债务人到期未能清偿债务，与债权人签订《房屋买卖合同》冲抵债务，债务人可否诉请交付房屋？
根据民间借贷司法解释，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。根据前述规定，出借双方当事人再出借款项时，签订《房屋买卖合同》作为民间借贷合同的担保的，双方的法律关系不应界定为房屋买卖合同关系，而应认定为民间借贷法律关系，出借人不能依照《房屋买卖合同》的约定要求借款人履行房屋买卖合同，那么如果债务人到期未能偿还债务，与债权人签署《房屋买卖合同》抵偿债务的，该房屋买卖合同是否有效呢？借款人不按《房屋买卖合同》的约定交付房屋的，出借人可否诉请履行房屋买卖合同，交付房屋呢？今天景山就借助一则案例与各位读者及粉丝朋友们探讨下这个问题。
法院查明的案件事实
2010年8月18日，张华与富豪公司签订借款协议1份，约定由富豪公司向张华借款1300万元，借期3个月；利率为银行同期同档基准利率的4倍。同日，张华汇至富豪公司账户12168000元。
2012年11月19日，双方订立了商品房买卖合同4份，约定张华购买富豪公司编号2幢乙单元704室、2幢甲单元1101室、1幢乙单元1104室、1幢乙单元1101室的商品房4套；房屋价款合计4638060元；分别于2012年11月19日、2012年11月19日、2012年11月19日、2012年11月20日一次性付清；并就合同办理了备案登记。
2012年11月22日，张华与富豪公司就前述借款签订协议书，确定富豪公司累计欠张华本金11537500元，张华另购得富豪公司的富豪名苑商品房4套，房款合计4638060元；另受让富豪公司汽车2辆计车款185万元；双方同意在富豪公司欠张华的债务中抵销6488060元，抵销后富豪公司尚欠张华5049440元；富豪公司承诺上述欠款按借款协议约定的期限归还，先息后本。
上述抵债的汽车2辆已交付，车款抵销完成。富豪公司的上述商品房均具备销售条件，富豪公司未向张华交付上述商品房，也未向张华提供办理产权登记的购房发票。
法院审理
张华将富豪公司诉至法院，请求：1.确认富豪名苑1幢乙单元1101室商品房的所有权归张华所有；2.富豪公司交付上述商品房，并协助张华办理产权过户登记；3.本案诉讼费用由富豪公司承担。
被告辩称：
本案借款合同并未终止，被上诉人在购买房屋时，借款合同及房屋买卖合同是同时生效的，被上诉人也未按后来订立的购房合同约定按期履行付款义务，所谓的协议变更是在房屋买卖合同签订后，是以物抵债的行为。鉴于被上诉人未实际支付购房款，上诉人不同意继续履行。债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。
法院认为：
本案借款合同双方当事人经协商一致，终止了前借款合同关系，并建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息中一部分转化为已付购房款并经对账清算，另行签订了还款计划，现富豪公司也无证据证明该商品房买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。抵债协议中确定了房款以抵销方式交付，故富豪公司理应向张华交付房屋并办理产权过户手续。
判决：
富豪公司于判决发生法律效力之日起十日内向张华交付富豪名苑1幢乙单元1101室商品房，并协助办理过户手续；其他判项略。
景山说法
本案中，民间借贷双方当事人在借款到期后，根据借款人的还款和欠款情况另行签订协议书明确欠款总额，并以4套房屋及车辆等抵偿部分债务，此种情况不属于民间借贷司法解释中所规定的以买卖合同作为民间借贷担保的情形；也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。虽然双方针对《房屋买卖合同》并无实际的现金交付，但是并非被告所主张的原告未支付购房款，只是原告的购房款是以抵消被告所欠相应债务的方式支付，虽然被告并未向原告出具发票，但应认定为完成了购房款的交付。即张华已经履行了支付案涉房屋购房款的义务，富豪公司应当按约交付房屋，并协助办理房屋过户手续。现富豪公司在已经收取张华房款的情况下，反悔不履行商品房买卖合同的行为构成违约，张华有权要求富豪公司继续履行合同。
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