胡軒境Elvis
槓桿是金融市場的特色，沒有杆杆就不叫金融，在貨幣擴張期，高槓杆就是高收益，誰膽子大，誰加的槓桿高，誰就是贏家，但是反過來在一個貨幣緊縮期，誰加的槓桿高，一旦融資受阻，誰就可能遭遇資金鍊斷裂，從而破產清算。
這不就是潮水退去才知道追在裸泳嗎？
萬科的負債合計1.03萬億，負債總額在上市房企中算是絕對的高位，資產負債率達到了84.04%，雖然不是最高，但也是創下了歷史新高。萬科是中國知名企業，融資方式多樣，融資渠道多樣，不會出現經營問題，資金鍊可以保證。
但是前兩三年，一些中小房企，激進拿地，激進借錢，猛加槓桿，結果就很難預料了，像今年鬧得沸沸揚揚的天津某知名房企事件，雖然最後有驚無險，但也為高杆杆企業敲起了警鐘。最近的上市公司債券發行實際融資額為5000萬元，僅佔10億計劃額的5%，說明市場對於債券發行的謹慎態度。
市場的謹慎來自於債券違約事件的不斷髮生，今年以來，債券違約現象再次頻發，年初至今，累計19只債券出現違約，涉及金額超過130億元。評論指出，剛性兌付打破後，低評級信用債面臨的信用風險提高，違約日益常態化。從避免踩雷角度來看，現金流分析比企業盈利分析更重要，對於應收賬款規模大或波動明顯、存在對外擔保的公司需警惕。
隨著貨幣緊縮週期來到，房子只住不炒的監管思路，前幾年激進高價拿地，不管理好現金流的中小地產企業就等待破產清算好了。
杜坤維
不要被這些數字嚇到了，這只是數字遊戲而已。
那我們就來看看，萬科的的負債到底是什麼，以最新的一季報為例（即截至2018年3月31日），其中主要的負債項目如下表所示：
可以看到，上述四項債務當中，其中最大的一項是“合同負債”，4794億元，佔万科負債總額1.02萬億元將近一半（46.6%）。
那麼合同負債是個什麼概念？很簡單，就是開發商修的期房收到的房款。
既然是收到的房款，為什麼是萬科的負債，而不是資產呢？
這就是會計的處理方式，和我們平時理解的不同了。在會計上面，只有把貨物交出去了，才能算作公司的收入，而和你是否收到貨款並無直接關係。所以，開發商修的期房，雖然全額收了房款，但房子通常要在2~3年後才交付，交付了之後，這些房款才能被計入收入。而在這些房產交付之前，收到的這些錢，通常記錄為“預收款項”，而在萬科這裡，只不過換了一個說法，叫做合同負債——如果萬科沒有把房子給購房者，這些錢還應當退給購房者，當然這種可能性幾乎不存在。
顯然，這些期房的房款，名義上是負債，其實萬科不但可以拿在自己手裡產生利息，而且不用給購房者支付任何利息，是一筆非常划算的買賣。可以說，這種負債，是越多越好——越多表明你的議價能力越強，下游的客戶更願意犧牲自己的現金價值，來換取你的產品。
回過來，如果我們將這筆合同負債扣除掉，萬科就只剩下5495億元負債，總資產為7447億元，資產負債率變為73.8%——比問題描述當中的84.04%低了10個百分點，這已經是一個根本性的差異了。
其實不止萬科和房地產，其他一些行業也存在類似情況，最典型的案例就是茅臺酒。經銷商想要買茅臺酒，是需要先把貨款打到茅臺賬上，至於茅臺什麼時候給你酒，那就看茅臺的心情和你排隊的位置了。而這也是茅臺酒強勢的最直觀的體現。
希望這樣一個簡單的解釋，對於你理解上市公司財務有一定幫助。
孔方財經
萬科負債規模大，負債率高，只是中國房地產行業的一個縮影。實際上，多數房地產企業，都是依靠大規模負債發展起來的。所不同的是，製造業負債，主要是通過產品、技術、廠房、設備等所支撐。而房地產企業，則主要依靠土地和房屋所支持。土地是國家的，企業只有使用權，而沒有所有權，一定程度上，國家還為房地產企業承擔了一大半責任。這也就是為什麼房地產企業從來不怕負債的主要原因之一。反正轉不動了，土地、房產給銀行、給債權人就是了。
就萬科來說，雖然負債規模超萬億，考慮到萬科的經營狀況還不錯，只要房價、地價不發生暴跌，都應當不會發生大的風險。而有的開發企業，就很難說了，資金鍊隨時有斷裂的可能，而一旦資金鍊斷裂，風險就會立刻爆發。所以，各方都在盡力保持企業不發生資金鍊斷裂風險。而這，就會付出更大的代價，那就是給開發企業更多的資金支持。
這也意味著，資金的流向就更加不利於經濟的發展了。想一想，一個萬科，就佔用了上萬億的資金，如果這些資金，能夠拿出一半來支持實體經濟，尤其是中小企業，將解決多少實體企業的融資問題，有多少實體企業能夠不因為資金問題而陷入困境，又能增加多少就業，繼而給居民帶來多少收入，最終拉動消費，拉動經濟增長。
不錯，房地產也能拉動經濟增長，但拉動的效率與實體企業相比，要低的多，且產生的負面作用與影響也要大的多。特別是中下微企業因為沒有資金，只能求救於地下金融，導致金融秩序也受到影響。也就是說，無論從微觀還是宏觀，房地產企業的負債過多，都是危害遠大於收益的，是令人十分擔憂的。
更深層次的問題是，由於資金過度向房地產領域轉移，產業資本向非實體經濟流動，對宏觀政策的制定，尤其是貨幣政策的制定也帶來了極為不利的影響。近年來，信貸政策反覆調整，可是，實體經濟融資難的矛盾一點也沒有得到緩解，就是因為資金沒有能夠向實體經濟流動，而是繼續流向房地產等非實體經濟領域，迫使財政政策又要做出調整，減稅等政策不斷，又加劇了財政的困難，減弱了公共財政的保障作用，使補短板功能減弱，社會保障壓力加大，形成惡性循環。
所以，解決房地產企業負債過高，壓縮房地產行業負債，已經成為一個重大的經濟課題。
萬科不會出現風險，萬科現象卻是中國經濟需要大力轉型，加快調整的十分重要的問題，也是重大難題之一。只有當房地產企業的負債真正降下來了，實體經濟融資難的矛盾，才能真正解決。實體企業創新能力不足，研發能力減弱的矛盾，才能緩解。
譚浩俊
很高興回答你的問題。在中國房地產公司基本上都是負債運營的，根據數據顯示2017年上市的房地產公司的平均負債率就達到了80%以上，其中負債超過百億的就有一半以上。所以，在中國的房地產公司負債沒有最多隻有更多。
而正如題目所說，作為中國房地產企業的龍頭企業，萬科的負債率超過了一萬多個億，超過了新西蘭等國家的GDP。
如果對新西蘭不太瞭解的話，我們換個例子。海南一年的GDP是4463.54億，也就是說，萬科的負債率是海南GDP的3倍。
那造成房地產公司負債最基本的因素就是——槓桿。
房地產是利用槓桿率最高的一個行業，隨著近年來城鎮化的改革，住房需求持續上升，導致了房地產公司迎來紅利期。不斷的用槓桿拿錢蓋房，也就是所謂的空手套白狼。
但對於企業來說這樣的風險也是很大的，因為槓桿的使用就要保證房源的快速銷售，如果拿不到回款，公司就失去了現金流，等待他們的或許就不那麼簡單了。
政商參閱
這很好的說明了，做企業的雖然都說是富翁，有錢人，其實就是不折不扣的負翁。
主要的錢從銀行裡來，對房地產公司而言，還可以從消費者預付房款中來。負債達1.03萬億，多麼驚人的數字呀。買地的錢可以用槓桿，房子還沒蓋可以先預售（之前），工程款可以一拖再拖，這樣的生意遊戲，相信在其他行業也很多見。
現在的互聯網企業，都是大而不能倒，滴滴也好，美團也好，小米也好，都準備要在今年上市了，估值都是幾百億美金，但它們的盈利情況怎麼樣？用投資人的錢來打市場，雖然不計算為負債，也是借錢經營呀。
當然，萬科的萬億負債，還要回到房地產這個特殊行業，如題所稱負債率都超過84%了，但房地產上市公司的平均負債率都在80%以上，也就是說萬科的負債是良性的。
融創中國的負債率超過90%呢，就是那個收購大王孫宏斌的企業，負債率更高，但也發展態勢良好呀。
資料顯示，房地產企業整體負債率創歷史新高，已達到2005年以來的最高點。2018年一季報顯示，中交地產、綠地控股、泰禾集團、陽光城等近20家公司資產負債率超過85%。
這就是現狀呀。
萬科是龍頭，這種現狀證明高負債率是成熟商業模式中的一大特點，如果你負債50%，甚至更少，相信你都存活不下來。商業之富，先要過大“負”這一心理關。
財經作家邱恆明
首席投資官評論員陶子認為，看一個公司資產負債率不能光看數字，得結合行業，結合負債性質來看，為此我專門從網上搜出以下房地產企業的資產負債率狀況。
大家可以看到，房地產這個行業資產負債率就是很高，萬科在A股房地產企業當中，資產負債率也就是個中游水平，為什麼會出現這種現象，這就得從房地產企業的性質說起了。
房地產是一個資金密集型行業，因為房產的主要成本是土地，土地的價格是需要在招拍掛之後一次性付清的，而現在土地的價格非常昂貴，一線城市一塊地幾十億並不稀奇，幾十億投資下去，快也得七八個月後房子預售的時候能回來一部分，這麼大的資金缺口怎麼處理？錢從哪兒來？自然要靠融資了，銀行開發貸、信託融資，甚至去國外融資，資產負債率高就不奇怪了。
除此之外還需要考慮負債的性質，需要提到的是“預收賬款”這一特殊負債。一般來說，負債給公司帶來還本付息的壓力，但“預收賬款”除外。對於房地產企業來說，預收賬款絕大部分是賣期房得來，沒有交房不能確認收入，計入預收賬款這一負債科目，對於房地產公司是有利的，預收賬款越多說明公司回款越快，現金流狀況越好。可以看出萬科的預收賬款佔總負債比率高達42%，在地產公司當中很靠前，說明公司負債很大一部分是等待確認收入的預收賬款。
所以萬科的鉅額負債只是公司體量大罷了，公司的負債情況和現金流非常合理。
首席投資官
在回答問題之前，我們先看看萬科的負債到底是多少：（詳細情況見下負債表）
表一
通過上表可以看出，萬科當期期末負債合計為：1,224,264,792,316.36元人民幣。
那萬科的負債佔比整個萬科集團公司總資產的多少：（詳細情況見資產表）
表二
通過表二可以看出，萬科當期期末資產總計為：1,028,927,389,931.85元人民幣
通過上述兩表，我們可以簡單得到萬科集團資產負債率約為：84.05%
這樣的負債率在國內的房地產企業中也是比較常見，尤其是國內大型開發企業。之前萬達集團不斷拋售旗下的物業資產，就是為了減少集團的負債率，減小金融槓桿，減輕企業的運行壓力。其實萬達的輕資產道路，對於目前國內高槓杆的房企來說算是一種探索。
萬科這類房企敢於利用這麼高的金融槓桿的原因還是主要得益於：房地產開發商項目能夠快速變現，實現資金的快速回籠。當市場環境及國家政策發生改變時，這類高槓杆的房企可能會面臨不得不降低金融槓桿或者降價促銷，保證正常的資金流。恆大“無理由退房，購房打8.2折”就是很好的表現。
在我國現階段金融去槓桿 的金融市場環境中，房地產企業的融資越來越不理想，越來越困難。對於中國的房地產開發商而言，進入2018年他們都面臨著同一個主題：缺錢
不僅僅是缺錢，國內的融資成本不斷增加超過15%，高額的融資成本，讓很多房地產開發商吃不消。而且現在的房地產，前段融資已經基本被杜絕了，這對開發商而言無疑是雪上加霜。
這一切都得益於國家：防範系統性金融風險，穩定整體金融市場的持續 。
面對這樣的情況，房地們只有兩個選擇：
1、不斷適當降價，增加資本回籠的速度，保證資金鍊。
2、選擇國外資金，進行海外融資
根據網絡資料顯示：截至2018年5月21日，房地產信託成立規模比去年同期增長約六成，前4個月房企海外融資規模更是翻了一倍。
國內開發商紛紛選擇海外資金開啟海外資金供應ABS渠道，近一年來多家房企參與到海外融資。
對於這些高槓杆房企而言，如果資金鍊出現問題而無法解決，等待他們的將是滅頂之災。
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房地產觀察員
只能說明一個問題，萬科的籌資能力很強，另外新西蘭等國家由於人口較少，GDP不高而已。
從萬科的資產負債表（2018年1季度的報表）來看，萬科的總資產為1.22萬億元，負債總額為1.03萬億（其中流動負債0.88萬億，非流動負債0.15萬億），總體而言資產負債率為84.42%，如果對於一般的行業而言，這個資產負債率實在是太高了，但是對於房地產企業來說，這還不算最高的，還有更高的。
上圖可看出，這個84.42%算啥，還有90%以上的，這個行業資產負債率普遍較高的。
萬科每年的第一季度都不是回款的最好時期，所以全年才能反映真正萬科的盈利水平。
萬科的經營性現金流量淨額很好。
從ROE的角度而言，萬科17年為22.8%，處於行業較好水平。
負債多並不一定代表不好，即使是銀行看重的也是企業的償債能力，償債能力也不是從絕對量指標判斷的，應該是結合行業做相應的比率分析並做行業、歷史時期的比較，最終才下結論。
sesameYang
萬科負債跨越萬億，超過新西蘭國家的GDP，本身就不正常，萬科才有多少土地，連新西蘭土地萬分之一都不到，憑什麼值那麼多錢？
古人視金錢如糞土，說明糞土是最不值錢的，新西蘭就是糞土之地，適合農牧業發展，產出商質量的牛羊肉和牛奶製品。
萬科的地比新西蘭地貴，一平方米值幾萬，都是市井之地，本身地裡位置優越，不產農產品，產黃金。
萬科有底氣借上萬億的錢，本身也有自信，自認為未來房價不會跌，才敢借這麼多債，相信借一萬億會賺二萬億才敢借。
銀行覺得萬科地值那麼多錢才敢借，不然也不敢借，萬一萬科違約，那銀行將成為最大的冤大頭。
萬科從沒想過如果房價不漲反跌，萬科拿什麼還債？
萬科，銀行都把中國老百姓當土豪看了，以為人傻錢多，可不知老百姓無法再加槓桿買房了，再買連生存都無法保證。
現在各方都在扛，老百姓先扛不住了，就看銀行，房地產商誰先扛不住，很快會有結果了。
光芒萬丈34957
這四年，買了2套萬科的房子，才知道萬科有多黑！產權證拖著不辦（擔心大家拿到產權證統一拋售，影響到它後期的銷售），業主委員會成立不了（擔心成立業委會後，它們的物業被追走，以小區未開發完為藉口）、小區設施不移交社區晚上路燈都沒有、物管一塌糊塗收天價物業費廣場舞都管不好。很差勁的一個無良企業！
