位於臨桂的嘉華府邸小區從2014年開始停工，目前別無選擇的業主開始組織眾籌自救。
爛尾樓：城市的“傷疤” 難破的困局
爛尾樓，是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛而停工一年以上的房地產項目。城市形象受影響、土地資源被浪費，全國各地都或多或少經歷過這樣的困局，一些城市甚至由於大規模的房屋爛尾被冠上“鬼城”的稱號。
2015年，為了防範預售商品房爛尾風險，我市專門出臺了《桂林市城市商品房預售款監管暫行辦法》，對房屋預售款的收存、支出和使用進行約束，納入監管。“在2015年之前，對於樓盤預售資金的監管相對不太嚴厲，許多‘爛尾’的樓盤在預售時並未取得商品房銷售(預售)許可證，而是以團購房、內購房等名義‘忽悠’消費者預交房款，房款賬戶實際並沒有被納入政府的監管範圍，從而出現開發商挪用資金的情況。”周彧喆說，在此辦法出臺、落地之後，監管賬戶在各工程節點需要留存多少比例的銷售資金、賬戶內的資金如何申請使用等都有了詳細的規定，同時此辦法還明確指出，“商品房預售項目在預售期間出現工程建設停工的，預售人應停止預售直至項目工程建設恢復正常施工為止;監管銀行因監管不力，致使預售人超前、超額支取商品房預售款，造成工程無法按期竣工的，應承擔相應的法律責任和經濟責任”。“我們觀察發現，2016年以後，我市樓盤爛尾的現象明顯減少了。”周彧喆說。
宏觀方面，為了讓住房迴歸“居住”的本質，近些年國家不斷收緊金融政策，加大調控力度。今年3月29日，由銀保監會主席郭樹清主持召開的銀行保險改革領導小組第一次會議再次強調打好防範化解金融風險攻堅戰，降低企業槓桿率，遏制房地產泡沫化傾向。隨著“部分銀行暫停新增授信”“提高發債門檻”“貸款利率上調”“叫停銀行委貸”“收緊個人按揭貸款”等金融調控措施相繼出臺，2018年房企融資難、借貸成本提高已成為普遍共識。“‘去槓桿’意味著房地產開發企業將面臨一輪大規模的‘洗牌’，縱觀桂林近兩年的新樓盤，尤其是市區，普遍為實力雄厚的大開發商的項目，中小開發商的融資壓力巨大，或已轉向其他行業的投資，這也從側面減少了項目‘爛尾’的風險。”市房地產業協會會長申應林表示。
預防房地產泡沫、加強預售資金監管的政策逐漸完善，大環境下桂林新增爛尾樓的幾率已大大降低，然而，桂林城中此前遺留下的爛尾樓項目如何盤活則暫缺方向與成功的先例。
業主的焦慮與無助：“什麼方法都試過了，還是拿不到房”
“我現在每個月都要還銀行1339元的按揭，還要還16年，但卻拿不到房子，我甚至都不敢想象交房的那一天。”從開發商逾期未交房起，全長明開始踏上漫漫維權路。他也曾是浩天嶺都小區二期業主委員會的業主代表之一，積極組織業主們找開發商、起訴、信訪，但至今仍然看不見覆工希望。浩天嶺都小區共有兩期，一期、二期均有不同程度的“爛尾”，“一期的業主們至今都拿不到房產證，也沒有物業，但是至少他們的房子建好了，可以住進去。我們二期有兩棟樓，分別是10棟和13棟，有75戶業主簽了購房合同，還有幾戶沒簽合同但交了定金，合同上寫著交房日期是2014年12月，實際上從2014年初就已經基本停工了。目前工程施工方確定尾期工程(包括窗戶玻璃、欄杆扶手、牆地瓷磚、防水層、樓梯膩子、外牆塗料、施工器械的拆除以及水電安裝)的造價為180萬元，另外還有小區消防設備的安裝、電梯、監控設備、入戶門的安裝等費用約100萬元，開發商浩天嶺都房產公司始終拿不出錢用於施工。”全長明說。
同樣陷入困境的還有臨桂嘉華府邸小區，開發商聲稱資金鍊斷裂，自2014年6月起工程進度一直停滯不前，目前水電均未安裝，綠化以及小區道路也未完工，距離合同上的交房日期已經過去了3年多，共有276名業主拿不到房。
“這幾年來我們真的什麼辦法都試過了，2016年，我們20多戶業主去法院告開發商，也勝訴了，但開發商名下根本沒有可以執行的資產，判決書就是一紙空文。”全長明的經歷並不是孤例，眾多爛尾樓業主都面臨著這一難題。
而更為複雜的是，按照我國合同法第286條規定，施工方的債權優於銀行抵押權，銀行的抵押權優於其他債權，也就是說即使開發商的名下有可執行的資產，一般也會按照三個梯度進行受償分配，施工方享有優先受償權，銀行緊隨其後，業主與其他債權人排在最後。“開發商欠的外債實在太多，因此往往會出現購房人打贏了官司也拿不到錢的情況。”周彧喆表示，在諸多爛尾樓的案例中，買受人缺少有效的救濟途徑，是政府房地產市場調控政策的空白點。
在走訪的過程中，業主們有的憤懣不滿，有的自認倒黴，有的焦慮不安，有時又會為一點點轉機而激動不已，爛尾樓已經成為他們無法釋懷的一塊心病。“我至今還記得有一次我們業主開會，一位60多歲的老人當場就哭了起來，那個老人早些年下崗了，一直省吃儉用，兒子準備討媳婦，所以咬牙買了一套這裡的房子，當時這個小區的均價在靈川縣算是比較貴的了，沒想到卻變成了這樣。”全長明回憶道。
據瞭解，萬象芭堤雅小區的業主們也正在進行業主自救，爭取復工。
無奈之舉：“與其被動等待，不如主動自救”
司法程序起訴開發商遭遇執行難;等待開發商從其他渠道找來現金重啟工程，遙遙無期;等待其他開發商“接盤”，機會渺茫。眼下襬在爛尾樓業主面前的選擇確實不多。
另一邊的浩天嶺都小區，業主們同樣採取過自救的措施。“重大轉機!桂林一爛尾樓復工，有望明年2月交房!”去年10月，網絡上曾經流傳過這樣一篇文章，介紹浩天嶺都小區10棟正式復工，令不少業主重燃希望。“據我所知，當時10棟的50戶業主分別湊了1萬元，聯繫施工方安裝了2個電梯，但安裝完之後仍有資金缺口，於是工程又擱置了下來。”全長明說，“我們13棟的業主也想過湊錢，但是被別有用心的人混入了業主群，讓業主把錢打入自己的賬戶，有3個業主受騙，所以在沒有有效監管的情況下，我們也沒信心再做這件事了。”在他看來，樓盤爛尾不該由業主扛起整個爛攤子，而開發商反倒舉著沒錢的“免死金牌”在一旁觀望，“我們業主湊錢也可以，但是不能全都由我們出啊，開發商也應該想辦法出一半。”
“摸著石頭過河”的自救，能否讓爛尾樓起死回生?
放眼與桂林相鄰的柳州市。2017年7月12日，該市大唐人家小區的業主入住自救行動正式啟動。經過近4個月的努力，大唐人家參與自救的155戶業主籌集了519萬餘元，啟動了該樓盤5號樓和8號樓的入住自救行動，這是柳州市爛尾樓盤自救的首個案例。這個本該於2015年12月交房的樓盤，因開發商失聯，至今已經爛尾兩年多。樓盤要復工，無論施工方還是供水供電部門，都需要與有資質的單位而非個人進行對接，但業主自救委員會並不是單位，也沒有相關資質，如要成立大唐人家業主委員會這樣的單位，則需要有房產證才能申辦。在柳州市住房和城鄉建設委員會的大力支持和協調下，業主自救委員會才得以以“大唐人家業主”為單位，簽訂一系列施工、供水等合同。
“沒辦法，即使是摸著石頭過河，我們也得過，如果自救不成功我們會要求銀行方面對開發商進行資產重組，可能又會是一個漫長的過程。”姜巧說。誠然，在全國眾多的爛尾樓案例中，成功盤活的幸運兒只是一小部分，大多數的業主與姜巧和全長明一樣，仍然在摸索著維權與漫長的等待之中，期待著“山重水複疑無路，柳暗花明又一村”那一天的到來。“反正我這輩子是不會再買商品房了，我打算回老家起一棟自己住，至於浩天嶺都的這套房子，就只能等吧，也許哪一天老闆有錢就復工了呢，到時就留給我兒子住……”全長明看著他那套明明近在眼前卻不知何日才能入住的602號房，悵然地說。
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