原題：借名買房“處處是坑”
被借名人亦有風險
借名買房存在種種風險，即便在借名買房前簽訂借名協議，一旦發生糾紛，也存在著借名協議被認定無效、房子收不回來的可能
沒有北京購房資格，能不能借別人的資格買？
手裡有點錢，想買商品房買不起，又沒有購買保障房的資格，剛好親朋好友有資格買保障房，能否借他人的資格買保障房？
名下有房，再買房屬於二套，但二套房首付過高付不起且二套房貸款利率高，可否以有首套資格的人的名義買？
上海已經在徵收房產稅，為了避免被徵收房產稅，再買房時能否以名下無房的人的名義買？
作為房地產律師，北京盈科(上海)律師事務所全球合夥人郭韌經常會接到客戶的上述諮詢。她發現，通常想要借名買房的人，要麼是沒有購房資格、要麼是想省點錢，借名買房主要就是上述4種情況。
郭韌通常給出的建議是：“慎重。因為借名買房存在種種風險，即便在借名買房前簽訂借名協議，一旦發生糾紛，也存在著借名協議被認定無效、房子收不回來的可能。”
北京東元律師事務所合夥人李松補充道，借名買房的風險不僅存在於借名人身上，被借名人在遇到他人的借名請求時也要慎重，因為他人佔用自己的購房指標後，被借名人自己買房時，首付款的支付比例、銀行貸款的利率標準，相比於購買首套房，成本都要增加，而且如果借名人貸款買房，需要以出名人的名義貸款，若借名人不按約還款，逾期還款的違約責任需要由出名人承擔。
三個故事背後的借名風險
郭韌處理過不少借名買房的案例，她以三個案例闡釋了借名買房的風險所在。
第一個故事發生在姐姐A和弟弟B之間。
A沒有購房資格，B有購房資格，A出錢用弟弟的名義在上海買了一套房，首付和房貸都是姐姐支付的，房屋購買後的出租也由姐姐操作，租金也是打到姐姐的賬戶裡。
後來B結婚，A把房子借給B住。當A要求B把房子還回來時，卻遭到B的拒絕，B認為自己在替A買房後，失去了購買首套房的資格，再購房時首付過多，他無力支付。雙方一直協商未果，B後來一口咬定這套房子是自己的，A最初只是借錢給自己買房。
姐弟倆因而鬧到了法院。姐姐請求法院認定雙方是借名買房，並要求弟弟把房子過戶給自己。但是由於雙方最初並未簽訂借名協議，而且由於姐姐在還貸款的時候，都是取現後把現金給弟弟，由弟弟還款，就無法證明自己是實際還款人。姐姐由於無法拿出足夠的證據證明自己是借名買房，法院最終沒有支持姐姐的訴求。
第二個故事的主角是臺灣人C和上海人D。
C沒有在上海的購房資格，而房屋中介D有，C借D之名在上海買房。借名買房後，D結婚了，後來D由於車禍去世。對於D來說，D名下的房產，其妻子是有繼承權的。當C找到D的太太稱，這房子是自己借D的名義買下的時候，D的太太並不認可。
C因而起訴了D的太太，要求法院確認房屋是自己的。該案件現在還在審理當中。
第三個故事的主角是非上海人E和上海人F。
E同樣是因為沒有購房資格，而和F溝通以F名義購買了上海的一處房產，雙方簽訂了借名協議，並且房屋後續交付、物業費繳納亦均由F負責。
但是後來F擅自把房屋賣給了G，當E得知情況後起訴F，並請求法院按照借名協議把房子判給自己。
但是法院審理時發現，相關房屋已出售給案外人G，G已向F支付了房款，且房屋已經過戶到G名下，那麼買受人G作為善意第三人的權益應當受到保護，所以E主張確權的請求，法院沒有支持。
“一旦借名買房，借名人對於很多事情都是不可控的。如果被借名人後來否認借名買房不配合過戶，或者私下把房子抵押、賣掉，或者借名人死亡，又或者乾脆聯繫不上，對於借名人權益都可能是很大的損害。”郭韌提醒道，借名人本來想要規避政策或者省點錢，結果很可能是偷雞不成蝕把米。
有些借名協議即便有效借名人也無法獲得房產
然而，對於因限購政策出臺而沒有購房資格的人，以及沒有首套房購買資格而又想要享受相關優惠的人來說，借名買房就意味著規避房地產調控政策。
在這種情況下，借名人和被借名人之間簽訂的借名協議是否還有效？
“但是，如果借名協議不能夠清楚地表明存在借名買房的事實，或者存在過戶障礙，譬如房屋存在被抵押、被查封或涉及善意第三人的利益等情況，法院一般也不支持借名人的確權請求。”姜超峰說。
郭韌透露，現在上海的法院對借名買房這一問題的審理整體趨勢是“從嚴”，過去在審理相關案件時，法院不會審查借名人是否有購房資格，但現在情況變了，遇到這類案件，法院會先審查借名人的購房資質，一旦發現借名人沒有資質，就會告訴借名人，如果不撤訴，那麼案件審理下去借名人會敗訴。
姜超峰補充道，對於被借名人將房屋賣給第三人的情況，借名人很難維權，因為根據我國物權法規定的公示公信原則，在善意第三人不知情的情況下，出名人對房產抵押、再次出售時，法律會保障該善意第三人的權利的。
有些借名協議簽了也無效
“我國合同法第52條規定，損害社會公共利益的合同是無效的。故借名購買保障性住房的行為，實踐中一般不會得到法院的支持。”李松說。
姜超峰和北京來碩律師事務所主任李文謙均認為，在“為了避稅，而找人代持房產”的情況下，借名人和被借名人簽訂的借名協議無效。
“我認為此種情況下的借名協議損害了國家稅收利益，而合同法規定，合同損害國家或社會公共利益的，合同無效。”李文謙說。
郭韌的意見和姜超峰及李文謙不同。郭韌認為，即便是在這種情況下，借名協議仍然應屬有效，她的理由是：假設A借名B買房，雖然這次A避免繳納房產稅，但是B未來如果再買房，還是同樣需要繳稅，綜合起來看，這種情況並沒有損害國家或社會公共利益。
如果借名協議被認定無效，是否影響被借名人與開發商或賣房人簽訂的購房合同的有效性？
李松認為，一般情況下，如果合同簽訂的雙方是完全民事行為能力人，雙方意思表示真實、自由，合同內容不違反法律、行政法規的規定，購房合同就是有效的。
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