步入4月以来，华润城润府四期（备案名：华润城润玺一期，下文统一称“润玺一期”），这个名字时常会以各种形式出现，无论是以文字的形式，比如新闻报道、朋友圈，还是在日常的聊天中，“润玺一期”似乎已经成为了当下购房者最热议的话题。
从2014年华润城一期，到2018年华润城三期，这4年多的时间里，华润城的每一次产品入市都创造了新神话，“3小时内售罄”、“场场日光”、“淋雨认筹”…成为了它独特的标签。
科技园+南山外国语学校+24万平万象天地，集名地段、名校、名商业与一身的华润城可谓万众瞩目，作为华润城再次入市的新盘——润玺一期想低调确实太难了。
前段时间，政府发文放宽了新盘拿预售的条件，市面传言，润玺一期6月份要入市。现阶段，润玺一期建设进度如何？打新润玺一期真的是最佳选择吗？
01
建设速度加快
简单跟大家介绍一下，华润城润府共分5期开发，其中一二三期住宅已售罄。
传言即将入市的润玺一期就是上图绿色色块，标注四期的位置，位于沙河西路一侧。
深壹团队踩盘发现，润玺一期建设速度相当快，所有的建筑基本建到了10层+，快一些的已经建到了25、26层了。
本月16日，深圳住建局出台六大政策为开发商减负，其中有提到“今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。”
按照项目目前的建设进度，润玺一期在今年6月份入市概率很大。
笔者提醒，华润城四期施工牌上的名字改为“华润城润玺一期花园”，这释放了一个重要信号。
意味着润玺一期不再延续前三期的“府”系，而是一个全新定位的项目。对此，深圳壹地产总编辑陶文杰先生评价：“润玺的出现，即意味着华润城的正式豪宅化，也意味着它和华润城润府123期的分割，从而在定价上有更多自主空间。保守（润玺一期）售价应该在12万/平以上。”
在润玺一期隔壁就是正在施工的润玺二期，据现场施工人员介绍，目前地基部分已完成，现在正在建设地下负一楼。
02
99-190平3-4房
户型怎么样？
据网上流传的信息，即将入市的华润城润玺一期主推建面约99-190平3-4房住宅，共计1274套。
网上流传的华润城四期（华润城润玺一期）面积分布图
99平的三房一卫：383套
120平三房两卫：669套
160平四房两卫：112套
190平四房三卫：110套
关于本次的房源和户型，深圳壹地产总编辑陶文杰先生进行了深入分析，有以下几个特点：
1、从面积段看，和三期的户型相比，四期面积段增大了，房间数增加了，户型设计更合理更实用了。
比如四期99平即可做三房，而三期89平才两房。四期120平就可以做标准三房了，三期要150平。四期160平则可以做到标准四房，三期要190平。
2、四期160平和190平户型
结合楼体结构图来看，至少还能看出两个亮点：
网上流传的华润城四期（华润城润玺一期）楼体结构图
1、从这个结构看，户型实用率有74.1%，通过玄关和阳台有部分赠送，在目前的超高层住宅中算不错了。
2、其次，户型结构比较合理。虽然图中还看不出各个房间的具体尺寸，但是大体结构能看明白，整体来说，户型结构比较合理。
比如C2，160平米的四房户型，其中客厅和三个卧室，合计四开间都是朝向东南看园林，或者看沙河高尔夫和深圳湾，实现景观最大化，这已经有豪宅的基本禀赋了。
整体来说，华润城四期的户型、景观等禀赋，显然比三期更好，有涨价的基础。
03
跌破眼镜
打新收益未必高于周边二手
今天，我们主要来探讨两个问题：
1、润玺一期开盘，是否会带动润府一、二、三期房价的上涨？
2、与其像抽彩票一样打新润玺一期，选择润府一、二、三期的二手房是不是会更加稳健？
问题1：润玺一期开盘，是否会带动润府一、二、三期房价的上涨？
答案是会的，而且涨幅还不小。
众所周知，华润城三期在2018年6月28日推出741套可售住宅房源，备案均价在8.5万/平左右，分别是89、150和190平三种户型。
下面，我们以润府一期的3室2厅的户型为例：
2018年4月，华润城润府一期建面约89平左右的3室2厅，成交单价基本在10.7万/平上下，成交总价在950万左右。
到了11月份前后，89平左右的3室2厅户型成交单价基本在12万/平左右，成交总价涨了100多万，基本在1060万上下。
7个月的时间，润府一期89平的3室户型，单价上涨了1.3万/平，总价直升110万左右。
值得注意的是，因为各个房源的朝向、装修水平、业主预期心态等，按照目前现有的成交数据，大致可以得出“新产品的入市，确实会给周边二手房带来一定的增值空间”。
问题2：与其像抽彩票一样打新润玺一期，选择润府一、二、三期的二手房是不是会更加稳健？
答案同样也是肯定的！
大家还记得华润城三期吗？第一批和第二批中签率分别是10%和14%。民间猜测，保守估计润玺一期中签率在3-5%，按最大值来算，95%的人都抽不上，毕竟想买的人太多了。
下面，我们同样以润府一期约89平3房户型为例：
注：上图“华润城润府（二期）”实则为“华润城润府一期”
2018年6月29日，即华润城三期首次开盘的后一天，华润城一期成交了一套建面约89平的3室，成交单价在9.56万/平，总价845万。
目前，深圳中原网站上查询到最新一套成交数据是：2019年12月4日，华润城一期成交的一套建面约89平的3室，成交单价已经去到了16万/平，总成交价在1425万。
一年半左右的时间，润府一期同小区类似户型单价涨了6万多/平，总价涨了近600万，涨幅惊人。
据悉，2018年华润城三期部分房源已经交房，且据内部消息称市场上已经有了成交记录。目前市场上华润城三期的挂牌单价基本在16-18万/平，网传成交价基本在15-16万/平。
图源：动洞脑 利润率=（售出价格-买入价格-月供-税费）/(本金+月供)
同样以89平为例，假如购房者为首套房（即首付3成），买入单价9万，卖出单价16万，粗略算了下，除去月供成本，一套房2年时间可以增值约543.8万，利润率高达170%。
从以上两个数据可以发现，在同一个时期内，选择华润城一期二手房和华润城三期新房，整体来看，收益相当。
另外，理性分析，润玺一期最近备受关注，网传中签率低至5%。简单来说，润玺一期再好，潜力再大，你也未必能抽中。
网友评价润玺一期，仅供参考
与其像抽彩票一样打新新一期产品，选择周边户型、朝向各方面都相当优质的二手房或许收益会更加稳健！
提醒
需要值得重点说明的是，受限售政策影响，润玺一期的持有时间相较华润城三期有所增加，随着带来房产持有成本的增加。
图源：动洞脑 利润率=（售出价格-买入价格-月供-税费）/(本金+月供)
有媒体测算，按目前坊间推测的润玺一期开盘售价在10-11万，润玺一期持有时间分别为3年和5年的利润率，提供给大家，仅供参考。
从上图可以发现，按持有3年的时间来看，润玺一期的利润率基本在100%左右。
最后，想跟大家提个醒，想要打新润玺一期之前，不妨多去市场走走，或许会有新收获。
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以上为正文，来自夏天