数二手房的报价都可以往下降降了，听说阳光水岸99平的报价差不多28000元/㎡；牡丹园也25000元/㎡。
难道K6-1不香吗？
同样的如果西区稳住了，那么南区、北区、火车站片区、衢江区都可以稳住了。
如果这样炒房客差不多可以套现离场了，中介也会越来越难！
这最大最大变数在于双岭小学是不是实验分校。
如果是实验分校，那么K6-1的结果就是被疯抢，衢州人民对K6-1的热情估计会超过云澜府。
08
结 语
雪崩时，没有一片雪花是无辜的；
我们要深刻领悟：房子是拿来住的不是炒的。
对于写楼市的小白而言，希望大家都能安居乐业，而非为了房子焦虑和忧愁。
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（本文仅代表个人观点，不作投资建议）