文|袁晶瑩
全國老齡辦最新公佈的數據顯示，2017年底中國老年人口（60歲及以上）達到了2.41億人，佔總人口的17.3%。這意味著，每10個人中就有約2名老年人，而這一數字還將不斷增長，預計2050年達到4.87億人。
伴隨著老年人口增長的是養老市場規模。前瞻研究院報告顯示，2014年中國養老市場規模已有4.1萬億元，而到2020年、2030年將分別達到7.7萬億元、22.3萬億元，增速逐年遞增。
“中國養老模式目前特點顯著，90%的老人選擇家庭養老，剩下的10%中有7%選擇社會養老，3%選擇住老年公寓、機構養老。”澳洲聯實（Lendlease）中國養生養老產業董事總經理楊愛娟對《財經天下》週刊說。
3年前剛加入聯實時，楊愛娟也抱著略微遲疑的態度，覺得“在中國做社區養老地產似乎行不通”，但隨著近年來養老地產市場的逐漸升溫以及思想的轉變，她認為社區養老的市場潛力正在被釋放。“中國年輕人的教育水平越來越高，出國、到其他城市打工的年輕人也越來越多。他們也不放心把老人單獨留在家裡，而在社區裡，老人的孤獨感不會那麼強烈。”
4月中旬，在觀察中國市場多年後，聯實打出了進軍中國養老市場的第一張牌：和上海青浦區政府簽署了一份限期50年的土地使用權出讓合同。按照計劃，聯實將斥資4億澳元開發和運營其在青浦的養老社區，預計今年年底或明年年初動工，共需3-4年開發期，900套房子，可入住1300人，主要面對中高端消費群體。
“過去5-10年裡中國市場陸續出現了一些養老地產項目，但目前中國養老市場仍處於早期發展階段。在市場還沒有定型的時候，我覺得現在是我們進入的一個好時機。”龍騰說。
右起：聯實亞洲首席執行官龍騰、聯實中國養生養老產業董事總經理楊愛娟
不過，中國市場和聯實起源地澳洲市場有明顯不同，包括土地產權、退休年齡（澳洲退休年齡為70歲）等。這就衍生出不同的養老商業模式，其中之一是會費模式。
會費模式的實質是讓用戶進行分期付款的會員制。當用戶決定入住聯實養老社區後，需要和聯實簽訂協議，根據當時的市場定下房屋價格，雙方約定居住時間，一般為十年一週期。此後，根據當年的房屋定價，住戶每年需向聯實支付每年3%的服務費、管理費。例如一套市值30萬的房子，十年需要支付30%即9萬元，剩餘錢則會返回給用戶。
聯實的延遲管理會員制是針對希望進入社區養老，但並不想要重金購置房產的老年一族。這對老年人來說是一種“輕資產”模式，但對於聯實而言則是一種重資產方式。“這樣的模式要求我們從開發、建設、運營都要聯實自己來做。在美國，我們只是幫助當地開發商共同建設，沒有運營，但我們選擇在中國市場作為第一個複製澳洲延遲管理會員制模式的市場。”楊愛娟說。
她補充，由於法律法規、土地使用權限的不同，聯實在中國市場的會員模式、收費標準會進行改變和調整。但目前並未透露具體內容。
“除了青浦項目外，我們準備再做五個項目，總投入約在100億人民幣左右，共計新增5000套養老住房。”龍騰說。
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