文/潮哥
任ZQ在中国房地产界，是一个无法忽视的人物。他曾多次准确预言了中国楼市的走向，被坊间称为楼市多军鼻祖。
正因如此，有人对他敬之仰之，有人对他怒之恨之，他也成为了争议比较大的公众人物之一。
2018年是房改的第20个年头，也是房地产进入新一轮改革的开端，值此之际，今天（5月25日），经济观察报对任ZQ进行了独家采访。
任ZQ专访视频
和每一次专访、面谈一样，这次他又放出了惊人观点。本号对其中的几句关键话语进行了梳理，并加以解读。
1、关于土地制度。
任ZQ：当前的房改，从国家层面上来说，有两个问题没有很好地解决，一个是土地制度，一个是政府要保障低收入人群的财产权利。尤其是土地制度。
我们现在可以看到的是招拍挂制度导致土地的天价，不管是租赁性住房，共有产权房，还是其他什么房，仍然是竞地价的。换句话说，政府从土地中获得的收入，一分钱都不少。今年一季度土地价格爆涨，到4月份仍然是爆涨，这都说明了政府仍然希望从土地上拿到多的收益，而没有想到它对市场产生什么。
本号解读：其实这一点也是本号多次强调过的。中国房价居高不下的症结所在，就是土地制度。
从本质上来说，地方政府还是想通过卖地获得收入，或者说就目前的形势而言，地方政府还没有彻底摆脱土地财政的勇气。没有卖地获得的土地出让金，拿什么去建设城市的基础设施，去修地铁、建学校，维持一个城市的运转？靠实体经济产生的税收与个税，根本无法满足。
所以，即使进入了本轮号称史上最强调控周期，各地政府依然还是着眼于控制购房需求，如限购、限价、限售等等。并没有从土地这个根本上下手，该卖的地继续卖，该溢价的继续溢价。
于是大家能看到场景是，尽管楼市成交量被各种限制锁定，进入冰点，但土地市场依然如火如荼。
数据显示，2018年前四个月，杭州卖地收入破千亿，达到了1105亿元。北京、苏州、武汉、重庆、广州、天津、佛山、上海、济南卖地收入皆在300亿以上，真是赚疯了。
2018年前4月土地出让金TOP10
另外，据中原地产刚刚披露的数据显示，截至5月23日，全国50个主流城市的土地出让金仍然超过了1.3万亿，同比大增47%。其中46个城市卖地收入过了百亿，包括上饶、阜阳、金华、泉州等三四线城市，增幅普遍高于一二线城市，增幅最高为岳阳市，土地出让金约127亿，同比上涨1973.37%。
土地出让金前五个月同比上涨47%是个什么概念？这可是在调控期。而更重要是的，这并非是各地政府加大了廉价土地供应，导致了总价创新高，而是继续推出高价土地大卖的结果。
数据显示，热点城市溢价率在10%左右，虽然相比于之前下降了不少，但土地价格上涨的趋势没有变。
面粉不廉价，面包怎么会便宜？
2、关于共有产权住房问题。
任ZQ：比如说共有产权房，我们查了已经卖出去的多个共有产权房案例，一部分确实比市场价格低，但是很多案例显示的是抬高市场的房价。换句话说，就是私人拥有的部分和政府拥有的部分变成全部价格的时候，高于周边的二手房房价，甚至高于周边一手房房价。
政府表面上换了个好名声，因为私人掏钱的比例和现有房价比，确实低了很多，很多人迫于经济压力没有办法，就用这种方法去解决居住，可是在实际利益上是受到损失的。因为卖的时候只能拿到拥有产权部分的升值，剩余的升值都归了政府，政府还可以有一定的措施，按照一定价格把你的那部分回收了。
本号解读：2007年8月，淮安市首创了与市场接轨的共有产权经济适用房模式。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。
2014年住建部将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安列为试点城市。但直到去年北京正式推出“共有产权”住房征求意见稿，这个模式才正式被大家所认识。
它的愿景是，政府帮助一批买不起房的家庭，共同出资购买一套房，根据双方出资的比例享有产权，但不得低于一定的比例（北京规定不低于50%），购买共有产权住房的家庭可以享受全部的使用权。
这看似是帮助低收入家庭买房的好方法，但在实际操作的过程中，吃亏的还是消费者。
在任ZQ了解到的部分共有产权成交案例中，有些明显是先抬高总价。
比如周边300万100平米可能会被抬高到320万，然后你出一半也即160万买了一半产权，看似赚了，实际上是又被收割了一刀。
3、关于房子数量问题。
任ZQ：有位住建部前领导，他认为按户籍计算套数的话，我们的住房已经够一户家庭一套房子，或者到了1.1，他的计算有一个最大的错误就是一户家庭现在不是住一套房子。因为我的子女单独住了一套房子，但是户口还在我的户口本上。一个可能是不够支付银行按揭的条件，所以贷不了款，得靠我去贷款，所以买房还是以我的名义，好像名义上我有两套房子，但实际上不是。这个比例是很高的。
中国现在大概有7500万的独居户，其中4000万左右是老人，有3500多万是年轻人，80后、90后，不跟父母一起住。
我们就算单独居住的。这个比例会到多高呢？北欧现在是40%，中国现在是五点几，六点几的样子，如果我们要涨到40%的话，会有多少独居户？大概是2.5亿的独居户，或者更多。前三年，2017、2016、2015年，每年独居户增长30%多，而且还在继续增长，我们估计很快会超过2亿多家庭。整个城市才3亿多户口本，流动户口、常住人口都算上。2.5亿的独居人口怎么办？几乎是翻一番吧，可知我们现在的房子是不够用的。但是在一些人的概念里，房子已经够了，他们不知道这中间的差距有多少。
本号解读：任ZQ告诉我们，中国中心城市的商品房缺口很大，我们的房子不够用。
尽管目前有各种数据证明中国的房子已经够多了，足可以容纳地球上一半的人口。但这里计算的是所有的房子，而非中心城市的商品房。
事实上，中心城市能够进入市场进行交易的房子并不多。所有房子算起来，其中商品房占比只有30%左右。
从近日湖南省披露的一份住宅去化周期时间表，可以很清楚地看到，不光是长沙这样的省会城市，其他一些三四线地级市中心城区的住宅去化周期也已经跌破了国家规定的12个月去化周期警戒线。
另外，据易居研究院数据显示，目前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了五年前水平。
粗略统计，目前全国范围内至少有佛山、成都、郑州、宁波等18个城市的去库存周期低于12个月的安全线，杭州、武汉、长沙、海口、重庆、徐州更是到了严重告急的程度。
房子不够卖，城市化进程仍在继续。深圳、杭州这些人口竞争力特别强的城市自不必说，天津、西安、成都、武汉、长沙、郑州、重庆也在落户门槛降低的背景下，加快了人口流入。西安2018年第一季度落户人口就达到30万，比去年全年还要多。天津在“海河英才计划”公布的24小时里，就有30万人申请落户。
如此形势，房价怎么可能下跌。
有人肯定纳闷，在中国中心城市中，除了深圳面积较小外，其他都是六、七、八千平方公里，北京、杭州等城市更是拥有1.6、1.8万平方公里的土地，不缺地怎么会缺商品房呢？
注意，我这里说的是商品房。因为只有商品房才能进入市场交易，如果算上其他小产权房、农民房等不能上市交易的房产，各城市确实不缺房，哪怕是深圳也不缺。各城市缺的是商品房。
为什么？
问题的答案又要回到土地制度上来。中国各地方政府土地推出规划是根据户籍人口定量推出，而非常住人口，更非实际管控人口。
导致了商品房供应速度总是追不上常住人口增加速度和购房需求增加速度，所以看上去，各城市商品房总是处于供不应求的状态。
至于为什么不多推，这个问题本号之前多次解答过。
在目前多数地方政府仍主要依靠卖地收入维持财政的背景下，尚不具备大量推出廉价土地的条件。考虑到财政收入的重要性，地方政府只能以这种饥饿营销的方式推出土地。
地方政府若一股脑地将土地全部廉价拿出来，后续的财政收入指望谁去？只有每年给出一些，坐享成本上涨，才可以细水长流。
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