本人（严格来说是一个配合密切的团队）目前所事项目，完全是从无到有、披荆斩棘、通过创新创造、反复摸索实践而来；讲实话，翻过一个又一个山头，拿下一份又一份复函的喜悦心情就是对自身努力的最好肯定。
政策是极度抽象的文字表述，在浩如烟海的政策中找到解决问题的办法，这就是能力；但单有读懂政策的悟性不行，还需要有协调各方因素、恰当平衡各方利益、统筹推动项目稳步向前的勇气和技巧。
在强区放权前，深圳的城市更新经历的是起步阶段；强区放权后深圳迎来了发展的小阳春，不过今天我认为城市更新迎来了它的历史转折点，今天确实是<2020>触发了自己的感想，继3月份龙岗、宝安两区相继推出加快城市更新工作若干措施后，此份政策的出台，无疑为疫情后的城市更新导向康庄大道指引了更明朗的方向。
项目一：龙岗区平湖街道新木老村城市更新项目（多权利主体联合申报）
此项目起于2017年年底（市场话讲，到这时候了，好项目早被抢光了）刚接手时正处于新旧项目方易手时期；村里各方势力胶着，互为谋求更大诉求环境复杂.......目前顺利完成简易程序处理，即将进入意愿公示阶段，中间有几个重大事件值得经验借鉴：很多事情看似简单，实则未必轻松。新木新村项目、新围仔项目均是由于非农无法完成调整止步不前，新村项目甚至被划入龙岗区年度清退项目。
1、木谷河河道整治，提前顺利完成清拆工作（项目刚进驻不久便成功拿下首战成果）；
2、帮助周边五个项目顺带完成非农调整（同时对五个项目进行非农指标调整召开股东代表大会，分别是新木-新村项目、新木-新木路项目、新木-新围仔项目、新木-老村项目、新木-良安田项目）；
3、非农指标与合法权属重叠历史遗留问题处理（比较罕见的土地权属重叠问题）；
4、100意愿征集通过率（对项目范围内业主进行意愿征集，获得100%的通过率）；
5、一年左右成功签下意向合作书，完成集体资产备案（于2018年签约意向合作书完成集体资产备案工作）；
项目二：龙岗区宝龙街道义乌小商品城项目（单一权利主体委托申报）
此项目起于2017年，目前顺利完成意愿公示，即将进入计划申报阶段，该项目的规划容积率高达11.37，是典型的商业用地方案，项目范围内充满中小商户，牵一发而动全身；其中几个事件值得总结：
1、成功化解信访、异议问题（对未知与不可控事件的及时妥善解决办法）；
2、项目定位与规划容积率问题（产业定位指导及容积率突破带来的技术难题）；
项目三：龙岗区平湖街道鹅公岭社区城市更新项目（多权利主体联合申报）
此项目起于2018年，现已完成意愿征集，即将开展集体资产备案工作，该项目属于完成部分工作及协助技术指导，协助项目方进行计划申报、规划审查、拆赔谈判、实施主体确认等技术顾问。承接该项目旧屋村认定的申报工作，该项目推进的过程中遇到综合整治，所以有几个事件值得记录：
1、旧屋村认定仅扣除765平米（充分的配合及成熟的经验与人脉带来的成果突破）；
2、申报期间遇上综合整治，项目中一部分被划入综合整治（创新性的政策突破，并成功实现综合整治纳入拆除重建，完成占补平衡，保证了项目的完整性）；
3、土壤评估、意愿征集、旧屋村预审、集体资产备案、项目周边拆赔调研等工作联动（基于充分且成熟的市场经验；实现高转化、多工种齐动，大大提高工作效率及加快项目推进速度）；
项目四、龙岗区平湖街道新围仔城市更新项目（多权利主体联合申报）
此项目起于2014年，最早可能可追溯于2012年，2019年我方受邀为其完成部分工作：集体资产备案及非农指标调入工作。上文已经提到同时完成五个项目的非农指标调整就包含新围仔项目；该项目是非曲直相当多，是属于典型的励志类项目。中间诸多环节值得反省及深思，鉴于项目保密性，本文仅作进度客观介绍：该项目目前处于统筹范围调整未公示，申请范围划定阶段。其中部分工作已取得进展，比如集体资产备案进入意向合作书签订三会决议阶段，正在开展股东代表大会线上表决研究工作。项目已完成非农指标调入20813平方米，该项目个中情况值得研究：
1、该项目位于城总规对外交通用地范围（需完成城总规占补平衡操作）；
2、该项目被综合整治线拆分为二，而且拆分线极为不规则（项目不得已拆分为两期，但拆分两期后形状七拐八绕，吃相难看）；
3、市场参与时间久，划定的范围线始终不受认可（多次被政府打回，多次相关领导现场调研，但是范围线始终众口难调）；
4、集体资产备案赶上政策改革（发布招商公告上平台通过公开、透明、公平方式参与竞争性谈判方可被选定为意向合作方）；
5、目前仍然面临严峻考验（项目内有3000余平米综合整治区政府希望划入拆除重建，此处牵涉综合整治占补平衡）。
一个项目有各种因素制约及影响，但是快速、有效的推进项目进程显得尤为重要，姑且不去讨论对错。仅就假设你作为项目总，遇到如此事件，是否可有良策应对？我们上文提到，城市更新项目推进不仅仅只是政策领悟，更要有恰当平衡各方利益、统筹稳步推进之勇气，所以今日仅就该项目带给人的反思做举例。
项目五、龙岗区南联社区龙溪城市更新项目（多权利主体联合申报）
1、该项目我方于2019年介入，为其完成技术指导工作，目前项目推进到旧屋村认定阶段，前期已完成意愿征集、范围划定及土壤评估检测，该项目主要是平衡村里与项目方带来的难度，其他事项对于我方完全成熟的市场经验来说，暂未有值得特别提出之事项。
2、其他项目：龙岗区平湖街道大皇公城市更新项目、龙岗区平湖街道新木盛低碳产业园及龙岗区南联水晶玉石村利益统筹项目均处于研判分析阶段，基于项目保密性，暂不作表述。
综上，基于对城市更新领域的实践和思考，个人就城市更新工作外包或工作共享机制的建立认为很有必要，社会的发展本身就需要专业分工，且资源高效配置。原2009年《深圳市城市更新办法》出台后既有专家坦言：城市更新是属于咨询评估类企业的发展机遇，是房地产评估企业进入房地产咨询行业的机遇与挑战。
面对当下房地产开发商以高额且长时间的人力成本去培养一批创造市场、从无到有研究更新政策、并应用于实践的更新人才，着实可能费力还未必得到好结果。我看到的有些项目确实是时间被白白浪费掉，而且由于缺乏经验带来的眼光局限性往往造成后期不好推动的结果。政策不断调整，比如综合整治、集体资产交易、旧屋村认定等等几乎每年一变，所以工作共享机制的设立为何不可呢？
我们社会中有的人有项目，但是缺技术；有的有技术，但是缺资源。工作共享就可以将资源与技术共享，双方谈好合作分成方式、费用分摊方式及团队建立方式。比如A属于开发商，手头有一个城市更新项目资源，有人、有团队，但苦于无项目总，要临时再培养一个项目总费用较高。则B可以与其合作嘛，双方以工资形式或者工资加分红方式顺利推进项目达到主体确认阶段，然后双方合作完成，A以较低的成本投入快速实现项目推进，B以较低的门槛获得项目资源，双方互利共赢。