債市丨9月房企境內外融資發債651.44億元 調控收緊融資加速

隨著金九銀十的來臨,逐漸擺脫疫情影響的樓市不斷升溫。受國內政策管控影響,融資通道開始收縮,房企紛紛加快融資節奏,為即將迎來的償債高峰做準備。

融資環境收緊 境內融資節奏加快

9月16日,銀保監會印發了《關於加強小額貸款公司監督管理的通知》,進一步加強了對小額貸款公司監管,不得用於房地產市場違規融資。

據克而瑞數據顯示,9月房企單月融資發債總額為651.44億元,同環比實現較大增長。其中境內債408.90億元,環比上漲10.3%,同比大幅上漲140.8%。

具體來看,碧桂園單月發債總量約88.9億元,佔據首位。主要由於其發行了於2023年到期的78.3億港元4.50%有抵押擔保可換股債券,以及於9月24日發行的20億元公司債。

其次,中國恆大以單月發債總量50億元緊隨其後。9月22日,恆大地產成功發行40億元公司債券,票面利率5.8%。

中原地產首席分析師張大偉表示,整體看,境內房地產銷售有所緩和,大部分企業銷售增加,但為了應對市場變化,加快儲備資金,房企抓緊增加融資手段,儘量大額度融資。雖然部分企業融資成本低於6%,但也有企業融資成本超過13%。

政策當前,迎來償債高峰

9月26日有消息稱監管部門要求12家試點房企需在2023年6月30日前完成降負債目標,包括碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

據克而瑞數據顯示,9月房企債券到期數量為32筆,共計金額458.25億元。其中到期金額最高為世茂集團於2015年發行的60億元公司債,該筆債券已於2017年提前贖回1億元。其次,萬科A於2015年發行的50億元公司債將於9月25日到期。

與此同時,碧桂園於2016年發行的41.7億元公司債也於9月到期。合景泰富、花樣年、綠城中國以及綠地控股分別有1筆20億元票據將到期。

除此之外9月17日,中國恆大發布公告稱,提前贖回2020年到期的15.65億美元票據,票面利率11%。

值得關注的是,多筆大額融資計劃獲交易所受理。其中包括平安不動產100億元小公募短期公司債獲深交所受理;金隅集團80億元小公募公司債獲上交所受理;招商蛇口41.5億元ABS獲深交所受理;碧桂園30億元ABS獲上交所受理以及華潤置地30.01億元ABS獲深交所受理等。

同時三家房企票據註冊申請獲證監會批覆。包括紅星美凱龍60億元公司債券;棲霞建設15億元公司債券以及中南建設20億元公司債券。

補倉需求增長,境外發債持續發力

據克而瑞數據顯示,9月房企境外債券融資268.98億元,環比上升21.7%,由於去年同期發債基數較大,同比下降至35.9%。

此外據中國網地產不完全統計,9月房企融資數量12筆,其中佳兆業集團2筆融資金額共計6億美元,趨之首位。其次,中國奧園與時代中國控股分別發行3.5億美元優先票據,票面利率均為6.2%,且均於2026年到期。

從發行成本來看,鑫苑置業3億美元優先票據為最高,票面利率高達14.5%。當代置業2筆票據票面利率均高於11%。

從發行期限來看,中國奧園、時代中國控股2筆票據期限最長為6年,佳兆業集團、正榮地產為5年,龍光集團、寶龍地產則為4年。

克而瑞研究院表示:境外債權融資環比實現較大幅度的上升,或許由於9月14號央行潘功勝表示“央行將會同住建部以及其他的相關管理部門,跟蹤評估執行情況,不斷完善重點房地產企業資金監測和融資管理規則,穩步擴大適用範圍。”之後,“三條紅線”管控態度越來越清晰,業內金融調控將成常態化下,房企加緊在調控落實前大力融資所致。