2年前，流傳著這樣的標準：一座城市的房價能不能破萬，是衡量其能不能成為二線城市的重要標準之一。而現在，包括宜昌在內的不少三線城市，價格破萬已不是什麼稀奇事。
在宜昌，很多購房者最關心的問題莫過於：未來房價是漲是跌？該不該在現在的高點入手買房？
講真，中國的房價歷史堪稱一部大型玄幻劇，跌宕起伏變幻莫測，多少業內人士從業數十年都難以勘破其中規律。不過，對於宜昌房價，姐還是有一些看法和心得的，在此與大家分享。
01
想知道未來房價是降是漲，首先要弄清楚近兩年宜昌的房價為啥會漲。
前段時間，姐被一篇爆文刷屏，標題是《觸目驚心！炒房團是怎麼在短期內把三線城市房價炒高兩三倍的》，之所以聊到他，是因為很多朋友轉給姐，說文中的城市就是宜昌的翻版：
人均收入3K；炒房前，房價6K-8K，炒房後，價格翻倍增長；炒房客一口氣買掉所有房源，導致全城一房難求；地鐵、學區、江景等概念深入人心。
由於該文的主題是炒房，因此很少有人會注意其中的一個細節：該城市區兩片舊城、周邊6個自然村徵遷，拆遷戶約1.5萬。而這段話，在姐看來才是最大的重點。
對於炒房團來說，房子價格炒起來之後，還得有人接盤啊，否則價格再高又有何用呢！文中城市滿地皆是拆遷戶，既有購買需求，又有購買能力。所以，不是炒房者抬高了房價，而是他們看到了這個城市的房價上漲空間，準時出手，大撈一筆。
反觀宜昌，又何嘗不是如此，有沒有炒房客組團來宜姐不知道，但棚改拆遷對房價的推動力卻是槓槓的。特別是去年，再次提出新三年棚改計劃，2018-2020年棚改5萬戶，貨幣化安置繼續實行。
啥叫貨幣化安置？簡單來說就是拆遷後直接給錢。拆二代們手握百萬鉅款，老房子被拆，不買新房你讓他們幹啥去？於是，大量“被製造的剛需”進入買方市場，房子賣得快了，開發商也不傻呀，趁著市場行情好，還不趕緊抓住時機漲漲漲。
除此之外，一二線限購，需求往三四線外溢；品牌開發商大量湧入，溢價明顯，也是推動宜昌房價上漲的原因之一。
02
接下來再來討論未來房價是漲是跌。
首先看短線。棚改要持續到2020年，這2年內，房價下跌的概率幾乎為零。
棚改對房價的影響就不多說了。咱來看看去年下半年到今年土拍的慘烈情況，地價兇猛攀漲，從4字頭到7字頭僅僅花了不到1年的時間。地王頻出，麵粉價格直逼麵包，開發商豈會自降身價，做賠本買賣？
再來看看品牌房企的擴張速度。最早進入宜昌的恆碧保，項目數量已爆表：恆大6個，碧桂園8個，保利4個（包括還未公開的保利山海大觀、保利羅蘭香谷），已出鏡的鴻坤、萬科、聯投、融創、領地、福星惠譽，躍躍欲試的綠地、招商、正榮、中梁，越來越多的全國房企盯上宜昌這塊寶地。
除了品牌房企，宜昌的本土國企也正在加速崛起。繼城投在江南開發智禧灣之後，房投也進入市場，欲在東站開發新盤房投雲著，城投、房投相繼入局，下一個，也許就是交投。相對而言，本地國企擁有更為豐厚的土地資源、更快捷的信息獲取渠道，他們的加入一定不會是盲目跟風，而是有自己的一番規劃。
所以，姐預測，2018-2020年，不僅是棚改的新3年，還將是大牌房企集中爆發的新3年。這3年，小開發商逐步絕跡，品牌項目大幅井噴，而這些新項目在品牌和品質的雙重溢價之下，價格註定不會太便宜。
03
再來看長線。
既然說，棚改貨幣化安置推高了宜昌房價，那麼，棚改結束後，被製造出來的剛需消失了，是否房價就會崩盤、跌回原位呢？
首先我們要明白一件事，為什麼出現棚改貨幣化安置？
此政策的出臺絕非偶然。回顧一下2017年，樓市去庫存運動蔓延到三四線城市。為什麼要去庫存？簡單來說就是，房子賣不動，開發商不買地，政府沒有財政收入，政府的債務也還不上。所以庫存就意味著債務惡化。
要去庫存，如果低價拋售的話，就會引發通縮螺旋，導致資產價格崩盤，所以降價是不可以的。但三四線城市產業支撐比較單薄，並沒有大量的人口流入，要去庫存，總得讓人來買房。
就在此時，棚改貨幣化安置誕生了，不僅來的及時，還一舉四得：樓市去庫存、拉動當地GDP、化解債務風險、推動民生工程。
所以，真正的邏輯是，樓市需要去庫存→棚改貨幣化安置來了→房子有人買了→價格上漲了。雖然棚改是房價的直接推手，卻不是真正的幕後主謀，棚改結束這件事本身，對於房價並不會起到決定性的作用。
那麼，屆時房價究竟是漲是跌呢？分兩種情況：
① 去庫存逐漸完成，政府加強三線城市調控，房價迴歸理性，逐步下降
②樓市仍有去庫存需求，新一輪刺激購房的政策再次上演，房價居高不下
目前看來，姐認為第二種情況的可能性更大。
雖說近兩年宜昌的房子賣的飛快，但新建住房也如雨後春筍般不停冒尖。前面也說過，未來3年品牌開發商會全面佔領市場。對於品牌房企來說，好不容易來了一個新的城市，摸透了一片新的市場，怎麼會輕易離開？
與本地小開發商不同，品牌房企的產品往往是規模化、多樣化的。你見過幾個品牌樓盤只建個1、2棟樓的，基本都是不建個10幾20棟不罷休，樓盤的體量決定了庫存的數量不會太少。這邊在賣，那邊在建，賣房的速度不一定能追上建房的速度。
所以，棚改結束，去庫存的需求未必就不存在了，房價繼續上行的可能性很大。
當然，第一種情況也很有可能出現。且不論庫存是否去化完成，如果市場過於火爆、房價上漲太猛，同樣會引起政府注意，成為重點調控對象。
以二線城市鄭州為例，限購前後恍若冰火兩重天，火爆的市場一夜之間被打入冷宮。以現在的情形來看，三線城市如果繼續如此“高調”，遲早會被限購限售的洪流席捲，覆巢之下安有完卵，咱們宜昌同樣難以倖免。
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