上海周浦购房者购买五证齐全、公开摇号的明天华城项目新房，房产却面临被法院查封。为什么正常预售的商品房，购房人按照约定付款，却会出现法律层面被一房二卖的风险？
目前的商品房销售制度，是通过网签备案和预告登记来防止一房二卖。网签备案限制的是债权上的一房二卖，即销售合同已经网签备案，标的房产是无法重复网签合同的。预告登记限制的是物权上的一房二卖，预告登记后，相当于购房人取得了未来可实现的物权，为银行抵押贷款提供了物权依据。这套看似严密的登记管理制度，漏洞在哪里呢？
《城市房地产抵押管理办法》第三十七条：经抵押权人同意，抵押房地产可以转让。所以抵押的在建房产也是可以销售的。
从网签到预告登记，如果销售的房产有抵押，有个解抵押的过程，即要抵押权人向房地产交易中心提供解除抵押的书面文件。在明天华城的项目里，开发商三盛宏业抽走了项目公司荣惠置业的款项（从这点看，监管账户作用成疑），所以虽然购房者付了房款，但抵押权人东方资产没有收到解押款，所以东方资产不愿意出具终止抵押权的书面文件。
从司法实践而言，根据初明峰和刘磊的案例文章，以（2016）最高法民申887号案例，一旦抵押权人同意抵押人销售抵押房产，视为其放弃抵押权。因为如果抵押权人同意出售，那么抵押权人对买受人支付的购房款只能行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于抵押权人因无法行使价金代位权而造成的损失，系债务人与抵押权人的债权债务关系，抵押权人应当另行主张。购房人已经支付对价，并且是善意，如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的所有权。这个最高院的判例思路是极其清晰的，但很可惜，在以后的案例中，几乎没有引用这个思路。鉴于我国并非案例法国家，在没有明确条文的情况下，案例只是提供某种思路，在各种利益交错时，取决于法官对法理的解读和理解，包括对放弃抵押权的认定时点，是在抵押权人同意抵押人销售抵押房产还是抵押权人提供的抵押权终止的文件时。
目前在没有解抵押情况下，购房人要获得法院支持的难度很高。合同没有预告登记，就还不是明确的物权，依然只是合同期待权，在物权优先于债权的情况下，很难涤除抵押权人的抵押权。
对于支付的大部分款项的购房者，法规上给予了一定的特殊保护。《最高这人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条及《2015年全国民事审判工作会议纪要》39条规定了，对于该类购房者，法院并不支持抵押权人行使抵押权。但对于付款50%以下的小业主，从法律层面很难获得明确的支持，更多依赖于执行层面的操作。
总体而言，一旦解抵押在预售之后，开发商和抵押权人的债权债务纠纷有影响到购房者的可能。购房者如果未能办理预告登记，那么目前法律对购房者的保护比较散乱，也不够全面，实务上主要放到执行阶段来解决，但这有点类似得了肿瘤，把其养大，最后动手术割除。相关购房家庭的心理压力巨大，社会矛盾突出乃至激化。购房款金额巨大，对普通购房家庭而言，都形成巨大的生活压力和现实问题，房产涉及到落户、子女教育、养老、房租压力等各方面，绝不能等同于一般债务纠纷。
那有没有可能在司法执行上取得突破，提前化解矛盾，使购房者和抵押权人共赢呢？
从深入了解法理而言，抵押权人抵押不动产是为了优先受偿权，而购房者是为了获得不动产所有权，两者并不冲突。如果提供有效的资金监管，既可以提前释放抵押权，也可以满足优先受偿权。 特别是，在存在债务人挪用购房款时，抵押权人存在监管不力的疏漏或者说预售制度存在一定漏洞，这种后果不应该让购房者承担，抵押权人至多去取得剩余款项的优先受偿权，而不应将其与债务人的金钱债务后果推给善意购房人承受。因为限价和摇号政策，还有一些对购房者不利的因素，比如在支付认筹金，签订定金合同时，并看不到商品房预售主合同或者买卖主合同的内容，如果以后不认同主合同，有定金被没收的风险。为了定金不受损失，不熟悉法律的购房者往往另外被迫当场签订有利于开发商的格式合同。比如在明天华城项目的商品房预售合同，开发商早就设下陷阱，如开发商不能如期交房，仅需每日支付房价款10万分之一的违约金，以450万的房子为例，每日只需支付45元。
所以在购房者对商品房销售制度并不熟悉，只能依托政府公信力的情况下，购房者应尽可能不购买有抵押的房产，避免现在无辜的上海周浦明天华城购房业主们头顶悬着的达摩克利斯之剑。同时，政府部门也应积极履行职责，尽早介入和协调，保障民生和社会稳定。
我们也可喜地看到，购房者代表们正准备和浦东政府相关领导做交流，法官也和购房者坦诚地电话交谈并予以安慰，希望后续能看到圆满的结局。