裁判概述：
房屋出卖人将其按揭（存在预告抵押登记）购买的尚未取得房产证的房屋转售给买受人，买卖双方约定在契税票满两年后为买受人办理过户登记，后房屋出卖人涉诉而导致该房屋被预查封，买受人主张实体权益提出异议,应认定买受人在签订房屋买卖合同时就应当预见到房屋出卖人向其办理房屋过户登记存在障碍，属买受人自身原因未能办理过户登记，对其异议不予支持。。
案情摘要：
1. 王献召通过从住房资金管理中心按揭贷款的方式（住房资金管理中心登记为预告抵押登记权利人），购买房产开发商名下的案涉房屋，但一直尚未办理房屋过户登记。
2. 在此期间，王献召又将该案涉房屋转卖给刘路朋，并约定在契税票满两年后办理过户登记。刘路朋陆续向王献召支付了全部购房款，也实际占有使用该案涉房屋。
3. 此后，法院依据王献召的金钱债权人申请，对案涉房屋进行了预查封。另查明，直至本案诉讼时，王献召仍未取得本案涉案房产房产证。
4. 刘路朋向法院提起执行异议，被驳回后继而提起案外人执行异议之诉。
争议焦点：
刘路朋是否享有足以阻却执行的民事权益？
法院认为：
本案中，刘路朋于2016年11月18日与王献召签订买卖合同购买案涉房屋时，王献召尚未取得案涉房屋的房产证。直到一审诉讼时，王献召仍未取得案涉房屋的房产证。故刘路朋在签订房屋买卖合同时就应当预见到王献召向其办理房屋过户登记存在障碍。案涉房屋由王献召按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涤除抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记。刘路朋与王献召约定契税票满两年后进行过户，则在契税票满两年之前案涉房屋还不能办理过户登记。综合上述事实，原判决认定系刘路朋自身原因未办理过户登记，并无不当。刘路朋提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
案例索引：
（2020）最高法民申1100号
相关法条：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
实务分析：
实务中，在适用《执行异议与复议规定》第二十八条是，对于该条第（四）项认定能够归责于买受人的原因的情形，主要有三种：一是忽视他人设定的权利障碍，如不动产上设有其他人的抵押权，然而买受人未尽到合理的注意义务，导致无法登记；二是忽略政策限制，如明知限制购房政策，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户登记；三是怠于行使登记权利，如当事人在能办理过户的情况下拖延办理过户。上述三种情形的共同点在于买受人都存在不同程度的过错（消极的或积极的），从而不符合《执行异议与复议规定》28条第（四）项的规定，买受人也就不享有能够对抗执行的物权期待权。
本案作为对上述三种情形的补充，再审法院（最高院）认为房屋买受人在明知出卖人未取得房产证的情况下，仍然签订房屋买卖合同，其对无法办理过户应当具有预见能力。笔者赞同此观点，对于预见到风险但未采取防范措施的，其对无法办理过户具有过错，系自身原因未办理过户登记，不应当受《执行异议与复议规定》28条的保护。