從1998年房改至今，中國的商品房市場經歷了20來年的野蠻成長。但現在，房地產市場可能迎來一個重大轉折！
昨天，住建部下發了一個則通知，其中提到，力爭用3—5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。
也就是說，如果這個通知執行徹底，3到5年之後，商品房所佔市場份額要降低到50%以下，市場上大部分房屋將是租賃房、共有產權房等！房地產市場將徹底變天！
濟南等16熱點城市
大力發展租賃住房！
住建部昨天下發的通知是“關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知”。這則通知有很多亮點，直指房地產市場的“供給側改革”，尤其是土地市場的改革。
比如，2018年底前，一線、二線城市要編制完成2018年至2022年
住房發展規劃，並報住建部備案後向社會公佈實施。各地要落實人地掛鉤政策，有針對性地增加住房和用地有效供給。切實提高中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供應中的比例。要改進商品住房用地供應方式，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價。
熱點城市要提高住房用地比例，住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排。要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，確保公租房用地供應。力爭用3—5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。
濟南還在這則通知中被點名：
6月底前，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都市要提出並上報建設租賃住房的具體實施方案。 開展租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房、共有產權住房試點城市，6月底前要向住房城鄉建設部和相關部門報告試點進展情況。
美好的出發點
用租賃住房降樓市之火
通知內容很具體、很強大！它對市場的顛覆之處就是，租賃、共有產權住房的土地供應要達到50%以上！
但這樣的規劃靠譜嗎？它的實施難點在哪兒？
這兩年，發展租賃住房被提到了前所未有的高度！為什麼？這個政策有個“美好的出發點”——參照國際經驗，我們的租賃住房所佔比例太小了！發展租賃住房，被很多人認為是降低樓市之火的捷徑！
比如，以深圳、上海、北京為例，它們的租賃房屋佔比、租賃人口占比，都遠低於國際一線大型城市：
中國還是一個發展中國家，但是咱們的住房自有率卻位居全球高位：
據統計，我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋佔比18%，而這一數據在英國、美國、日本等成熟市場都在35%以上。
別的國家，很多居民都不買房而是租房！咱們可以那樣嗎？如果更多人去租房，而不是買房，房價是不是就不會這麼火了？
所以說，發展租賃市場被提到了前所未有的高度！
病態的租售比反映什麼？
為什麼大家不去租房？
設想很美好，但發展租賃住房也有很多現實性障礙！它的第一大障礙，就是變態的租金收益率，或者說租售比。
自1998年房改以來，中國房價幾乎是直線上升。但是，房屋的租金上漲速度卻比較慢。這就造成房屋租金收益率持續下跌。以北上廣為例，它們每年租金收益與房屋售價相比已經從2008年的4.4%降低到2017年的1.6%左右：
也就是說，對於房屋持有人來說，出租房屋獲得的收益與房價相比越來越少、越來越不值當。
與國際同量級的城市，國內一線城市的租售比（每月房租與房價之比）也幾乎是最低的，只有倫敦、紐約等城市的一半左右：
還有一個指標，中國老百姓買房太難了！我們的房價與收入之比，在全球主要國家裡幾乎是最高的：
既然房價這麼貴，房租還這麼便宜（相對於房價），老百姓為什麼不去租房呢？如果我們不去直面這個問題，就無法真的去發展租賃住房！
配套權利、土地財政
租賃住房的兩大障礙
大家為什麼不去租房子？在大街上隨便找一個人，他就能給你拉出一串原因。
比如，租房子不穩定，房東說攆人就可以攆人了。
租房子沒法落戶，雖然很多地方已經出臺政策，聲稱租房可以落戶，但通常都得有個前提——有租賃合同備案、經過房東同意。可有哪個房東會同意別人把戶口落到自己的房子上？
孩子不能上學。即使落戶，很多好的學區還會要求提供房產證，沒有房產證，那隻能往後排排了，有學位了讓你上，沒學位了只能往外調。
所以說，要發展租賃住房，首先要解決租房人的權益問題，也就所謂的“租售同權”！
目前，很多地方在推行租售同權。這個問題，在租賃性用地大規模供應後，應該能夠得到解決。在目前的公租房項目中，落戶和上學的問題已經得到較好解決。
發展租賃住房的第二大難點是，土地財政問題。
前面也說了，現在國內各城市的房屋租金收益率很低。既然這個收益率很低，開發商在開發這類產品時，一定會極力控制成本。比如在土地出讓環節，如果地價貴，開發商算不過來賬，它肯定不幹啊！
在寸土寸金的北京，從去年到現在已經發生多起土地流拍！是的，你沒看錯，是土地流拍！而流拍的原因，就是因為這些土地要建限價房、共有產權房、租賃房等。
也就是說，對於地方政府來說，如果拍賣租賃房、共有產權房等用地，地價一定是要降的！而如果一半以上的土地，都用來開發這樣的房子，那土地出讓金得少多少？地方政府能承擔這個成本嗎？
發展租賃房的兩個難點，一個是租戶的權益如何保障，也就是租售同權；另一個是地方政府如何減少對土地財政的依賴。
前者相對好解決，後者則是一筆非常大的經濟賬。它需要的不僅僅是地方政府的意願，更需要經濟發展模式的徹底轉型！
——全文完——
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