再换个角度，看待这个问题。
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文 | 程立
这几天，杭州人口净增55.4万的话题，刷屏朋友圈——大杭州的吸引力再一次得到验证。对于楼市来讲，这个数据更是令人激动，尤其给疫情乌云笼罩下的开发商带来很大的信心。
过了一个周末，我们可以冷静下来，然后换个角度，再来看一看这个数据的意义。我认为：人口的天量流入，对杭州楼市自然是有力的支撑，但买房不是其主要目的。
1
三年卖掉约30万套住宅，
支撑何在？
2019年，杭州新建商品房（含临安）成交总数约12.3万套，其中住宅约10.4万套。
2018年，杭新建商品房（含临安）成交总数约13.6万套，其中住宅约10.2万套。
2017年，杭州新建商品房（含临安）成交总数17.3万套，其中住宅约11.8万套。
年份商品房成交量住宅成交量2019年12.3万套10.4万套2018年13.6万套10.2万套2017年17.3万套11.8万套
以上数据来源于住在杭州网数据库
从2017-2019年，这三年的数据看，杭州一共卖掉了43.2万套商品房，其中至少30万套以上的住宅。
明显的，17年非住宅的投资类比例巨大，而住宅类，每年成交量都在10万+。
限购下，持续如此巨大的成交量，支撑何在？
2
流入人口基础越大，
购买力就越大。
新增人口是主力军。
2019年末，杭州常住人口1036万，比2018年末的980.6万，净增了55.4万。
我们来看这几年杭州常住人口净增数据的变化。
2015年为12.6万，2016年为17万，2017年为28万，2018年为33.8万。
杭州自2016年9月起，实行了限购的政策——本地居民限购两套，外地居民缴满2年社保的，限购一套。
在经历了2016-2017最疯狂的两年后，大部分的杭州人都被限购了。在本地购买力被限制的情况下，可以判断是源源不断流入的新增人口，在支撑着杭州楼市的成交。
不管流入人口中有多少是准备买房，或者有能力的买房的，只要这个基数越大，那么相对应的购买力就会越大。
3
连年增长的流入人口，
主要目的不只是投资买房。
2018年末杭州新增人口33.8万数据出来时，不少人有这样的观点：
人口流入数据多，是因为投资客要买杭州的房子，在杭州交社保或者落户，搞到买房资格。实际上，杭州并没有那么多人流入。
对这样的观点，我一直持否定的态度。这是一叶障目。我不否认这些数据中，其中包含了大量的投资客。但大家需要注意以下情况——
1、2016年由于G20的影响力，并且不限购，投资比例会比较高。
2、2017-2018这两年间，由于限价作用，一二手倒挂楼盘比比皆是，通过各种手段落户，搞房票的投资客比例也应该不少。
3、到了2019年，一二手倒挂已经不甚明显了，使得投资收益明显下降。这个时候整个市场应该是以自住需求为主了。
在这样的情况下，常住人口还如此大幅度的流入。如果说是为了投资杭州买房，这个逻辑并不通顺。
同时，杭州于2019年4月初放宽落户条件。这个也是今年常住人口大增的一个重要因素。
但我们知道，落户和缴纳社保的不同在于，可以直接获取购房资格，而不用等两年。
那么如果放宽条件落户进来的人是为了购房目的，杭州楼市2019年的成交量应该创新高才对。但事实上，并未发生这样的情况。
因此，我的结论是：连年大增的常住人口，投资买房并不是他们来杭州主要目的。尽管，这大量流入的人口会成为杭州楼市持续的购买力基础。
4
别把逻辑搞反了，
不是因为房价要涨，人口才流入。
再换个角度看待这个问题。
55.4万的人口净流入多吗？
多。创下了杭州有史以来最好的记录，也有可能是今年全国人口流入的冠军。
但是，要知道，这样大量人口流入，对于杭州是新鲜事，对于某些城市来说，是经历过的。
2016年人口流入数据，深圳53万，广州52.24万；
2017年人口流入数据，深圳61.99万，广州45.49万。
2018年，人口流入数据，深圳49.67万，广州40.6万。
这两座城市，较杭州更早，更多的流入了常住人口。而这之前，早上10-15年，北京、上海也已经历了这样的过程。
我们不要把逻辑搞反了。
不是因为房价要涨，人口才流入。恰恰相反，是因为人口持续不断流入，导致了源源不绝的购买需求，支撑着楼市的成交和助推着价格的上扬。
5
投资客的判断注定是错的，
杭州正走在从未经历过的路上。
为了获得杭州这座城市的资源，在这里工作、学习、生活，才是这些流入人口的主要目的。因为城市吸引人，机会多，才会导致常住人口流入。
这些人中，很多是会选择在杭州买房置业。
有的是可能去年进入杭州就买了；有的可能今年才买；还有的能力不够，可能先租房，等过几年再买。这些进入杭州还未置业或者还未限购的人，都是潜在的购买力。
总是因为看好一座城市，才会购置这座城市的房子。
只有那些自己打着投资算盘的投资客，才会用扭曲的眼光去看待这个市场，从而得出那些流入人口都是投资客的结论——他们想的是，自己最聪明，之前赚到了，现在可以套现离场了。
既然自己套现离场了，那么市场自然应该跌啊，跌了才有机会抄底。要是涨了，自己不就错了吗？可惜，杭州正走在从来没有经历过的路上。那些投资客的判断注定是错的。
如果把城市看作股票，杭州正处于主升浪，常住人口的净增量数据是这个判断的依据。楼市只是这个城市发展的一个展现面。
城市不断生长，人口不断填充，软实力不断增强，杭州模式会是中国的一个城市样板，是一个令外来人口向往的定居之地。
6
别高兴太早，没有1000万，
杭州也还不是超大城市。
杭州还有较大的发展空间。
2014年11月，国务院发布《关于调整城市规模划分标准的通知》规定：城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。城区常住人口1000万以上为超大城市。
这里要说明一下——杭州最新常住人口1036万，是包含了14个县区在内的大杭州的数据。而杭州的城区应该是包含临安在内的十区。
如果按这个口径统计，杭州城区的常住人口数为911.9万。
因此，严格来讲，杭州仍处在特大城市的行列，还不是超大城市。哪怕今年仍有50万以上常住人口流入，也无法一步跃为超大城市。
但杭州是一定会成为中国的超大城市。
这座城市借着亚运会的东风，为容纳持续流入的人口做好了基础建设。乐观的预计，华丽的蜕变应该就在亚运会前后。
7
对于杭州，至少有55.4万人，
比投资客看得更明白。
G20时的杭州，刚起飞。
现在的杭州正处于续航阶段。
保持体力，保持节奏是为了能飞得更高，飞得更远。
这个逻辑对于城市发展是如此，对于杭州的楼市，也是如此。正因为如此，政府的双限土拍政策才会出台。现在的不涨和慢涨，是为了今后长久稳定的发展空间。
房住不炒的坚定执行，让楼市几乎没有了快进快出的套利空间。一切的投资，都要回归价值。只要杭州不断变强，房子作为城市的股票资产，自然会水涨船高。
要永远记得万科、茅台、格力这样的长牛股票，等你回过头去看的时候，不要惊叹其涨幅的巨大，也不要羡慕那些坚定的持有者。
不识庐山真面目，只缘生在此山中。我们每个人都有机会抓住这样的机遇，与杭州共同成长，成就人生财富。那些不断流入的常住人口，他们应该是比我们看得更明白些。