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典型案例
小章與小姚是兩夫妻。結婚後，兩人商量著購買了一套房屋，登記在丈夫小姚的名下。不久後，小姚在外急需用錢，就打起了這套房子的主意。
他首先瞞著妻子小章，在小章不知情的情況下，委託中介尋找房屋買家。很快的，買家小曾就找上門來。小姚和小曾兩人簽訂了合同，小曾隨後支付了大部分房款，雖然還沒有辦理房屋過戶登記手續，但是小曾已經住了進去。
妻子小章很快知道了這件事，於是向法院提起了確權之訴。法院判決認定，房屋是小章和小姚夫妻共有房產，小章取得了房屋產權部門頒發的共有權屬證書。
隨後，小章以房屋共有，自己不知情為由，要求小曾搬離。房屋雖然被認定是共有財產，不是小姚個人財產，但是小曾不認啊。他覺得自己已經付了大部分的錢，相當於買了房子，於是拒絕搬出去。
小章無奈，再次將爭議提交到法院。
律師說法
先來看看法院怎麼處理的。
法院認為，小姚買賣的是夫妻共有房產，屬於家庭生活的重大事項。這樣的行為必須要徵得妻子小章的一致同意。
小姚賣出房屋，屬無權處分，妻子小章之後也不承認。由於房屋尚未辦理變更登記，小曾不構成善意取得，不能獲得所有權。
上述案例中，由於妻子小章及時發現，在房屋未變更登記時及時提起訴訟，挽回了損失。但是如果上述小曾已經辦理了變更登記，可能結果又會不同。
根據司法解釋，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
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法律顧問家
律師說法：
可以肯定的是，這個房屋買賣合同是沒有效力的。可以從以下4個方面分析：
第一，根據婚姻法的相關規定
夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有；
夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，約定應當採用書面形式；
由一方婚前承租、婚後用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。
第二，未經丈夫同意，擅自出賣屬於夫妻共有房產的行為是否有效？
依據《物權法》規定，處分共有的不動產，應當經全體共同共有人同意意；並且無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。
上述法律規定確保了不動產所有權人享有物權的絕對性。
也就是說該房屋的出售是需要經過夫妻雙方都同意，如果丈夫一方不同意，有權追回房屋。
第二，婚姻法規定：夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。
也就是說丈夫或妻子在
處理夫妻共同財產上的權利是平等的。有一種情況是因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。
但是非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商、取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
第四，我國民法通則規定：
共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。
因此，該房屋買賣合同無效。
律師說
這個問題涉及四個層面的法律知識，下面我就為大家逐層介紹一下。
無權處分訂立的合同效力
首先，第一個問題是，夫妻一方未經對方同意，擅自與他人訂立房屋買賣合同，該合同是否有效呢？
我們知道，該房屋屬於夫妻共同財產，任何一方未經對方同意擅自處分都屬於無權處分。根據最高院出臺的司法解釋，無權處分訂立買賣合同，該買賣合同不因無權處分而不具有法律效力。換言之，如果該房屋買賣合同不具有其他無效事由，就算是夫妻一方無權處分該買賣合同也是有效的。
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》第三條第一款 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
夫妻共同財產的處分問題
根據法律規定，夫妻共同共有的房屋，如果要進行處分的話，需要夫妻雙方的共同同意。因此，就算該房屋買賣合同有效，只要夫妻另一方執意不賣該房屋，該房屋就不能辦理轉移登記，即
該房屋買賣合同是無法實際履行的。《中華人民共和國物權法》第九十七條 處分共有的不動產或者動產……應當經……全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
如果該房屋最終無法辦理過戶，那麼房屋的買受人只能追究簽訂房屋買賣合同的夫妻一方的違約責任了。
善意取得問題
當然，如果房屋買受人符合善意取得的條件，及時夫妻另一方不同意也能夠取得該房屋的所有權。
比如，該房屋只登記在夫妻一方名下，他謊稱是自己的房屋出賣給第三人。出賣人通過查看不動產登記簿有理由相信該房屋是出賣人個人所有的，於是支付合理對價將該房屋買下來。並且，買受人直到辦理該房屋轉移登記手續時仍然不知道真相。這樣，當該房屋轉移登記到買受人名下以後，就算夫妻另一方再怎麼不願意，也無法阻止買受人得到該房屋。
善意取得後的賠償問題
夫妻共同共有的房屋被其中一方無權處分、並且第三人善意取得以後，另一方可以在離婚時要求損害賠償。
《最高人民法院婚姻法司法解釋三》第十一條 第二款 夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
當然，為了維持婚姻和睦，如果不願離婚的話，就不能要求對方賠償自己損失了。畢竟再怎麼賠來賠去，也都屬於夫妻共同財產。
冰焰
平時在接待當事人時經常碰到有人問這樣的問題，“李律師我家房子被我家老公偷偷賣了，我該怎麼辦？”有人會說，現在都有房產證的，夫妻一方擅自處分房產也不是那麼容易的，但實際上並不是大家想的這麼簡單。
案例介紹
我們之前代理的案件：A男與B女是夫妻關係，兩人婚後購有一房，登記在兩人名下。婚後A痴迷於風險炒股，但因運氣不佳一直虧損，為了翻盤，A到兩家借貸公司分別借了50萬、80萬。借貸公司為規避風險要求A夫妻兩人同時在貸款合同上簽字，並要求A提供抵押，於是A在隱瞞妻子B的情況下，找來C女冒充B，並偷得B身份證。因B女與C女外表有些相似，於是A順利借到錢併成功到房產局辦理了抵押登記。後因A沒有及時償還借款，A與B被起訴到人民法院。我方為B方代理人，後在我們的調查取證下，A的騙局被識破，為B成功保住了房子。
那麼如果夫妻一方擅自把房子賣了，另一方還能否把房子要回來呢？
一般要看房子是登記在夫妻雙方名下還是個人名下。如果是登記在處分房產人個人名下，買房人如果主觀上並不清楚共有人存在且支付了合理的價款，即使沒有辦理過戶，買房人仍然可以繼續履行合同，要求賣家過戶。但如果房子是登記在夫妻雙方名下，作為買房人是有義務核實賣方人是否是權利主體，如果沒有核實就跟賣房人簽訂房屋買賣合同，很難被認定為善意，所以這個時候房子所有人是可以撤銷買賣合同的，房子還是有機會拿到回來的。
二手房買賣需要注意什麼？
1、找正規的中介購買。
2、如果沒有中介，可以與賣房人一起到不動產登記中心調取房屋登記信息。這裡不能僅是要求賣方出示房產證，因為房產證造假的太多。
3、到現場查看。比如是否買賣的房屋是否有出租等情形。
4、沒有房產證的房子要慎買！！！
法解千愁
您好！很高興為您解答。
夫妻共有財產，一方未經另一方的同意出賣房屋，簽訂買賣合同，合同本身的有效，如果第三人不知道賣方無權處分，且支付合理的房款，房子已經過戶，就追不回房子了，如果房子還未過戶，仍然有挽救的餘地。
北京冠領律師事務所
買、賣雙方簽訂《購房協議書》不違背法律、行政法規的強制性規定，應當有效，雙方當事人均應按照約定履行自己的義務。涉案房屋雖登記在出賣人一人名下，但實為出賣人夫妻共同財產。買、賣雙方簽訂的房屋買賣合同將夫妻共同財產單方出售，在並無充分證據表明其配偶對該買賣知情同意的情況下，應認定出賣人構成無權處分。因此，買、賣雙方簽訂的房屋買賣合同有效，但屬履行不能，應以出賣人無權處分為由予以解除，並由賣方向第三人承擔相當於根本違約的違約責任。
