恆大、融創、中南這樣做招採前置，讓快週轉更快！

自快週轉大熱以來，不少房企都開始效仿，把趕工期、上規模作為眼下的衝刺目標，也引發了業內人士對快週轉開盤極限的好奇與思考。

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恆大、碧桂園、中南的採招計劃節點採招計劃的作用，除了配合合約規劃，確保招標標底處在項目的目標成本控制範圍內，還要與項目的進度計劃、銷售計劃有效銜接。

因此，房企在項目的整體招標計劃編制時，要加強與項目部的溝通，根據項目的進度計劃倒推具體的發標時間、招標確認時間、供方進場時間等等，免得到執行階段手忙腳亂。作為參考，我們收集了一些標杆房企的採招計劃節點：

恆大項目採招計劃節點恆大的採招計劃在項目大節點計劃生成後3天內完成，而且要求一些供應商提前確定。因此，其計劃的關鍵節點在於定標時間，以下為恆大工程類定標時間線。

中南地產的採招計劃節點中南地產的“三先六快”項目運營思路，在業內具有一定的知名度，其中非常重要的一環就是先對設計及施工單位招標，快速實現開工建設。其時間要求為在土地獲取後10天內就要完成施工、監理、樁基施工單位等招標工作。

碧桂園招標採購計劃節點碧桂園作為快週轉的典型模範，其招採計劃節點雖然學習難度較大，但非常具有參考意義。

碧桂園的標準化程度非常高，每個項目的設計、施工、所用材料差異不太大，因此，可以直接參考以往的項目，制定相應的採購計劃。其主要的做法是：

首先在項目立項後，就開展招標立項、投標單位確認、發標、開標、定標工作。其中需要前置的工作包括：一是瞭解當地的市場材料價格、購買當地的定額及材料信息資料、瞭解項目現場的特殊情況;二是將現場的環境及特殊性、具備的施工條件等提供給成本管理中心，便於招標文件快速編制;三是明確招標工程各專業的施工承包範圍，利於招標文件的快速編制，減少後期爭議。其次，在條件允許的情況下，為保證順利開工，示範區應將樁基礎或其它基礎類型與總包工程招投標分開進行。

再次，為保障展示區按時完工，為營銷創造蓄客條件，需要優先確定展示區基礎施工單位及總包單位。

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恆大如何使用集採模式，節省招標時間？由於集團戰採的品類，一般不會再由項目單獨採購，因此，如果在集團層面多儲備一些戰略合作供應商，就能減少大量的招投標工作，從而節省招採時間。所以這就要求房企在招採管理過程中，要有意識、有計劃地做好戰略供應商的儲備。

不過，這並不代表所有的品類都能適用於戰採或集中採購方式。

如下圖萬科、恆大、碧桂園、綠城的戰採清單，可以看出其共性產品都是標準化程度非常高、通用性強的品類，而且供應商資源充足，價格較為穩定。

但由於其定位不同，他們的採購類別也有許多差異，如，綠城主打精裝豪宅，因此會集中採購窗簾、地毯這樣能直接提升產品檔次的部件。而恆大的標準化產品系列中，對衛浴間的裝修進行了統一，所以，淋浴間隔被列入了戰略採購目錄。

因此，房企在圈定戰採或集採範圍時應當要充分考慮到產品的標準化程度，以及自身的產品定位，不能盲目效仿。不過，標杆房企在戰採與集採的做法上，或許可以借鑑。

恆大的統一採購模式為了實現快週轉，恆大建立集採體系，成立專門的材料設備公司，在裝修工程中採用大批量的標準材料，提高採購效率。

恆大的駐地配送質檢部根據現場工程建設情況滾動測算年度、季度、月度用量，對供應商的產能進行合理評估，合理分配供應區域及供應量，供應商可以根據年度或季度需求量進行庫存備貨、生產備料，確保項目的材料及時供應。

另外，恆大每年下半年會進行一次年度招標，引入新的供應商保持持續不斷的良性競爭，到2017年初，恆大的供應商數量已經接近500家。

對於供應商的的選擇，恆大制定了嚴格的執行標準：定位：國內外知名品牌，其中，國內品牌以品牌、規模十強企業為主，含中國製造企業500強、中國民營企業500強、A/H股上市企業。

三三制網搜資料：材料公司、設計院、招投標中心分別指定專人背靠背從網上搜集材料供應商資料。

初選：蒐集人員分別獨立向招標領導小組介紹蒐集情況，招標領導小組共同討論確定初選單位名單。

樣板選型：由材料公司、設計院、招投標中心人員按集團標準對初步入圍供應商進行同檔次投標樣板的共同選型，填寫《材料供應商樣板選型情況表》，並集體向領導小組彙報選型情況，在符合要求的樣板上共同簽字。

考察：招標中心、設計院、材料公司抽調人員組成考察小組，重點對初選入圍單位的規模進行考察，包括職工數量、廠房面積、設備生產能力、企業產值等，填寫《材料供應商考察情況表》 ，向領導小組彙報考察情況。

最終名單確定：招標領導小組組織專題會議向集團總裁彙報，最終確定入圍材料供應商的名單。

萬科的戰採總包合作模式前文講到，標準化程度較高的品類比較適用於戰採或者集採，但一些非標品，比如工程類採購，由於其項目化的特性，很難形成規模化效應。為了能讓工程類招標流程縮短，及時讓施工方進場，萬科在此類採購方式上進行了創新，推出總承包戰略合作理念。

根據公開資料，2011年，萬科與中國建築第四工程局有限公司、上海建工（集團）總公司等簽訂戰略合作協議。至2014年底，萬科30%的在建面積由中天建設和中建四局兩家戰略總包完成。而萬科也通過這種戰略合作，簡化招標程序，實現了快速定標、快速開工，保障其快週轉策略。

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融創的供需協同，是怎樣縮短招標週期的？由於房地產行業特性決定，房企需要與大量的供應商配合才能完成整個項目的開發建設。而目前，在招投標過程中，房企跟供應商之間的協同還存在著許多問題，如供應商考察週期長、跑腿環節多、標書傳遞時間長等，都會造成招投標的週期拉長。不利於房企的快週轉運營。

融創的供需協同平臺目前融創使用了採購門戶，在兩大板塊進行了在線化嘗試：一是供應商信息管理；二是在線招投標。在供應商的信息管理方面，以往都是由融創採招部門自己收集並錄入供應商信息庫，這就會出現供應商的信息收集不全、信息更新不及時等情況，影響融創對供應商入圍資格的評估。

如今，融創將供應商信息管理入口交由供應商自己填寫並更新，到了需要招投標時，就能及時知道，該供應商近期有哪些動態、新做了什麼項目、技術上有沒有創新、是否滿足此次招標的要求等等，減少了融創對供應商考察評估的工作和時間。

此外，系統將所有註冊的供應商信息做了標記，如，曾經服務過的公司、目前的狀態、當前的評估等級、來源等。融創不需要再耗費大量時間驗證供方資料的可靠性，省去了二次審核的時間。

而在招投標方面，融創將招投標系統與ERP系統打通，從採購需求申請、採購計劃發佈、採購方式選擇到招投標全流程都可在線上完成。其主要流程如下：

融創的招投標工作嚴格按照已經通過審批的採購計劃執行，且在流程開始前就明確好招標負責人和相關部門的職責，避免因為權責不明、溝通不暢導致招標執行問題。同時，在相應的招標環節設定好起始時間，保障供應商按照招標計劃節點，及時有序進行操作。供應商也能通過線上報名、下載標書、回標等操作，減少大量的跑腿和線下溝通時間。

線上開標，不再需要線下開會。融創設定開標人必須至少兩人以上，各開標人收到系統提示的開標碼，方可開標。而且融創在開標時使用電子簽章、加密處理等黑科技避免資料外洩。既省了時間，又防止了資料外洩。

智能化清標，節約大量的工作時間。融創只需要設定清標細則，系統就可以快速進行報價比對，做出差異化分析。這樣既能讓融創的採購部門從繁重的清標工作中解放，也能提高清標效率，進而減少招標時間。

綜上，融創在招投標方式上的在線化創新，不僅節省了大量線下招投標所需要的人力、物力和時間，也通過與供應商的高效協同和內部工作的效率提升，讓整個採招週期大大縮短。

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如何做好關鍵合同採購進度異常的監控？

由於採招執行過程涉及面廣、週期偏長，且不透明，極易出現不規範執行現象，這就會導致，實際執行的採招計劃與前期設定的採招計劃進度不匹配。尤其是關鍵節點的進度延遲，會直接影響整個項目的進度。因此，房企們需要加強對採招執行的監控與管理。

標杆房企們最常用的方式，就是利用線上招投標的全程留痕、有跡可查優勢，實現採招管理可知、可控、可預測。

根據一些標杆房企的管理實踐，其實現方式是：

1，通過在招投標系統內設置採購計劃執行節點，房企可以清晰的看到每一個計劃節點的名稱、開始日期、截止日期、實際完成日期、責任人等信息。2，及時瞭解重點合同的採購執行過程與進度，高效識別和及時處理異常情況。如下圖所示，房企可以實時看到招標計劃節點的完成時間、完成進度，並且能實時看到哪一個節點沒有按期完成、超過計劃時間多久等信息。這樣房企就可以及時查找延期原因，並對後續的計劃節點發出預警，做好調整工作。

總結雖然，標杆房企們在採招管理方式上各有特色，但他們有一個共同點，就是其採購管理與採購效率都在實踐過程中不斷地優化、提升。尤其是碧桂園，每年都會對其採購專項計劃管理辦法進行優化改版。

因此，廣大房企們也要緊跟標杆房企的腳步，不斷推陳出新，改進現有的採招管理體系，做好採招工作的提效降時，助力快週轉策略。

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