【案情】
張某住在某小區二層樓中，因家中廚房下水管道倒灌汙水，室內被淹。物業公司接到通知後即派人對下水管道進行了疏通處理。張某以物業公司未盡到物業服務義務為由要求賠償，物業公司認為，根據物業服務合同的約定，其僅負責室外下水管道的管理。因堵塞發生在室內下水管道中，故其不負擔任何責任。
【評析】
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業公司是否承擔責任，關鍵看其是否違反了法律規定或合同約定的義務。
雙方物業服務合同第六條約定，物業公司負責該小區建築物、構築物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、自行車棚、停車位。但該合同並未對室內、室外下水管道的分界點予以明確。有觀點認為，應以建築物的牆體為界，在牆體及牆體以內的下水管道是室內下水管道，屬業主自行管理的部分，物業公司不負責管理。在牆體以外的下水管道則屬室外下水管道，物業公司應負責。
筆者認為，何為室內、室外下水管道，物業服務合同未作明確約定的情況下，可參照相關行業規範來確定。建設工程定額中排水部分對室內、外下水管道有明確規定，即以室外出戶第一個檢查井界定室內與室外下水管道；若無檢查井的，則以牆外1.5米為分界線，1.5米以外算室外下水管道，1.5米以內算室內下水管道。
本案中，物業公司派人疏通下水管道時，未發現室外出戶第一個檢查井堵塞，但通過專用工具經第一個檢查井向牆體一側的下水管道進行疏通時，發現大量雜物，雜物被清出後，張某室內汙水倒灌問題得以解決。因下水管道堵塞部位屬室內下水管道部分，不屬於物業管理範圍之內，故物業公司並未違反物業服務合同的約定，對張某的損失無責任。
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