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相信小鎮開發商、策劃者以及研究員都會有這樣的感觸：
踏入小鎮開發之門前，
以為小鎮開發一片熱熱鬧鬧；
踏入小鎮開發之門後，
卻知道小鎮開發甚為艱難辛酸
——因此，才有了這篇《開發小鎮的門裡門外》。
本文從小鎮開發的策劃落地、產業植入、度假開發、商業配套以及鎮民安置等五個方面闡述“門裡門外”兩重天。
正文：
經過一年多時間的推進，很多小鎮項目已經進入實質開發階段。從政策風口下興奮的追隨者，到開發面臨種種尷尬困境的不懈努力……這個過程的親歷者們自有“一入鎮門深似海”的唏噓感慨。以下將體驗略為整理一二，為後來者減少因門裡門外落差帶來的心理震盪感做些鋪墊：
壹
門外是優惠的項目地價
門內是艱難的小鎮開發
目前，大多數小鎮項目的地塊價格很低。低廉地價致使眾多開發商不顧地塊開發的實質可行性和可行難度（盈利難度），只著急於把地圈到手再說。
但仔細研究時才發現地塊極低的建設用地指標嚴重限制了投入產出比，於是開發熱情大大降低。開發商有的販賣資源、直接做起房地產開發，有的輕信不專業策劃公司無法落地運營的概念忽悠，有的由於“摸著石頭過河”而一盤散沙，而鮮有靜下心來認真考慮小鎮的存活和發展。
小鎮的頂層設計要做好“開發模式”和“盈利模式”，真的很複雜艱難。項目要有能夠落地運營的產業資源對接和相融合的文化植入。當前，一方面眾多養老、教育、體育、科技、金融等社會資源都想進入小鎮，但苦於找不到接口；而另一方面小鎮建設也急需各類資源落地支撐，但同樣單一的開發或投資機構難以整合。但由國家發改委主管、國家信息中心和中國城鎮化促進會領導的《新型城鎮化》戰略聯盟中心不僅將涉及小鎮建設運營的頂層設計、開發服務、工程建設、產業引入、金融支持五類社會資源集中起來進入小鎮落地，而且為小鎮開發企業提供小鎮從拿地、策劃、規劃、建設、產業佈局、運營、服務等全鏈條的高質量解決和實施方案。
貳
門外是走心的資源基礎
門內是嚴謹的產業植入
大多數開發商拿地時都會陶醉於地塊的自然山水風光。這無可厚非，具有休閒度假功能的文旅小鎮必須要以較好的自然資源（氣候、環境條件等）作支撐。其實，除了自然資源，還有歷史人文資源、市政基建和醫療教育等社會資源都是小鎮開發的基礎資源。但是，交通才是對項目生存發展影響最深遠的關鍵要素。因為新型城鎮化只能是一個逐步發展、成熟的過程。目前還只有依託大中城市發展、具備良好外部交通通達性的地方才具備發展特色小鎮的前提條件。
正確選址後，小鎮開發的“產業模式”導入是一個讓多數人毫無頭緒的環節。目前小鎮產業導入主要有兩種模式：
1
內生模式
即通過深入挖掘小鎮自身特色資源開拓出可進入廣闊市場的產品研發基地（對有產業基礎的地方可作產業升級）。
第一個需要強調的關鍵詞是“自身”。是否源於本地特色資源決定了產業（尤其是旅遊業）方向的正確性。
陳仁科老師策劃服務的麗江·鷹獵小鎮以傳承和發展納西民族完整的捕鷹、馴鷹、熬鷹、放鷹等獵鷹傳統為基本思路。項目計劃打造集麗江·鷹獵文化國際交流中心、麗江·鷹獵古村落、麗江·鷹獵牧場、麗江·珍稀動植物王國、麗江·野生動物救護中心等於一體的非物質文化遺產生態圈。除定期舉辦放鷹大賽及“放鷹女漢子”選拔大賽、鷹獵火把節等日、夜間活動來增強旅客體驗感外，還會結合具體的地理特色創建旋轉山頂會所、懸崖酒吧等休閒商業來增加旅客消費量。鷹獵過去是納西人謀生的手段。傳承至今雖然謀生的意義已完全褪去，但鷹獵文化所開發出的產業卻比過去更能使這個小鎮興盛發展。
一個特別的反例是（四川）龍潭水鄉。龍潭水鄉違背盆地環境“生造”出了一個江南水鄉小鎮。這個耗資20億的項目想必也有一個相當規模的運營團隊，但當地市民基於新鮮感只光顧三年時間便將其“打入冷宮”，令人扼腕嘆息。
【觀點分享】：以追求表層刺激體驗為目的的單個遊樂項目可以不受地域限制地“引進”，甚至不受國度限制地“進口”；但以追求深層體驗為目的的小鎮主體，卻不能不顧地理基因地“克隆”。因為體驗是人的心智對事物的深度融入，必然會觸及體驗對象的本質屬性。如果對象沒有可供品味、探究的深厚淵源或文化底蘊，便會讓人感到乏味。
第二個需要強調的關鍵詞是“研發”。是否具有研發功能決定了產業能夠開拓的深度。
瑞士·拉紹德封鐘錶小鎮做了國際鐘錶博物館和職業教育中心（反映深刻的工匠精神）。國外的精工小鎮中的職業學校採取“雙元制”和“雙師制”，雙元制是指一半在學校讀書、一半在工廠實習；雙師制是指在學校有一個老師、還要按照行業規矩去拜師，儀式感越強越顯得這個行業有技術含量。
國內的安徽亳州（華佗故鄉）的藥材小鎮、浙江海寧皮革城等卻一直不被人看好。這兩個小鎮都沒有產品研發機構以及市場定價權等，也一直生產不出品質過硬的產品甚至做出自己的品牌。如果採購藥材或皮革的高端消費者都不選擇這兩個地方，那麼遊客又怎麼會選擇這兩個地方呢？
【觀點分享】：中國的製造業不是“粗製濫造”，但也不是生產“精品”。因此，打造特色小鎮須以研發為根本進行產業升級，打好產品品牌。無法打造出與消費者產生情感關聯的產品品牌，便無法打造出與遊客產生情感關聯的小鎮品牌。
2
內接模式
特色小鎮作為城鄉發展的“平衡器”，可承接周邊大中城市的過剩產能。因此，符合條件的特色小鎮可以承接周邊城區產能過剩的產業，為大中城市提供特色服務。
像雄安新區就是承接首都過剩的經濟、文化產能而誕生的一個充滿發展機會的新區。
雄安新區
PS：
能集“內生”與“外接”兩種模式於一體，可使產業發展更多元（就業解決也更靈活），適用於更多小鎮。
江南水鄉景區——烏鎮先是將“內生”模式發揮得淋漓盡致。憑藉強大的文旅基因，不僅分裂出對當地小學生免費開放的木心美術館、由“親子關係”驅動經營的烏村（宋衛平先生打造的養老小鎮烏鎮·雅園則屬借勢烏鎮IP），還主辦有共邀全球戲劇愛好者烏鎮戲劇節。接著，便憑藉長三角的地理優勢擴展“外接”模式。國家倡導的一年一屆的世界互聯網大會（別名：烏鎮峰會）落戶烏鎮，則是烏鎮承接外區IT產業產能的體現。
烏鎮
木心美術館
烏村
烏鎮戲劇節
世界互聯網大會（別名：烏鎮峰會）
叄
門外是原始的旅遊景區
門內是精深的度假打造
很多開發商以為小鎮選址在旅遊風景區（或按國家3A旅遊風景區的標準打造小鎮環境），就會客似雲來、財源滾滾。
其實，且不說很多旅遊風景區位置偏遠、交通不便，不可能打造出吸引人氣的文旅小鎮。單就景觀而言，目前很多遊客已不再滿足於風景區名山大川帶來的感官刺激，而是嚮往帶有深度體驗的度假生活。
須依據不同的度假旅客消費類型打造不同的項目：
1
減壓放鬆型
重複勞動帶來的心理疲勞，需要通過改變一下生活節奏，換來無拘無束的身心放鬆。
目前很多位於城郊的的農莊都通過發展休閒農業或特色農業，讓不同的家庭在藍天白雲下、青山綠水中體驗與在鋼筋水泥大城市裡不一樣的放鬆感受。只要帶著對田園生活的體驗和“寓教於樂”的追求，稻草都可以堆扎出不同的創意造型，讓孩子們暢享無窮的樂趣（想象力）。
2
滿足新奇型
獵奇獵新是人的本性。特別當這種新奇能讓人耳目一新時，就可能是最多人的度假選擇。
一是在名山大川增加感官刺激效果的技術。
如張家界安裝玻璃棧道後，太行景區安裝帶碎裂技術特效的玻璃棧道，一家比一家更能帶給遊客刺激的感觀感受，便初步具備了由景區升級為文旅小鎮的內在基礎。
張家界玻璃棧道
帶碎裂技術特效玻璃棧道
二是在“荒蕪”的資源上增加具有參與性的現代設施。
如陳仁科老師策劃的以兵團、農墾戰鬥史為靈魂的新疆戈壁小鎮，便通過在鹽鹼地外規劃賽車道、賽馬場、戈壁野戰基地、沙漠生存訓練等體育、休閒設施來增添紅色旅遊、度假養老的豐富樂趣。
PS：
由於創作方式天馬行空、創作情懷五彩斑斕，很多民宿都能給人新奇的體驗感。莫干山民宿都是天價收費。
3
享受成果型
承受越大的付出，就需要有越高層次的生活補償。享受成果是另一個層次的表現。
由於具備其它地理類型難以匹敵的環境優勢，島嶼常被視作打造奢侈度假天堂聖地。陳老師就曾設想過在海南島上打造一個專為有錢人服務的Money小鎮。
4
感受情懷型
對精神的迴歸，是人生的昇華。
西南、華中等少數民族地區擁有不被汙染的潔淨環境（景觀奇麗）、古樸的民風民俗，是個享受情懷的好去處。但麗江古城、鳳凰古城等地方由於對商業的發展和遊客的分流、管制缺乏理性把控，近年來只見遊客人次的增加而不見服務質量的顯著提升。
肆
門外是龐雜的個體商業
門內是高度的整體把控
目前，麗江古城、鳳凰古城等地方仍然是以個體商戶自主經營為主，業態、環境等存在很多不合理的地方。雖然，目前客流量仍然較大，但從長遠而言，缺乏統一思路的低層次商業經營會嚴重降低小鎮的文化品位，甚至影響小鎮的存活和發展。
其實，商業對文旅小鎮的融入程度越高越好。與整個文旅小鎮形成一體化的品牌商業運營模式更受消費者歡迎。以下舉兩個例子：
1
農創、文創型：
此類型特別適合體量不大的休閒農業、特色農業項目。
從項目品牌、IP策劃到環境打造和產品線梳理高度統一。栽種、加工、包裝、銷售、休閒、展示、教育、培訓、研究等各個環節無縫銜接。因此，遊客進行商業消費就是參與旅遊體驗的一個不可剔除的環節（不太存在商業與文化搭配的違和感）。
2
開發、運營商整體把控型
此類型普遍適合各種文旅小鎮。
開發商或運營機構對商業的業態選擇、空間設計、暖場活動等關鍵要素進行整體把控。這樣能夠對遊客產生一種錯過消費即是錯過一個難忘的體驗環節的獨特吸引力（而且這種體驗是在大城市的同類商業場所難以購買得到的）。
如陳仁科老師在貴州盧森堡小鎮婚紗街策劃了“拋繡球”民俗活動，即週六日的固定時段安排當地10名女大學生在地方特色建築“六角樓”上拋繡球。這種暖場活動與小鎮民俗特色、業態主題、打算結婚的消費者心理以及觀光、度假旅客心理等眾多要素高度融合（不會破壞小鎮的文化韻味），且具有容易操作（卻效果明顯）的特點。
又如上文提到的新疆戈壁小鎮裡策劃有“地窩子酒吧”、“地窩子咖啡廳”、“地窩子情侶房”等，則是結合小鎮主題靈魂而打造休閒商業區（地窩子遺址是兵團早期開發建設中軍墾戰士的居所）。傳統與現代、東方與西方相結合的創意得到了新疆生產建設兵團十三師紅星二場相關領導的高度好評。
結合麗江·鷹獵文化小鎮勇敢、膽識等精神主題以及當地地理特色，陳老師策劃了“懸崖酒吧”。這是商業業態與小鎮精神主題、環境融為一體的打造，能給消費者帶來特色鮮明的旅遊體驗。（這個靈感來自巴厘島。因為國內沒有，便首先佔據了新奇的制高點）。
特別提醒：
旅遊商業主要是休閒消費，其中又以夜間消費為主。因此，如何增加夜間休閒消費是小鎮商業策劃的重點。
伍
門外是熱鬧的度假旅客
門內是妥善的鎮民安置
目前很多開發商都知道熱鬧的氛圍對小鎮啟動最重要。藉助旅遊業吸引度假旅客前來消費，並由此炒熱地塊——是相當多小鎮在開發模式上的相同點。
但當前來的旅客越來越多，短居、長居、暫居甚至渴望定居的各類旅客便與本地鎮民、未來將要引入的產業人才共同組成小鎮人口。應該如何妥善安置這些對小鎮有著不同生活需求、不同情感態度的人口便成為一個必須面對的問題。以下思路可供大家參考：
1
本地人口（定居人口）
由於較深的地緣性本地居民儘量原地遷回（要注意保證回遷房的完善配套和綜合環境）。需要發展休閒農業的地方回遷房還可以建成風格獨特、內部舒適的農舍。農舍層高和建築面積除可滿足鎮民的家庭起居需要，還有部分盈餘空間出租給旅客居住，配合景區環境發展休閒旅遊業。
2
產業人口（定居人口）
一般為外來引入的先進人才，屬於“新鎮民”。他們對小鎮發展將發揮重大的推進作用，所以很多應為政府提供資助補貼吸納人才的政策對象。建議在產業區內或產業區附件開發產業公寓供這類人口租用或購買（產業人口租用或購買可享受特殊補貼或優惠價格，具體標準由政府、開發商、產業運營商三方磋商決定）。配套產業酒店，滿足出差或者旅遊觀光者的住宿需求。
3
度假旅客（流動人口）
除可根據不同需求選擇租住上述兩點提到的專為旅客開發的農舍或酒店外，還有專門為高端旅客提供的獨立產權度假公寓或度假別墅（高端度假產品宜優先選址在風景優美的山上、海邊或島嶼內）。
陳仁科老師重磅新作
——《文旅小鎮之生存法則》
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