裁判要旨
阶段性担保在商品房预售合同中比较常见，通过办理买房人所购房屋预告抵押登记，可以有效减少金融机构和房地产企业的风险。因其阶段性特征，预告抵押登记和商品房预售登记的衔接非常重要。金融机构怠于办理预告抵押登记，等于无限延长房地产企业的保证期间，有违担保法的精神，亦有违诚实信用原则。
招商银行股份有限公司大连分行与大连一方地产有限公司保证合同纠纷案
案号：最高人民法院(2017)最高法民申3474号
合议庭法官：武建华、董华、张能宝
裁判日期：二〇一七年九月二十六日
最高人民法院裁判理由
最高人民法院认为，本案争议的焦点问题是：一方公司应否承担保证责任。
招商银行与高智签订的《个人购房借款及担保合同》，招商银行与一方公司签订的《担保协议》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
关于本案保证期间的确定。招商银行与一方公司在《担保协议》第五条约定，一方公司承担的是阶段性担保，保证期间是每笔贷款放款之日起至预告抵押登记完成之日止。双方签订《担保协议》的目的是一方公司在90个工作日内办妥高智所购房屋预告抵押登记手续交给招商银行，招商银行办理完预告抵押登记后，一方公司的担保责任即可免除，招商银行通过抵押权来保障债权实现。
从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥预告抵押登记为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短。该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，也是阶段性担保的应有之义。
因此，本案的保证期间应确定为从2012年10月9日招商银行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商银行交付商品房预告抵押登记手续后，招商银行在合理期限内办理完预告抵押登记止。
《担保协议》第七条约定，如出现非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续，招商银行自贷款发放之日起，至预告抵押登记完之日止之前，其有权要求一方公司履行担保责任。同理，一方公司将购房合同的登记备案手续交给招商银行后，招商银行亦应在合理期限内办理预告抵押登记，而合理期限应以上述双方约定的90个工作日作为参照。
关于未办理案涉房屋预告抵押登记的责任。《担保协议》第六条约定，一方公司在承担保证担保期间，应当办理购房合同的真实有效登记备案手续，并及时将购房合同的登记备案手续转交给招商银行指定代办机构，积极配合招商银行办理预告抵押登记。
招商银行一审中辩称未办理预告抵押登记的原因是高智不配合，因高智是香港户籍，与他联系困难，其未出具代办手续，银行无法单方办理。招商银行与高智签订的《个人购房借款及担保合同》第26.2条约定：“如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人及/或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。”
在一审、二审中招商银行未提供证据证明未办理预告抵押登记是一方公司迟延交付办理预告抵押登记手续所致，亦未提供证据证明其已积极敦促一方公司及高智配合其办理预告抵押登记。招商银行于2014年1月17日收到一方公司交付的购房预告抵押登记手续后，没有在合理期间内及时办理预告抵押登记，直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封无法办理后，才于2015年4月22日向法院起诉一方公司主张权利。招商银行怠于履行合同义务是显而易见的，对案涉房屋不能办理预告抵押登记后果的产生存在重大过错。
关于一方公司应否承担保证责任。本案中，招商银行是办理预告抵押登记的义务主体，在一方公司未在约定的90个工作日内交付办理预告抵押登记手续情况下，招商银行收到一方公司迟延交付的预告抵押登记手续后，应当在合理期限内及时办理预告抵押登记，防止案涉房屋被法院查封而无法办理。但是招商银行收到一方公司迟延交付预告抵押登记手续后，不但没有提出异议，而且一年多时间不去办理预告抵押登记，且无合理解释，应视为一方公司阶段性担保的保证责任免除条件成就。
根据《担保法》第二十六条第二款“有合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利，一方公司的保证责任免除。
另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，招商银行因怠于履行办理预告抵押登记义务所造成抵押物被法院查封的责任，应当由其自行承担。
鉴于一方公司的保证责任已免除，至于高某的借款是否属于本案担保范围，已无审理必要，本院对此亦不予审查。
辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终156号
上诉人（原审被告）：大连一方地产有限公司。住所地：辽宁大连市沙河口区。
法定代表人：孙喜双，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁晓娜，辽宁长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司大连分行。住所地：辽宁省大连市中山区。
负责人：钱曦，该分行行长。
委托诉讼代理人：商庆国，辽宁先河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕书敏，辽宁先河律师事务所律师。
上诉人大连一方地产有限公司（以下简称一方公司）为与被上诉人招商银行股份有限公司大连分行（以下简称招商银行）保证合同纠纷一案，不服大连市中级人民法院（2015）大民四初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月9日召集双方当事人进行了询问。上诉人一方公司委托诉讼代理人袁晓娜，被上诉人招商银行委托诉讼代理人商庆国、毕书敏到庭接受询问。本案现已审理终结。
招商银行辩称，一、招商银行在一审诉讼程序中撤回对主债务人高某、周某的起诉，选择仅向上诉人主张保证担保债权符合法律规定。上诉人虽然对招商银行主张的债权本息金额不予认可，但其却未提出任何证据否认该事实，故一审判决依法认定招商银行主张的债权金额符合法律规定。招商银行撤回对高某、周某的起诉，而仅选择向连带保证人一方公司主张保证担保债权，该主张债权方式符合我国《担保法》第十八条第二款的规定。该条规定，“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。故上诉人关于一审判决遗漏诉讼当事人的上诉理由不能成立。对于主债务人高某、周某所欠贷款本息，招商银行已经举证证明借款人自2015年3月10日起开始拖欠借款利息，对于欠款本金及利息、罚息、复息的金额，招商银行的贷款系统中有明确的记载。若上诉人对案涉主债权金额有异议，应当提供相关证据予以反驳。在上诉人未提供任何相反证据的情况下，一审法院认定招商银行所主张的债权金额不存在认定事实错误的情形。上诉人以借款人高某的关联公司有可能代为偿还欠款的主观推测否定本案案涉欠款事实的抗辩理由不能成立。二、案涉《个人住房贷款阶段性担保协议》经双方签字盖章，依法生效。上诉人关于担保协议所附生效条件未成就，合同未生效的上诉理由不能成立。《个人住房贷款阶段性担保协议》系招商银行与一方公司双方之间所签署的协议，该协议系双方之间的真实意思表示，且经过协议双方签字盖章，协议依法生效。关于上诉人所主张的招商银行在协议中所加盖的是合同专用章，而非公章，故担保协议未生效的理由是不成立的。因为，合同专用章是专门用于签署协议时所使用的印章，属于广义范围的公章，在签署协议时所加盖的合同专用章与加盖行政公章具有同等法律效力。而且，该协议已经得到实际履行，上诉人提出的合同未生效的理由不能成立。三、高某所购买房屋的实际用途为住宅，且购房人与上诉人之间就该房屋用途有补充协议予以确认。因而，高某因购买该个人住房进行的按揭贷款属于上诉人所提供的个人住房贷款阶段性担保的债权范畴，上诉人应依法承担担保责任。虽然高某所购买房屋在备案商品房买卖合同中约定为公建，但实际上该房屋仅能作为住宅使用，购房人也是按住宅的实际用途来使用。为此，高某因该房屋进行的按揭贷款即使贷款种类约定为个人商业用房贷款，但实际上仍然属于个人住房贷款，属于《个人住房贷款阶段性担保协议》所约定的担保债权范围，上诉人以该房屋贷款为个人商业用房贷款为由否认其担保责任，违背诚实信用原则。四、案涉房屋的用途应当以买卖双方所签订商品房买卖合同的实质性约定、以及房屋实际使用状态、合同实际履行情况为认定依据，认定该房屋为个人住房符合客观事实。高某所购买的案涉房屋的用途为住宅是不争的事实，上诉人为达到规避规划审批之目的，在备案的商品房买卖合同中将其约定为公建，但在补充协议中特别约定了该房屋只能用于住宅使用。补充协议第十八条明确约定，“D栋仅可用作住宅使用，不允许用作经营、办公等其他用途。”补充协议第二十一条约定，“本协议作为《合同》不可分割的组成部分，与《合同》有相抵触部分，以本协议为准”。《商品房买卖合同》第三条明确约定高某所购买房屋属于D栋房屋。因而，无论是商品房买卖合同的约定，还是合同的实际履行，以及商品房的实际使用用途均为个人住房。五、上诉人将备案《商品房买卖合同》及其《补充协议》一并交付给招商银行，证明双方均在实际履行该《个人住房贷款阶段性担保协议》。上诉人在将备案的商品房买卖合同交付给答辩人的同时，一并将补充协议交付给招商银行，也说明上诉人同意将该房屋作为个人住房认定，并将案涉个人住房贷款纳入到双方所签订的《个人住房贷款阶段性担保协议》担保的债权范围内。上诉人已经以实际行动表明，其已经同意将该贷款债权作为双方所签订阶段性担保协议的担保内容予以实际履行。六、案涉高某所购买的大连市沙河口区星海广场XX区XX号X单元X层X号房屋，非因招商银行的原因未能在协议约定时间内办理预抵押登记，招商银行要求上诉人承担保证担保责任的条件已经成就，上诉人应当依法承担保证责任。《个人住房贷款阶段性担保协议》第七条约定，“自甲方（招商银行）贷款发放之日起，至预抵押登记完之日前，如出现以下任一情况，甲方有权要求乙方（上诉人）履行担保责任：…3、非甲方原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续；…出现上述情况时，甲方有权要求乙方立即代借款人清偿全部贷款本金、利息、罚息及甲方收回债权的相关费用。”本案中，上诉人与高某于2012年7月18日签订商品房买卖合同，高某与招商银行于2012年9月29日签订借款合同，招商银行于2012年10月9日为高某发放购房贷款，自贷款发放之日起算，90个工作日期限届满日为2013年2月18日，而上诉人于2013年7月8日才办理完毕商品房买卖合同的网签备案，于2014年1月17日才通知招商银行并将备案合同及补充协议交付给招商银行。由于在协议约定的90个工作日的期间内商品房未经网签备案，招商银行根本无法与借款人高某共同到房地产登记机构办理商品房预抵押登记。对此，《房屋登记办法》（建设部令第168号）第七十一条明确规定，申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交预购商品房预告登记证明，而办理预购商品房预告登记需要提交已登记备案的商品房预售合同，即合同网签备案。因而，根据《个人住房贷款阶段性担保协议》第七条第3项的规定，导致招商银行发放贷款90个工作日内未能办理商品房预抵押登记的原因并非在于招商银行。招商银行有权基于该约定条件的成就，在借款人偿还借款出现逾期的情况下，向上诉人主张保证担保债权。七、《个人住房贷款阶段性担保协议》并非附解除条件的合同，该协议所约定的担保期限届满日尚未到达，故上诉人以招商银行恶意阻止担保责任解除条件成就为由，要求免除阶段性担保责任的上诉理由不能成立。《个人住房贷款阶段性担保协议》第五条约定，“乙方（上诉人）保证对每笔贷款承担阶段性担保，担保范围包括但不限于贷款的本金、利息、罚息及甲方收回债权的相关费用；担保期限为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完之日止。”招商银行认为，该条款约定的是保证人承担阶段性担保的保证期间，至预抵押登记办理完毕之日届满，此后保证人对该笔贷款免除保证担保责任。但该保证期间条款的约定并非协议所附的解除条件。实际上，由于上诉人所提供的担保总额度为3亿元，相当于最高额保证担保，因而在客观上也不可能约定，在出现任何一笔贷款项下房屋预抵押登记办理完毕之日该阶段性担保协议解除，因为除了已经办理预抵押登记房屋之外，其他尚未办理预抵押登记的房屋贷款仍然由上诉人承担保证担保责任，该阶段性担保协议不可能因为任何一个预抵押登记的完成而解除。故一审判决认定该阶段性担保协议并非附解除条件的合同认定正确。另一方面，未能办理预抵押登记并非招商银行恶意不去办理。上诉人办理商品房买卖合同备案都进行了九个月时间，且之后又过了半年才将备案合同和补充协议交付给招商银行。正是由于购房人高某系香港籍涉外身份，加之其业务繁忙，配合办理相关手续时间不确定，联系上他本人很难，所以商品房网签备案长期无法办理（此系上诉人一审庭审中确认的理由）。基于此情况，案涉房屋很长一段时间内未能办理完预抵押登记，同样并非招商银行恶意不去办理的原因导致，上诉人上诉所称招商银行恶意不办理房屋预抵押登记没有事实依据。八、一审判决依照《辽宁省律师服务收费标准》（2012年修订）规定的一审律师服务收费上限支持招商银行关于律师服务费的诉讼主张未超过相关行业标准，根据借款合同及个人住房贷款阶段性担保协议的约定，该主张债权产生的费用由上诉人承担符合阶段性担保协议的约定。国家发展改革委已于2014年12月17日发布《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格【2014】2755号），《通知》对于律师服务收费，除担任刑事案件辩护人或代理人、担任公民涉及生活保障方面的民事诉讼、行政诉讼以及公共利益群体性诉讼案件代理人、担任公民请求国家赔偿案件代理人等三类案件实行政府指导价外，其他律师服务收费实行市场调节价。而且，《辽宁省律师服务收费标准》（2012年修订）已于2014年8月1日有效期满。一审判决参照该收费标准上限，支持招商银行主张的律师服务费并未违反法律、行政法规的强制性规定，也符合阶段性担保协议约定。根据《个人购房借款及担保合同》第32条约定，保证人“保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等”。《个人住房贷款阶段性担保协议》第五条也约定，“乙方（上诉人）保证对每笔贷款承担阶段性担保，担保范围包括但不限于贷款的本金、利息、罚息及甲方收回债权的相关费用。”因而，上诉人作为案涉债权的保证人，应当依照上述协议约定就招商银行主张债权发生的律师费承担连带保证担保责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求及理由没有事实根据和法律依据。请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
招商银行向一审法院起诉请求：1.一方公司就借款人高某所欠债务承担连带保证担保责任，偿还本金8111960.77元及自2015年3月10日起至实际清偿之日止的利息、复息、罚息；2.一方公司承担为实现债权而支付的律师费36万元。
一审法院认定事实：2011年2月10日，招商银行与一方公司于签订《担保协议》，该协议第一条约定：甲乙（招商银行为甲方，一方公司为乙方）双方自2011年2月10日起至2021年2月10日止，就乙方依法开发的一方公馆项目的商品房进行个人住房贷款合作。该协议所覆盖额度为人民币3亿元。第二条约定：购房人在本协议第一条规定的期限内购买指定项目的商品房，可凭商品房买卖合同、首期款收款收据向甲方申请个人住房贷款。甲方根据自身业务规范，审查购房人的资质，并自主决定是否与借款人签订《个人住房借款（抵押）合同》和发放贷款。第三条约定：甲方发放贷款时将根据与购房人签订的借款合同后10个工作日内将贷款资金划至乙方指定的结算账户。第四条约定：乙方对根据本协议的规定向甲方及其所属分支机构申请个人住房贷款的全部借款人所办理的个人住房贷款承担连带责任保证担保，担保总额度为3亿元；在担保总额度之内乙方无需逐笔业务向甲方出具担保书。第五条约定：乙方保证对每笔贷款承担阶段性担保，担保范围包括但不限于贷款的本金、利息、罚息及甲方收回债权的相关费用；担保期限为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完成之日止。第六条约定：乙方在承担保证担保期间，应当办理购房合同的真实有效登记备案手续，并及时将购房合同的登记备案手续转交给甲方指定代办机构，积极配合甲方办理预告抵押登记手续。如果乙方未能在本协议规定的时限内办妥相关手续，乙方应在接到甲方书面通知书后五个工作日内无条件将甲方发放的该笔贷款的本金、利息和其它相关费用归还甲方。第七条约定：自甲方贷款发放之日起，至预抵押登记完之日止之前，如出现以下任一情况，甲方有权要求乙方履行担保责任：……3.非因甲方原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续……7.非甲方原因造成的抵押登记手续未能办理或存在瑕疵。出现上述情况时，甲方有权要求乙方立即代借款人清偿全部贷款本金、利息、罚息及甲方收回债权的相关费用。第八条约定：本协议生效后，任何一方不得擅自变更或解除，需要变更和解除本协议时，应当双方协商一致，达成书面协议。第十条约定：本协议自双方有权签字人签字并加盖公章后生效。第十二条约定：本协议有效期即为第一条确定的2011年2月10日起至2021年2月10日止。
2012年7月18日，一方公司与高某签订《商品房买卖合同》（合同编号：0519589），该合同第三条约定所购商品房为第X幢X单元X层X号房，用途为公建。第六条第3项约定：首期房款980.7万元于本合同签订的同时支付，剩余房款979万元以按揭贷款方式于本合同签署后30日内支付，按照附件四补充条款执行。第十八条约定：案涉房屋仅作公建使用。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定：本合同及其附件，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
2012年9月29日，招商银行与高某就案涉房屋签订《个人购房借款及担保合同》，该合同第三条约定贷款金额为979万元；第四条约定贷款期限120个月，即从2012年9月29日起到2022年9月29日止；第五条约定利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%上浮15%作为执行利率，借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权在执行利率水平上按日加50%计收罚息，对不能按时支付的利息按罚息利率按日计收复息；第七条约定还款方式为“等额还款”；第十三条约定贷款利率调整方式为固定日调整即每年的1月1日开始执行最新基准利率标准，利率计算公式为：月利率=年利率÷12；日利率=年利率÷360；第十九条约定借款人未能履行合同规定的各项义务的，贷款人有权要求借款人提前归还贷款。2012年10月9日，招商银行把高某借款979万元打入高某本人账户后又转入一方公司在招行五一广场支行开立的账号中。
2013年7月8日，一方公司在房产部门对案涉房屋进行网签《商品房买卖合同》（合同编号：31700126）备案，该备案合同商品房买卖合同说明部分第6条约定：出卖人与买受人可以针对合同未约定或者约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。双方补充协议的内容属于合同内容，但不在网签系统备案的范围内。该备案合同第三条约定：案涉房屋的用途“非住宅”。双方当事人都未主张此时签订过补充协议。
2014年1月17日，一方公司与高某签订附件四《补充协议》，该补充协议第十八条约定“X栋仅可用作住宅使用，不允许用作经营、办公等其他用途”。第二十一条第2项约定：本协议作为《合同》不可分割的组成的部分，与《合同》有相抵触部分，以本协议为准。
同日，一方公司将备案合同（2013年7月8日）及附件四《补充协议》移交给招商银行。2015年3月6日，案涉房屋因另案被法院查封。自2015年3月10日起，高某未按期偿还银行贷款本金及利息，截止2015年3月10日，未偿还本金余额为8111960.77元。
另查，2015年4月10日，招商银行与辽宁安融律师事务所签订委托代理协议，约定诉讼程序和执行程序的律师服务费为36万元。2015年8月19日，招商银行把36万元费用支付给辽宁安融律师事务所。2015年11月4日，辽宁安融律师事务所向招商银行出具36万元的增值税发票。
再查，2015年4月22日，招商银行向本院提起诉讼，请求判令：1.高某、周某共同偿还本金8111960.77元及至最终还款日止的利息、罚息、复息；2.高某、周某共同承担银行为实现债权而支付的律师费36万元；3.一方公司就高某、周某对银行所负的上述债务承担连带清偿责任。2015年8月24日，招商银行申请撤回对高某、周某的起诉，理由是高某已经死亡，目前对高某的继承人无法查明，也无法联络，为了不影响本案诉讼程序的正常进行，申请撤回对高某、周某的起诉。经查，高某、周某为夫妻关系，《居民死亡医学证明（推断）书》（一方公司提供）证明高某于2015年2月27日去世，招商银行自愿申请撤回对高某、周某的起诉，符合法律规定，本院予以准许。后，招商银行变更诉讼请求为：1.判令一方公司就借款人高某所欠银行债务承担连带保证担保责任，偿还本金8111960.77元及该借款自2015年3月10日起至实际清偿之日止的利息、复息、罚息；2.判令一方公司承担银行为实现债权而支付的律师费36万元。
本院认为：招商银行与高某签订的《个人借款担保合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，高某未按期偿还借款，应按约定偿还欠款本金及利息、罚息、复息等相关费用。招商银行与一方公司签订《担保协议》，双方当事人签字并加盖印章，亦系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，一方公司应按照协议约定承担保证责任。《担保协议》双方签字、盖章处，招商银行加盖的印章为“招商银行股份有限公司大连分行合同专用章”，一方公司主张，依据《担保协议》第十条约定的生效条件，甲方落款处并非银行公章，不符合约定的生效条件。本院认为，原告招商银行在《担保协议》上签字并盖章，系其真实意思表示，且其认可《担保协议》的效力，该协议应发生法律效力。一方公司以加盖的并非银行公章，否认《担保协议》生效的抗辩意见，本院不予采纳。高某未按期偿还借款，一方公司应按《担保协议》的约定向招商银行承担保证责任。依据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，招商银行有权向连带责任保证人一方公司主张履行债务。一方公司主张“应当以高某的配偶、子女、父母等继承人为被告，本案被告主体不适格”抗辩意见，并无法律依据，本院不予采纳。
本案争议焦点如下：
一、案涉高某借款是否属于《担保协议》的担保范围。《担保协议》约定的担保范围为个人住房贷款，一方公司与高某签订《商品房买卖合同》（合同编号：0519589）约定案涉房屋的用途为“公建”，备案《商品房买卖合同》（合同编号：31700126）约定案涉房屋的用途为“非住宅”，销售发票载明的案涉房屋用途为“销售商品非住房”，附件四《补充协议》第十八条约定：“X栋仅可用作住宅使用，不允许用作经营、办公等其他用途”。第二十一条第2项约定：与《合同》有相抵触部分，以本协议为准。本院认为，《商品房买卖合同》和附件四《补充协议》对案涉房屋用途的约定不一致，按照《补充协议》第二十一条的约定，应以《补充协议》的约定为准，一方公司、高某约定案涉房屋为个人住房，属于《担保协议》约定的担保范围。一方公司将《商品房买卖合同》备案并将备案合同和《补充协议》移交给招商银行的行为，较为合理的解释是其知晓高某在招商银行处借款，且认为该借款属于《担保协议》的担保范围，交付备案合同和《补充协议》的行为是履行《担保协议》第六条约定的义务。招商银行主张案涉高某借款属于《担保协议》约定的担保范围，应予支持。
一方公司承担保证责任的条件是否成就。招商银行要求一方公司承担保证责任的合同依据是《担保协议》第七条第一款第3项约定，即非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续。2012年10月9日，招商银行放款；2013年7月8日，一方公司在房产部门对案涉房屋进行网签《商品房买卖合同》备案；2014年1月17日，一方公司将备案合同和附件四《补充协议》移交给招商银行。依据《担保协议》第六条约定，网签《商品房买卖合同》备案并将备案手续移交给招商银行是一方公司的义务，也是招商银行进行预告抵押登记的前提条件。一方公司办妥高某所购房屋网签《商品房买卖合同》手续并移交给招商银行用了一年多的时间，即使招商银行在高某的配合下及时办理完成预告抵押登记，也超出了90天的约定。一方公司未及时完成网签《商品房买卖合同》备案并将备案手续移交给招商银行，导致《担保协议》第七条第一款第3项约定的承担保证责任成就。
《担保协议》是否是附解除条件的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。附解除条件的合同所附的条件有以下几个特点：条件必须是约定的事实，条件必须是将来可能发生的事实，条件必须是合法的事实，条件必须是合同的附属内容，所附条件成就时引起的法律后果是合同失效。《担保协议》第五条约定，担保期限为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完之日止。该担保期限及预抵押登记的约定是否是《担保协议》附的解除条件，首先，担保期限是《担保协议》的主要内容之一，办理预抵押登记是《担保协议》履行的主要内容之一，上述约定并非《担保协议》的附属内容。其次，如当事人依据约定按期完成预抵押登记事项，引起的法律后果是《担保协议》履行完毕、终止，而不是《担保协议》的解除、失效。担保期限及预抵押登记的约定，与合同法第四十五条有关附解除条件的合同规定不符，《担保协议》不是附解除条件的合同。因此，一方公司主张“阶段性担保实为附解除条件的合同，责任应当由招商银行承担”的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。
招商银行要求一方公司偿还借款本金。8111960.77元及利息、罚息、复息、律师费的诉讼请求是否支持。首先，关于借款本金的诉讼请求。截止2015年3月10日，高某未按期偿还借款本金8111960.77元，一方公司应按《担保协议》约定偿还上述本金。其次，关于招商银行要求一方公司支付利息、罚息、复息（以8111960.77元为基数，自2015年3月10日至实际付清之日）的诉讼请求。《担保协议》第二条、第四条、第五条、第七条第二款对要求一方公司代借款人清偿全部贷款本金、利息、罚息及银行收回债权的相关费用的相关事项作出了约定。《个人借款担保合同》第5条及第13条对利息、罚息、复利及利率的计算方式作出了约定。基于《担保协议》第二条、第七条的约定，签订《担保协议》时，一方公司默认招商银行与借款人签署的借款合同，并对借款人承担的清偿本金、利息、罚息及招商银行收回债权的相关费用承担连带保证责任。《个人借款担保合同》约定的高某应当承担的支付利息、罚息的责任，一方公司应当承担；《个人借款担保合同》约定的复息，《担保协议》并没有作出约定，招商银行对复息的诉讼请求，本院不予支持。最后，关于招商银行要求一方公司承担36万元律师费的诉讼请求。《担保协议》第五条、第七条约定的担保范围包括收回债权的相关费用，律师服务费用的支出应属于相关费用的范围，但需在合理范围内主张。依照《辽宁省律师服务收费标准》（2012年修订）和本案的诉讼标的，一审律师服务合理收费上限应为151000元，对超出部分不予支持，如因其它诉讼程序或执行程序产生费用，招商银行可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、一方公司自判决生效之日起十日内向招商银行偿还高某借款本金8111960.77元；二、一方公司自判决生效之日起十日内向招商银行支付利息、罚息（以本金8111960.77元为基数，自2015年3月10日起至实际付清之日，利息以国家公布的贷款基准年利率上浮15%作为执行利率，罚息在执行利率水平上按日加收50%计收）；三、一方公司自判决生效之日起十日内向招商银行支付律师服务费151000元；四、驳回招商银行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71610元，保全费5000元，合计76610元，由招商银行负担1400元，由一方公司负担75210元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认外。
另查明，2012年9月29日，贷款人（抵押权人）招商银行与借款人（抵押人）高某签订的《个人购房借款及担保合同》第26.2条约定“如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人及或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。”
本院认为，招商银行与高某签订的《个人购房借款担保合同》，与一方公司签订的《担保协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定合法有效正确，本院予以确认。
本案二审争议焦点：（一）一方公司应否承担保证责任。（二）高某的借款是否属于本案担保范围。（三）招商银行未追加高某继承人为本案的当事人是否属于程序违法。（四）担保协议约定的担保范围是否包含律师费。
本院认为，《担保协议》第五条约定担保期限为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完成之日止。第六条约定一方公司在承担保证担保期间，应当办理购房合同的真实有效登记备案手续，并及时将购房合同的登记备案手续转交给招商银行指定代办机构，积极配合招商银行办理预告抵押登记手续。第七条约定如出现“非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续”的情况，招商银行自贷款发放之日起，至预抵押登记完之日止之前，其有权要求一方公司履行担保责任。招商银行与高某签订的《个人购房借款及担保合同》第26.2条约定“如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人及或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。”从以上担《保协议》第五、第六和第七条约定内容看，双方签订担保协议真实缔约意图是一方公司在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续交招商银行，招商银行负责办理预告抵押登记手续将来实现抵押权。本案中虽然一方公司未在90个工作日之内将备案手续移交给招商银行，说明招商银行有权要求一方公司承担担保责任条件成就，但并不必然发生保证责任，因为一方公司承担的是阶段性担保，担保期间为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完成之日止，因此，招商银行是否在保证期间内向一方公司主张了权利是本案的关键所在。
第一，招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利，一方公司的保证责任应当免除。双方约定的保证期间是每笔贷款放款之日起至预抵押登记完成之日止，故当事人双方对保证责任期间的长短进行了约定，即当一方公司少于90个工作日内办妥预告抵押登记手续，保证责任期间可缩短。当一方公司多于90个工作日内办妥预告抵押登记手续，保证责任期间可延长。虽然《担保法解释》第三十一条的规定“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。”该规定的目的是敦促权利人尽快行使权利，避免权利处于不确定状态。但当事人以约定的方式确认保证期间长短与该条规定并不相悖。因此，本案的保证责任期间应确定为从2012年10月9日招商银行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商银行交付预告抵押登记手续后，招商银行在合理期限内办理完预告抵押登记止。但是招商银行于2014年1月17日收到一方公司交付的预告抵押登记手续后，没有在合理期间内及时办理预告抵押登记，直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封无法办理后，才于2015年4月22日向法院起诉向一方公司主张权利，已过保证期间。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款“有合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利，一方公司的保证责任免除。
第二，招商银行怠于履行办理预告抵押登记手续义务所造成抵押物被法院查封的责任，应当由其自行承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，招商银行是办理预告抵押登记手续的义务主体，在一方公司未在约定的90个工作日内交付办理抵押登记手续情况下，招商银行收到一方公司迟延交付的预告抵押登记手续后，应当在合理期限内及时办理预告抵押登记手续，防止案涉房屋被法院查封而无法办理。但是招商银行于2014年1月17日收到一方公司迟延交付预告抵押登记手续后，不但没有提出异议，而且迟迟不去办理预告抵押登记手续，使一方公司的保证责任期间无限延长，加大一方公司的责任风险，这有失公平，也有悖诚实信用。因此，招商银行因怠于履行办理预告抵押登记手续义务所造成抵押物被法院查封的责任，应当由其自行承担。
第三，案涉房屋没有办理预告抵押登记的责任在于招商银行。在原审中招商银行辩称未办理预抵押登记的原因是高某不配合，因高某是香港户籍，与他联系困难，其未出具代办手续，银行无法单方办理。上述原因均非一方公司造成，在一、二审中招商银行未提供证据证明未办理预告抵押登记是一方公司迟延交付预告抵押登记手续所至，亦未提供证据证明其已积极地敦促一方公司及高某配合其办理预抵押登记，在高某已经死亡情况下，仅凭招商银行的单方陈述，不能排除非银行原因，因此招商银行无权要求一方公司承担担保责任。
综上，一审法院并未审查招商银行是否在双方约定的保证期间内向一方公司主张权利，招商银行收到一方公司交付的预告抵押登记手续后，是否在合理期间内办理预告抵押登记，以及未办理抵押登记被法院查封的责任在谁，仅凭非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续单一约定，认定一方公司承担保证责任，属于认定事实和适用法律错误，对此本院予以纠正。故招商银行要求一方公司承担保证责任的诉讼请求不予支持。
鉴于一方公司的保证责任已免除，至于高某的借款是否属于本案担保范围，招商银行未追加高某继承人为本案的当事人是否属于程序违法，担保协议约定的担保范围是否包含律师费的焦点问题，对此本院不予审理。
综上所述，一方公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中级人民法院（2015）大民四初字第30号民事判决；
二、驳回招商银行股份有限公司大连分行全部诉讼请求。
一审案件受理费71610元，保全费5000元，二审案件受理费75210元，均由招商银行股份有限公司大连分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏本营
审判员 张秀军
审判员 徐宏伟
二〇一七年三月二十八日
书记员 陈 娜
（此文不代表本号观点）
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