365楼市
江苏更值得信赖的楼市大号
上周，《六合盘2万2！比周边贵8-9千/平，居然卖光！还有更猛的……》一文中，评论区很多网友都在讨论六合的公寓为什么买的这么贵，2.2万元/㎡的价格比同区域住宅要贵8-9千/平。
事实上，公寓卖的比住宅贵，这事儿在江北不稀奇！江浦和高新也都有卖的比同区域住宅还贵的公寓项目。去年，毅达中心、东方万汇城等热销公寓更是轮番涨价。
目前，江北有房在售的公寓项目多达14家，而且产品多样，从平层到挑高，精装到毛坯，一应俱全，价格也从1-2.65万元/㎡不等。
选择多了，买房人难免会挑花了眼。今天，我就给大家盘点一下江北这14家在售公寓的情况，一起来看看江北的公寓应该如何选购。
江北主力在售公寓概况
目前，江北主力在售公寓基本集中在四大商圈区域，也可以说是江北的四大“新街口”。
一、隧道口商圈
纬七路隧道（长江隧道）是江北最主要的免费过江通道之一，在联通隧道口的浦口大道沿线，地铁10号线又设有临江站、万汇城站和南京工业大学站等多个站点。
交通枢纽地段一般也是商业聚集地，纬七路隧道口周边汇聚了明发财富中心、明发新城中心、东方万汇城、毅达中心、江北虹悦城等众多商办项目，一个繁华的江北新商圈已初步形成。
目前，隧道口区域在售的公寓有明发财富中心、东方万汇城、毅达中心和宝隆时代广场等，毛坯价格在17000元/㎡左右。
1、明发财富中心
项目地址：江浦浦口大道6号（临近东方万汇城）
开发商：明发（集团）南京房地产开发有限公司
物业：上海金地物业服务有限公司
物业费： 2.8/平米/月
产品信息：在售40年产权平层公寓，户型面积39㎡、47㎡、66㎡、69㎡、76㎡，均价17000元/㎡，毛坯交付。
2、东方万汇城
项目地址：浦口新城总部大道（万汇城站旁）
开发商：东方置地
物业：南京市东方万汇物业管理有限公司
物业费：2.6/平米/月
产品信息：在售南区2号楼平层公寓，主力面积为34㎡、54㎡、58㎡，均价17000元/㎡，毛坯交付。
3、毅达中心
项目地址：浦口大道与宁合高速交汇处（工业大学地铁口向西50米）
开发商：南京汇景摩柏房地产开发有限公司
物业：绿城物业服务集团有限公司
物业费：3.2元/㎡/月
产品信息：在售2号楼4.8米挑高公寓，户型面积35㎡，总价90万/套起，一房一价，精装交付。
4、宝隆时代广场
项目地址：浦口区新浦路与康盛路交界处
开发商：南京常发江北投资有限公司
物业：江苏隆府物业管理有限公司（顾问公司：绿城物业）
物业费：2.8元/㎡/月
产品信息：在售3、5、8、9号楼4.8米挑高公寓，面积约52-69㎡；其中，3号楼4.8米挑高双钥匙公寓，面积52-56㎡，均价16500元/㎡，毛坯交付，一房一价。
5、明发悦庭（尾盘）
项目地址：七瑶路七号
开发商：明发集团
物业：绿城物业服务有限公司
物业费：3.2元/㎡/月
产品信息：在售少量4.8米挑高公寓，40年产权，户型面积50-54㎡、44㎡，毛坯交付，均价18000-19000元/㎡左右，一房一价。
二、桥北中心商圈
目前，桥北只有弘阳时代中心这一家公寓项目在售，而且只剩下最后几套小户型尾房。该项目位于桥北中心商圈，周边的弘阳时代中心、大洋百货等商业体，人流量很大，是江北目前最成熟的商圈。
6、弘阳时代中心（尾盘）
项目地址：浦口柳州路与大桥北路交汇处
开发商：南京红太阳房地产开发有限公司（弘阳）
物业：南京弘阳物业管理有限公司
物业费：3.8元/㎡/月
产品信息：仅剩3号楼极少量公寓房源在售，面积25㎡，成交均价14000-15000元/㎡，精装交付。
三、高新星火路商圈
高新目前卖的比较好的公寓项目有龙湖北宸星座、星悦城和明发银河城，都集中在地铁3号线星火路站附近，其中龙湖北宸星座规划打造40万方龙湖天街综合体，这也是高新当前最大的规模的商业体。
此外，位于高新核心住宅区的弘阳时光里和招商城市主场还剩极少量公寓尾盘在售。
7、星悦城
项目地址：南京市浦口高新开发区星火路与汇贤路交汇处
开发商：南京明弘新房地产开发有限公司（明发、弘阳、新城）
物业：南京弘阳物业管理有限公司
物业费：3.8元/㎡/元
产品信息：在售4.8米挑高、双钥公寓，6号楼面积40-45㎡，均价18000元/㎡，3号楼和2号楼面积35-50㎡，均价17000元/㎡，一房一价，毛坯交付。
8、龙湖北宸星座
项目地址：南京市江北新区三号线星火路站旁（星火路与文景路交汇处)
开发商：南京名荣置业有限责任公司（龙湖）
物业：龙湖物业服务集团有限公司南京分公司
物业费：4.75元/月/㎡
产品信息：4号楼还剩少量4.8米挑高公寓在售，面积35、40、50㎡，毛坯交付，均价18000元/㎡，预计5月下旬加推2号楼，共594套房源。
9、明发银河城
项目地址：惠达路与丽景路交汇处
开发商：南京明发高区置业有限公司（明发）
产品信息：在售A、B号楼4.8米挑高公寓，面积60㎡，毛坯交付，均价13000-15000元/㎡，一房一价。
10、弘阳燕澜七缙（尾盘）
项目地址：东至泰冯路，南至浦泗路，西至宁六公路，北至中心路
开发商：南京平弘房地产开发有限公司（弘阳）
物业：南京弘阳物业管理有限公司
物业费：5元/㎡/月
产品信息：目前还剩10套精装挑高公寓在售，面积64㎡，均价18500元/㎡，一房一价。
11、招商城市主场（尾盘）
项目地址：浦口高新区永新路与蓝海路交汇处
开发商：招商蛇口
物业：南京招商局物业管理有限公司
物业费：4.2元/㎡/月
产品信息：在售少量平层公寓房源，面积50-80㎡，均价10000元/㎡，精装交付。
12、弘阳时光里（尾盘）
项目地址：高新区蓝海路以北、侨康路以南
开发商：南京绿弘房地产开发有限公司（弘阳）
产品信息：在售少量精装平层公寓，户型28、34㎡，均价14000元/㎡，一房一价。
四、六合雄州商圈
六合的公寓都在集中雄州地铁站附近，这里被当地人戏称为“六合新街口“，周边汇聚了金宁广场、紫晶国际购物广场等已开业商业体，未来还会有体量更大、逼格更高的六合龙湖天街项目和欢乐港。
13、紫晶未来城·荣寓
项目地址：南京市六合区雄州街道棠景路14号
开发商：南京龙州房地产开发有限公司
物业：南京银城物业服务有限公司
物业费： 待定
产品信息：在少量5.3米挑高公寓，面积51-93㎡，均价21000-24000元/㎡，一房一价，精装交付。
14、御珑湾（理想商业中心）
项目地址：南京市六合区雄州东路与白果路交汇处
开发商：南京盛丰房地产开发有限公司
物业：南京富都物业管理有限公司
物业费：2元/㎡/月
产品信息：在售理想商业中心2、3号楼公寓，5.5米挑高，面积50、70㎡，均价15000-16000元/㎡，毛坯交付。
江北主力在售公寓如何选择？
绝大部分人买公寓都是冲着投资去的，对于商业地产来说，升值潜力基本可以抛开不谈，所以租金就成了衡量公寓投资价值的最终标准。
1、江北哪些区域租金高？
想要租金水平高：跟着CBD和写字楼经济规模最大、密度最高的区域走。只有那里才有能承担高租金的优质租客。
目前，江北人口密度最大的区域是桥北，而高端产业办公人群基本集中在在纬七路隧道口的研创园和高新。根据规划，江北金融中心则落户在江北新区核心区内。
从这点来看，江北隧道口的公寓最佳，一方面隧道口紧挨着江北核心区和研创园，是江北CBD和写字楼聚集区域，另一方面借助长江隧道和地铁10号线，它还吸收了一江之隔的河西CBD的部分优质租客。
高新是江北另一个优质租客较多的区域，这里汇聚了众多高新技术产业，以及东大成贤学院、南大金陵学院、南京信息工程大学等高校，而且将来南京北站建成后，将给这里带来极大的人流量。不过，目前高新的人气还没起来，租房需求不大。
桥北是江北人口密度最大的区域，也是目前江北租房市场最旺盛的区域，但由于
目前过江不便，区域内又有很多体量庞大的住宅小区可供出租，所以租金比较低廉。
六合，跟以上3个区域相比，缺少CBD和写字楼，且本地人居多，租房需求相对并不大。
2、江北哪些区域的房子好出租？
想要房子好出租：选择通勤便利的地段，尤其是地铁口。
目前，江北主力在售公寓项目的中，位于地铁口的有：
10号线万汇城站：明发财富中心、东方万汇城
10号线南京工业大学站：毅达中心
3号星火路站：星悦城、龙湖北宸星座、明发银河城
S8号线雄州路站：御珑湾（理想商业中心）、紫晶未来城·荣寓
这些地铁站中，地铁10、11号线双地铁交汇处的万汇城站最佳，地铁10号线联通顶山、江浦和河西，地铁11号线贯穿整个江北新区，与江北核心区快速对接。
3号线星火路站也不错，据根规划，南京北站就设在3号线林场站附近，而且将效仿南京南站设立南京北站地铁站，串联起地铁3号线和规划中的4号线西延、15号线、宁滁城际。
3、相同地段，哪家公寓投资收益更高？
总的来说，影响公寓租金收益的因素主要是地段。那么相同地段，又该如何选择呢？
1、总价越低越好
租过房子的人都知道，同一地段，不同小区相同户型的房子，租金基本都差不多，所以挑选公寓时价格非常关键。同一板块，相同户型，总价低的才是更好的选择！
2、面积越小越好
房子面积约小，总价就越低，从租金角度考虑，投资回报率也越高。以江北的东方万汇城为例，如下如所示，40㎡一居室租金2200元/月，80㎡两居室租金2500元/月，前者投资回报率明显大于后者。
此外，从租客群里的特殊性来看，租公寓的多为一些注重个人独立空间的年轻人，他们通常也更偏爱小户型的一房或两房。
所以说，在经济条件允许的情况下，你最好选择买多套小公寓去投资，而不是买一个多房大公寓去投资。
3、LOFT公寓溢价不超过30%为最佳
去年南京出台新规，明确公寓层高不能超过3.6米，自此4.8米挑高公寓成绝版。虽然物以稀为贵，但挑高并非一定比平层更好。
目前南京市场上的挑高公寓价格都比较贵，有些明显偏高了，反倒不如平层划算。虽然LOFT公寓宣称“上下两层，双倍收益”，但事实真的如此吗？
通过不完全的调查，目前LOFT户型的租金一般只比平层户型的租金高20%-30%左右。以南站附近的紫荆公寓和海鲸公寓的两居室为例，前者精装Loft租金是3500元/月，后者平层精装3100元/㎡，差别不大。
所以，基于租金的溢价水平，加上Loft的装修成本要比平层高，推广到售价上，LOFT比平层售价也不应该超过30%为最佳，而且双钥比普通挑高更好。目前南京市场上在售的LOFT的价格都偏贵。
4、投资成本相同时，看品牌和物业
在总价差别不大的情况下，又该如何挑选呢？看品牌和物业。公寓先天条件所限，容积率高，人口密度大。没有严格的物业管理，租客必定无法得到舒适的居住享受。而品牌，则是项目品质和口碑的保障。
关于江北的公寓，今天我们就聊到这儿了，如果有网友对江北公寓感兴趣，欢迎加入江北公寓交流群进行更多的讨论，分享你的看法与投资心得。
2018年近70家公寓上市，大战一触即发，谁是值得投资的公寓？365淘房策划的《抓住机寓 南京首届公寓节——南京值得投资公寓评选》活动自上线以来，就得到各位粉丝恩宠！不少热门楼盘的票数“蹭蹭蹭”地上涨。
我们的投票通道将在5月25号关闭，想要参与的粉丝仍然可以扫码参与呦！主动留下联系方式的幸运儿还将有机会获得365淘房贴心准备的2018年购房宝典三件套：地图、南京购房手册、学区房手册。
前两批幸运名单已经诞生啦！快来看看你有没有中奖！
【购房宝典领取时间】
5月23日—5月31日，9:00-18:00
【领奖地址】
建邺区云龙山路99号 省建大厦7楼平台中心找小5妹
系列报道：
閱讀更多 365樓市 的文章
