我國房地產繁榮始於1998年的住房制度貨幣化改革。但在此之前，房地產市場已經有所發展。例如，1993年我國首次出現房地產熱，炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的現象異常活躍。
1993年11月3日的《新民晚報》上一則房地產廣告顯示：三萬元擁有一個家……售價980元/平方米。
這一年，政府出臺了一系列調控政策。也是在這一年，一家開發商在上海靜安區萬航渡路拿下了一塊地，但直到最近，該地塊上的樓盤才傳出開盤的消息。
25年之後的今天，上海平均房價已經達到5萬元/平方米左右，而要在靜安區買套二手房，10萬元/平方米的價格也不稀奇。
難道，堅持25年，是因為開發商毅力過人，眼光高遠嗎？
1993年拿地，2018年才賣房
近日，上海市靜安區萬航渡路的靜安花園（又名靜安壹號）放出了開盤的消息。
實地走訪該項目時，案場銷售表示，該項目是1993年拿的地，不過地塊在隨後的10年裡均歸政府所有，直到2003年才交由九龍倉。
從目前可以查到的原始資料顯示，該地塊為萬航渡路398號B地塊。根據早些年《中國房地產報》的報道，該地塊是在1993年3月12日，九龍倉集團與上海靜安區方面達成協議，以土地批租的形式拿下的。熟地樓面地價為520美元/平方米，佔地2.98萬平方米，容積率4.7，使用年限50年。按1993年美元對人民幣1：5.76的平均匯率計算，該項目的樓板價約2995元/平方米。
隨後，該地塊用地性質從綜合用地改為住宅用地，被命名為“上海靜安花園”，計劃用於發展高端住宅項目。
位於靜安花園新閘路的營銷中心，門口沒有任何營銷字樣，甚至沒有九龍倉或者靜安花園的中文標識。
幾經輾轉終於找到了售樓處。隨後以購房者身份進行暗訪。
▲靜安花園營銷中心門口
“我們預售證現在還沒有出來，所以我們不進行任何的宣傳活動。”靜安花園的一位銷售經理表示。
據這位銷售經理介紹，最快預計明年就可交房，總計不到200套房源，精裝修交付，房屋面積從127-300多平方米不等，得房率約81%，最小的127平方米的房型為兩室兩廳各帶獨立衛生間，預計單價約在13萬元/平方米，總價不會低於1700萬元。
▲周圍二手房價格
當問及九龍倉的產權年限問題時，據靜安花園的一名置業顧問表述，該項目產權是從2003年開始計算的，現在購買擁有55年產權。那1993年～2003年的產權歸屬於誰？該名置業顧問表示不清楚。
是否構成囤地？
即使按2003年實際取得地塊計算，該項目的閒置時間也有十幾年。根據國土資源部2012年頒佈的《閒置土地處置辦法》，未動工開發滿1年的閒置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閒置費；閒置兩年的，由政府無償收回國有建設用地使用權。
不過，新城控股高級副總裁歐陽捷告訴，一些土地往往是因為政府當初的承諾沒有兌現，或者是土地本身有動拆遷、文物挪動，或者接入管線等一系列問題。
所以一般來說超過兩年未開發就存在囤地的嫌疑。但值得關注的是，並非所有超過兩年未動工的土地都會被收回，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延，可以成為延遲動工的正當理由，這也是不少房企看似囤地而未被地方政府收回土地使用權的重要理由。
九龍倉持股55%
據天眼查顯示，上海靜安花園項目公司為上海龍申房地產發展有限公司（下簡稱（“龍申房產”），成立於1994年4月18日，此前的法定代表人為吳梓源，投資股東包括香港安怡地產有限公司（下稱“香港安怡”）、香港金澤投資有限公司（下稱“香港金澤”）、香港九龍倉靜安有限公司（下稱“九龍倉靜安”）、上海人保房地產開發經營公司（“下稱人保房產”）。
2015年1月，龍申房產原來的法定代表人吳梓源退出，周安橋擔任，後者現為九龍倉集團第一副主席兼九龍倉中國地產發展有限公司主席。2018年1月26日，龍申房產經理和董事發生變更。
從目前公司股權結構可以看出，龍申房產共有五家股東，分別為：
九龍倉持股40%；
上海申城房地產開發實業總公司持股20%；
香港金澤投資有限公司持股15%；
香港安怡地產有限公司持股15%；
人保房產持股10%。
另據九龍倉2017年年報顯示，其持有上海龍申房地產項目公司55%權益。
這些股東中，申城房產的股東為上海靜安區建設總公司，而建設總公司為靜安區建委全資控股公司。而另一個股東人保房產的全資控股股東為中國人民財產保險股份有限公司上海分公司。
早在2013年，人保房產就曾在上海聯合產權交易所公開出讓10%的股權，掛牌價格9760萬元。不過並未出售成功。目前該公司持股比例依舊和2013年時相同。
遮擋採光曾遭投訴
“我們猶如生活在一個盆地裡，尤其是冬天，日照時間不足兩小時”，居民付女士這樣感慨道。
▲越商大廈
▲右邊為靜安花園樓盤
該弄堂的居民大多是老年人，據多位受訪者回憶，對面的靜安花園已拆遷多年，也在90年代準備動工建設過，但不知何原因停工了，後來有一段時間被建造為一個小公園。
由於年代久遠，大爺大媽們對於對面這片土地變動的時間節點記得不是特別清楚，但可以肯定的是，九龍倉決定重新施工後，2013～2014年間，弄堂居民曾去靜安區相關部門反映過遮擋採光問題，期間停工。
閱讀更多 購房通 的文章
