亻睹mU536809

马云总的来说是值得信赖和敬佩的，对于8年后房子最不值钱的观点，财智成功表示认同。

一直以来，我都推崇附加价值论，并以此解读很多经济问题。

附加价值论看房价：财富不会凭空产生，而是对现有原料进行加工制造产生附加价值。

普通的制造业如此，农业生产如此，甚至于IT行业的软件编程以及解决方案的提供都可以产生附加价值。

房子可以居住，满足人们住的需求，也可以出租，用以收取租金，但是不会产生附加价值。

一枚芯片，在旷野里制造，跟在一栋价值亿万的豪宅里使用同一标准制造，并不会有任何的价值区别。

从人口结构看房产需求

二胎放开后，人口出生率小幅增长，然后迅速回落。受房价影响，以及养育孩子的高昂成本，城市人口的出生率即使放开三胎，也不会再有明显的升幅。

而农村除了极个别省份，二胎的出生率一直不低，放开与否，影响不大。

所以从人口结构上来说，二胎的放开，今后二十年住房需求并不会大幅增加。

但是，依然是人口结构，我们的父辈，也就是50年代人，以及60年代人，在未来十几年的时间内，都将老去。这是兄弟姐妹最多的一代人，在我国人口比例中占据了不小的比例。不管是在城市，还是在农村，未来十年，我国人口应该会有一个小幅的减少，死亡率必然超过出生率。

爷爷奶奶、外公外婆纷纷离去，留下的是至少两套房产，所以房产的供给一定是增加的，而需求是会减少的。

以房产的实际价值以及人均收入水平来谈房价

财智成功看来，货币的价值，可以用常用的商品来衡量。

同样是一枚鸡蛋，国内0.5元人民币，国外0.5美元，中国人月收入4000元，美国人月收入4000美元。从货币的购买力上，可以理解为基本平衡。

一斤牛肉，国内40元人民币，国外5美元，这就开始产生了差异。

一套房子，国内500万元人民币，而国外30万美元。中国人需要两口子不吃不喝15年以上买一套100平米的房子，而美国人可能两口子不吃不喝5年就能买到更大面积的房子。

而美国的房子是使用面积，是精装修，是别墅的标准…………

所以从收入水平和房价水平来说，显然美国的房子价值更为明显，更能说明问题。

以中小城市实际人均收入只有四五千元的水平来看，合理的房价四五千元一平米。

从财富的流动性来看未来房价

财富如水，会向着价值洼地流动。

普通人不是李超人，可以长袖善舞，叱咤风云。

但是普通人可以把500万的房子卖掉，然后到美国买3套别墅……

价值被高估后，聪明人会变现，然后寻找价值洼地进行保值升值。

从国际竞争来看房价

一句话，假如美国开放移民，只要是人才，只要是精英，只要有500万元人民币，就可以办理移民，即使财富转移不到国外也行。

会发生什么事情呢？

商业竞争也好，国与国之间的竞争也好，无所不用其极。打压对手，就是增加自己的利益。未来世界，还是科技之争，人才之争。

从租金来看房价

租金是更能反映房产的实际价值的，而当前的各城市租金，普遍没有达到3%的租售比。也就是一套房出租30年都不能收回投资成本。

租金是可以上涨，但是还要看租客的承受能力。一旦过高，租客在城市难以立足，就必然向别的城市流动，最终达到平衡。

所以租金也是要看租客的月收入水平的。

从房产税和遗产税来看房价

三五年房产税一定会出台并施行，而遗产税也不会太久。

持有多套房的人，必然会面临越来越高的成本，过高的售价找不到接盘侠，就必须降价出售。

房价最终还是要以最后的接盘侠的月收入来决定的。

如果接盘侠的一半月收入都不够还房贷，显然想接也是有心无力。

讲了这么多，就会发现马云的观点并没有错，错的是为什么房价会涨到如此高度。

财智成功

马云曾经也说过，后悔创立阿里巴巴。可是，你信吗？

马云说这话的底层逻辑是：现在新出生人口越来越少，上几辈留下来的房子，让房子不再成为稀缺品，也就没有了价值。

当然，这话可能还有几个意思：别把钱都拿去买房了，要消费，比如说在阿里旗下的电商平台上；大家不要被房子束缚了，要去创业，比如说依托阿里巴巴的平台，等等。

马云这话，完全不可信。

城市化是不可逆转的趋势，你在北京上海的房子，总有些新北京人新上海人来接盘，你在县城的房子，总有农村人来接盘。

只是在城市化速度减慢的将来，房子的总值不会像现在这样，占据一个家庭绝大部分的财富值，房子的涨幅也不会像现在这么大。

另外再说一点，像马云这种作用香港北京杭州海南多套房产的绝对富人，这么去给大家安利不买房这件事儿，其实挺没意思的。

斑马消费

这次终于是马云本人说的话了。

马云一边说着说的未来最便宜的是房子，一边在香港花15亿港币买的房子，15亿算不算贵，未来如果房子不值钱，他这钱打水漂吗？马云当然不会说，但是明眼人还是能看出来的。

楼市未来的可能性无法判断，就像股票一样，我们都无法判断大盘如何，所有的暴涨暴跌几乎都在意料之外，情况出现之后很多马后炮分析得很有道理，旦未发生之前谁知道。中国楼市暴涨还是暴跌都来去匆匆，吗我们都没有上帝之眼。只能尽量多提供些信息给大家吧。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”这个概念迅速被普及了。

楼市价格平缓基本可以预见，但谁能猜到会不会出现什么奇怪的突变。但是既然有居住的需要，还是得买，当刚需购买就别想那么多，永远摸不到底也不知道顶峰在哪里。

另外我觉得生活本质始终是最重要的，水、空气、土壤、食物还有完善的医疗体系才是最重要的，如果这几样都具备，我愿意一辈子租房子生活。在那里生活都不影响我生活质量。

房子会不会不值钱我不清楚，旦未来大家的重点真的聚焦在癌症、医疗等问题上。

WiFi已连接

这轮调控已过去一年多了，全国上百城市发布收紧政策，调控次数累计超过200次！在多个调控政策压制下，部分城市房价已经出现了跌幅相对较高的局面。而且，总体来看，四季度新建商品房销售预期并不被市场看好。

这次调控的目标非常明确：房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

马云的 “8年后中国最便宜的东西可能就是房子” 这句话的背后肯定还有其他的思维逻辑，而单仅从上述这点上来看，马云这句话并非空穴来风，是有背景、有基础的，有极大的可信度。

不过，过去近20年来，中国房价一路上涨为主流，在几乎所有国人的心中，房价，特别是中国房价，只涨不跌已然成为思维定势。由于惯性使然，我认为，只有当“中国房价永远只涨不跌”的预期在绝大多数国人心中破灭时，中国房价的真正拐点才可能真正来临。

举另外两大国楼市走过之路为例吧：

三、四十年前的日本楼市从起泡沫到泡沫巨大到破灭，全日本跌去70%，东京跌去90%，直到现在日本房价还不到当年最高时的一半；

美国过去的20年，2001年出现了点COM泡沫，破灭后美联储大幅货币宽松，鼓励全民举债买房，结果次贷危机引爆金融危机，房价跌去30%，迄今其实还没有完全走出来，更大金融危机可能不久会再次来临。

中国的情况和上述两例相比，中国在2011年人口红利出现拐点，随着人口老龄化时代的到来，推动房价上涨最主要的刚需力量已然衰退，再加上各种措施遏制炒房，一线楼市进入冰封期，三四五线城市去库存也已经基本完成，除了少数几个二线城市房价还在上涨以外，基本上已经到头了。

总之，可以这样说，此一时彼一时，这次调控和以往真的不同了，已然时过境迁了。待到“中国房价永远只涨不跌”的预期在绝大多数国人心中破灭时，马云的话就可成真了，拭目以待吧。

陈思进

近日，马云又语出惊人。他在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到:未来房子如葱。过去8年内，中国的房子整体上处于大幅度上升的状态，8年后中国最便宜的可能就是房子。大部分人一笑而过，还有一部分人说他站着说话不腰疼。

马云早已经是金字塔顶端的人物了，他买套房子就和买根大葱没什么区别。但是对于刚需一族来说，买房无疑是“伤筋动骨了。”

曾经看到过一个新闻，32岁的杨某因为抢劫银行，一审被判处10年有期徒刑。让人没有想到的是，这位北京的软件设计师抢钱的目的竟然是为了买房。杨某后来供述说:“我买房首付差17万，抢劫时要30万元是怕他们讨价还价。

著名企业家柳传志先生曾经劝导年轻人先不要着急买房，他说:“如果现在买房压力太大，不如调整好心态，先安心工作，等自己的薪酬高了再去追求属于自己的房产。”有一些人表示支持，觉得他说的很有道理，有一些人则嗤之以鼻。

近年来，随着房价的突飞猛涨，年轻人也大呼伤不起。买房难，难于上青天这样的话也不绝于耳。无论是中国还是发达国家，年轻人买不起房的情况都是普遍存在的现象。有的年轻人买了房子，也是掏空父母多年的积蓄得来的。“两代人为了一套房子

即使这样，很多人也争相买房，因为安居才能乐业是很多人的想法。在国家一系列的调控政策出台后，房价并没有因此而回落很多。所以，马云说8年后房子如葱并不现实。

独角兽工场

马云这句话有一半是真理，另外一半是愿望。

有道理的一半是“以后房子可能不太值钱”，房子的投资属性下降，居住属性回归。

这是因为，中国每年建成商品房大概在2000万套以上。

比如2013年，建筑业住宅竣工达到25.9亿平米，所有房屋竣工为38.9亿平米，施工面积达到113亿平米，三项指标人均分别达到1.91、2.86、8.31平米，严重超越了建筑业泡沫警戒线。而最近几年，中国总代商品房建设面积，其实都是差不多。

按照这个速度，只需要10年时间，中国就能够达到人均28.6平米。

这样房子严重过剩成为必然。

现在一些地方，房地产过剩早就是一种现实，所以，现在三四五线的一些城市“去库存”，以及政策面宽松，大家应当看得到。也就是企业实力依旧强劲，有能力继续建设，但因为建成之后依旧卖不出去，干脆就不建设。

国家统计局数据显示，2017年末，全国商品房待售面积58923万平方米，如果一套房子60平方米，也就是还有900万套库存。

这说明，伴随房地产开发的持续推进，全国商品房总量过剩显然即将来临。

因为没有一种商品能够持续上涨。房子也不例外。

而且，从市场需求端来说，有钱人该买房的，都已经买了，甚至有的人三四套房子都是常态。

但房子变成“白菜价”究竟什么时候来临，这谁都不敢保证。

因为中国的城市化率到2017年还只有59%，与发达国家80%以上，还有巨大差距。也就是从这一个角度来说，依旧还有很大的消费潜力可以挖掘。

另外，央行的货币发行，一直以来都比经济实际增长速度高，而且高很多。这也是房价的有力支撑点。

另外，中国是一个大国，不同地区、不同城市，经济发展水平差距极大。比如上海、北京，其实已经达到瑞士、美国这样发达国家的经济收入水平；而贵州、云南，其实依旧处于第三世界落后地区，他们之间的人口流入与流出差异极大，房价走势也是迥然相异。

总而言之言而总之，房价博弈是一个长期过程，大部分城市房价最终肯定会下降，少部分城市房价将比较坚挺，房价坚挺与难败的，都是些人口流入量大、产业基础好的城市。

从“8年后”的时间段来讲，到那时中国房地产的长效机制应当相当完善，房价与房地产业的稳健或许会达成，房价波动性小也可能是一个现实。从官方定调房地业发展追求“稳健”来看，房价大涨难，要想大跌，可能性也不是那么大。

所以，为什么说马云这话的“另外一半是愿望”？那就是因为，究竟什么时候房子“最不值钱”，真的没有人说得清。

波士财经

悟空啊，为师的来啦！并不认为马云says会如何?尤其是房子，这是很私人的事。别人的话永远只是建议，自己的钱💰自己决定。

8年后房子最不值钱，看不出是跟哪个价格比较，是要跟住房市场化初期相比吗？恐怕任何人都不会相信房价会跌倒那个份上；是要跟2009年全球金融危机爆发后的最低价比吗？那也十分可怕，现在的房价恐怕要跌70%左右，这样的结果无论政府、银行、房产商、老百姓都是无法承受的。

记得两年前参加过一场活动，一位已经退休的住建部领导演讲时说，房价排名前20位的城市，有50%以上的金融资产是维系在房产上的，如果房价真的下跌70%左右，没有任何一方能够想象那将会是一幅怎样的景象。

所以马云这句话多半是被断章取义了，要不就是他又在哗众，就像他在电影《功守道》里的表现一样，所谓画虎不成反类犬，多半成为了大家嘲笑的对象。所以说，不是你有钱就可以想说什么就说什么，不是找几个演员搭戏就可以演电影的，否则杭州的电视台干嘛还费那么大力气去做演员的诞生。

但他说的趋势是可信的。经过这么多年的演变，房地产已经在中国变成了金融业，现在中国也只有金融业一个行业赚钱，其它行业都活得压力很大，这种畸形发展的结果就是，所有人都不愿意辛辛苦苦地做实业，如果所有人都不愿意踏踏实实去赚钱，都去做投资做金融，那么利润从哪里来，整个经济的根基在哪里？正是意识到了这个问题的严重性，政策才在2017年发生了重大变化。（富凯财经股佰通）

富凯财经

大家可以先去搜一下那篇《远离你终将衰落的家乡》，大意就是在出生率下降，大量年轻人口向大型城市群，换句话说，只有大型城市群（京津、上海、广东、浙江、江苏、福建）才具备从其他省份吸收劳动人口（即抽水机）的能力；但是这些大型城市群本身的生育率又一路走低；这会导致什么结果？

在可以预见的20-25年后，在中国开始全面建设小康社会的时候，中国人口（劳动力）的短缺将成为极大的问题。如果说东南六省加北京天津还能依靠从其他省份抽水来维持自身的竞争力的话，内陆省份怎么办？

内陆省份也会活得很好，因为省会城市可以从周边城市抽水，其他经济教育强市也能从周边城市抽水；但是那些在人口竞争中失败的城市，终将衰落。

图片引自 @城市数据团 的《远离你终将衰落的家乡》

那些已露颓势的城市

• 黑龙江省双鸭山市，以前的大型煤矿，现在资源枯竭，天气寒冷，又没有边境贸易，所以人口在不断流出——双鸭山市的房子，又有谁会买呢？可能只有周边等待城市化的农民。
  

• 辽宁省阜新市，以前的大型煤矿，现在只留下几十万年龄较大、教育不高、难以掌握新技能又疾病缠身的煤矿工人，幸好还有辽宁工程技术大学留在这里，多少还能带来一些新生血液，但又有多少人能留下来呢？——阜新的房子，值钱么？

• 内蒙古鄂尔多斯的康巴什当年曾有「鬼城」的称号，虽然现在总有传言说鬼城不鬼，但我没有亲历，不敢妄言。

• 就连北京这样的核心城市，在石景山区王平村有个王平煤矿，矿区和家属区已经彻底荒废了。这是我亲自去探险得到的照片。——这里的房子，你买么？

• 俄罗斯远东极东地区楚科奇州的小城共青城（Комсомольский），尽管他的房屋还很“完整”，街道还很齐整，但街道上空无一人，房屋里也人去楼空，整座城市死一般沉寂。已如同鬼城，于1998年废弃。——这些房子值钱么？
  

• 俄罗斯摩尔曼斯克州的海港城市格列米哈（Гремиха），这里曾经是俄罗斯的核潜艇基地，但是现在人迹罕至，狗熊可以在城市里穿行。
  

再过十年，大部分地区的房子都不值钱

就以我的老家为例，一个精装修的高档高层住宅小区，小区里有人工湖、有海景、有车位，每平方米只要4500，也就是说200平的房子只要90万，但是这个城市在过去20年里，大部分居民都有两套房（有一套是交了几万换的单位分房），需求已经被消灭；又没有足够年轻人购房；农民进城也不会买这么高端的房子；最后卖了两年还没有全部卖出，开发商应该是亏了。

所以，马云说的最不值钱的就是房子这话是面对全中国700个城市（含台湾地区31个）来说，房子是下跌的；但是对有北上广深宁杭苏锡常通等五十多个有竞争力、有从周围区域抽水能力的城市来说，房产仍然是最好的资产。

请牢记，房子的价格，是由其公允价值决定的；即熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格。说白了就是别人愿意出多少钱买你的房子，没人买的话，你要二十万一平也没用，要两千一平也没用。

人气越旺，年轻人越多，房子越有价值

什么地方年轻人多？当然是经济好、机会多、收入高、生活丰富、交通便利的地方。

那么，在哪里才能找得到呢 ？

这种问题，要从国家的政策文件中寻找答案。我写过一篇「《开年首季问大势》后续：全国推进交通基础设施建设」的文章，里面分析了国务院下发的《交通基础设施重大工程建设三年行动计划》。重点看这一段：

建成京津冀、长三角、珠三角三大城市群城际铁路网，推进长江中游、中原地区、成渝地区、山东半岛等城市群城际铁路建设。

大家求职或者找工作的话，排除京津冀、长三角、珠三角这种竞争激烈地区，长江中游武汉一带、中原地区郑州一带、成渝地区、山东半岛沿海一带都可以考虑。其他没有地铁和高铁的城市，在这场比赛中已经先落后了。

吾国与吾民

中国人民还有一个非常可爱的习惯——告老还乡，叶落归根。

今天的60后、70后等到退休的时候，还是会选择回到故乡养老，所以核心城市的房产需求也不是百分之百的有增无减的 。

任易

马云说未来房价如葱价，他认为过去8年内，中国的房子整体上处于大幅上升的状态。8年后中国最便宜的东西可能就是房子。马云这么说是想鼓励年轻人群体不要被高房价压垮，在事业未成之前，还是租房居住，过几年房价会下跌，你事业又有精进，这样买房不是更容易一些吗？

试想一个年轻人，大学刚毕业就要贷款买房，这意味着他要背负未来几十年的债，还要不敢失业，不能创业，甚至于结婚后不敢生孩子，整个家族被一套房产给困死了，这样的高房价是万恶的。我们不反对房地产市场化进程，但是我们认为房地产市场化有个最关键的前提，就是政府要对中低收入群体进行托底保障，而且要杠杆要适度，不能滥加杠杆，否则后患无穷。

我可以告诉各位，房价既不可能如葱价，也不可能最不值钱，起码房子下面的土地还值点钱吧，起码钢筋水泥还值点钱吧！所以只是相对于现在的高房价相比，8年后的房价那肯定是不值钱许多了。未来一线城市的房价肯定不回到二三十万一套房，但也会跌去七八成左右，所以，马云肯定是把房价跌到葱价的数据有点夸大了，但是也反映出他对高房价侵蚀我们的实体经济，影响我们年轻人成长发展的一种不满。

总之，房子不是用来炒的，而是用来住的，房地产适度加杠杆，能够繁荣发展，但是过度加杠杆，遗害无穷。现在中国的货币超过M2规模已经是GDP的2倍，房价再回到二三十万一套是不可能的了，但是我们需要看到的是，把投机购房需求打掉，把金融杠杆降下来，只剩下反映当地居民购买力的真实去泡沫后的房价。本人估计未来一线城市房价1万多一点，而三四线城市房价再跌回原来起点。

不执著财经

不可信。分四点来分析原因：

第一，货币会持续超发。无论经济下行还是向好，M2都会不断增加。下行时需要注水刺激，向好时人们会借钱投资加杠杆，央行的钱只会越印越多。货币多了，会自己选择能吸收的每一块资产。而以人的居住为基础需求予以支撑的房子，能沉淀最多的资金，也会吸引最多的资金。从过去十年情况看，投到房产是对抗保值的唯一手段。未来只要持续通胀，这个需求就会一直在。通俗地说，未来吃喝拉撒所有的成本都会上升，工资上升，严重通胀，房价能不涨？怎么可能呢？

第二，城镇化的趋势不可逆转。目前中国仍然有巨大的城乡差异，城市的医疗教育卫生福利文化水平，仍然远高于农村。因此向城市流动，到城市生活和工作，仍然是潮流。而农村会怎么样呢？会成为只需要少量劳动力的现代大型农场，成为城市周边的别墅区度假区，成为自然环境保护区。人们将涌入城市，在城市工作，结婚生子，租房买房，这个趋势将不可逆转。

第三，房地产已成为巨大产业链的核心，并支撑国家经济的发展。房地产不是孤立的行业，和一系列综合的产业密切相关。如果房地产行业停滞，其他的产业都会受到制约，比如水泥钢铁，比如城市的基础设施开发，甚至为房地产提供金融服务和物业服务的产业，都会因此而枯竭。因此，谁都不会看着经济出现大滑坡，而放之不理。

最后，是计划调控的方向，并不总是在打压。有些朋友说，房价不会再涨了，因为国家会采取计划配给的方法提供房源，会采取公租房，保障房等方式，来增加房子的供给。

但是大家别忘了，历史早已证明，计划的手大多数时候，是敌不过市场规律的。从长期看，行政介入只能起有限作用，而且方向难以判断。最终会对资源的配置起到关键作用和基础性作用，还是市场——我们刚刚说了，市场规律推动它涨，而计划的手有时助涨有时打压，而打压也总是暂时，且从根本上不可能对抗市场规律。因此我们认为，八年后，只要中国经济的大趋势和运行模式还不会根本改变，房价就仍然会一直高居不下。

關鍵字: 马云 房子 房价