商品房发生“一房数卖”，各份合同是否有效？谁有权要求履行合同取得房屋？
“一房数卖”指的是开发商就一套房屋先后与数个购房人签订了商品房买卖合同的情形。在我国的债权形式主义的物权变动模式之下，各份买卖合同如无其他无效的情形，均属有效，但是实际履行只能是其中之一，数个购房人中只有一人的合同目的能够实现，剩余买受人的合同目的必然落空，只能通过向出卖人主张违约责任来补救。那么在这种情况下，哪一购房人得以主张合同履行的权利，哪些购房人只能通过向出卖人主张违约责任救济呢？今天景山就跟各位粉丝及读者朋友们聊一聊这个问题。
根据《买卖合同司法解释》的规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照如下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予以支持；（二）均未受领交付，现行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”前述规定为动产发生一物多卖时的处理原则，虽不动产具有区别于动产的属性，但是前述规定仍可作为处理“一房数卖”的借鉴和参考。
根据不动产的特性，结合动产“一物多卖”的处理，不动产（商品房）“一房多卖”时，对于那一买受人可以基于买卖合同取得房屋所有权的处理原则如下：
1、其中之一的购房者已经办理了不动产过户登记手续的，应支持其取得房屋所有权的请求，其他购房者要求取得房屋所有权的，不予支持。购房者已经办理了不动产过户登记手续，应认为出卖人已经履行了房屋的交付义务，该买受人已经取得房屋所有权，其他购房者只能基于买卖合同向出卖人主张违约责任。
2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的购房者取得房屋所有权的要求。商品房预告登记后，未经预告权利人同意，不得处理该不动产，不动产预告登记具有公示公信的效力，基于维护交易安全和交易秩序的要求，应予以保护。
3、既未办理产权过户登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房产的买受人有权要求取得房产所有权。虽然我国的不动产交付为登记主义，但是房屋的转移占有与交付使用的公示效力仍不可否认，在各购房人均为办理产权变更登记或预告登记时，已经合法占有房屋的购房人应该优于其他购房人取得争议房产的所有权。
4、均为办理商品房过户登记和预告登记，又无合法占有争议房产的，按照《商品房买卖合同》的约定履行支付价款义务在先的购房者应具有优于其他购房者要求争议房产的所有权。基于对合同诚实信用原则的维护以及最大限度的维护正常的市场交易秩序的要求，已经先行支付了合同价款，全面履行了合同义务的买受人，要求出卖人履行合同义务的要求理应得到支持。
5、若前述1-4项的情形均不存在，那么合同成立在先的买受人对于房屋所有权的要求应得以优先保证。虽然数份合同均为有效合同，但是相较于成立在后的合同，成立在先的合同毫无瑕疵；而签约在后的合同，因为出卖人的原因，甚至某种情况下一部分买受人的原因具有一定程度的瑕疵，根据公平、诚信的民事行为原则，签约成立在先的买受人有权要求出卖人履行合同。
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