當「限價」遇上了3-5月樓市小陽春，所以你就看到了2018年樓市最火爆的一幕。至於下半年趨勢怎麼走？從現在的情況來看，正是逐步應驗了任老的那句話。“在非完全交易市場中，不讓你買，也不讓你賣，都不讓你交易了，房價還怎麼漲跌？”
所以現在很多地方調控政策不斷加碼，房價卻沒下來，而購房成本卻越來越高，其實這意味著，樓市高位封盤運動已經開始，是大勢所趨。
1、政策封盤
一次聚會一位學者說了一個很重要的論點，他說「限價，其實就是在保護房價」。
眾人一愣，旁邊的老兄調侃道，小王，看來你又想被叫去喝茶了。
「限價，其實就是在保護房價」這句話怎麼理解呢？
關注樓市的人應該都發現了，只要有城市出臺限價令，那麼這個城市的房價肯定不會跌。
限價令其實就是給購房者傳達了一個上漲預期。只要限價令在，說明這個城市的房價肯定是上漲的，不然限它幹嘛？
所以在這個預期下，持房業主惜售房源，生怕早賣少賺了錢。拿重慶來講，單鏈家二手房源，近一個月內就從18000套銳減到13000套。交易的多，但主動下架不賣的更多。
而新房市場在這個預期下表現更為明顯。開發商大都拖延開盤或者捂盤不售，即使被迫開盤，也會自己偷偷保留一部分較好的房源作為日後賺錢的砝碼。但是這樣做肯定會減弱市場有效供給，造成群眾哄搶。所以現在全國都在嚴查捂盤捂地，例如最近的長沙。
限價有效地降低了市場交易流動性同時也創造了上漲預期。
所以房產持有者都堅信房價不會跌，而且主動地關閉了交易通道。房價高位鎖死，這就是保護房價的原因。
相對於限價，其他三個政策對封盤的意欲更為明顯。
例如限購就更直接了。明面上是為了精準打擊炒房客，而真實意義就是為了封盤。不出意外，下半年限購的城市將越來越多，成都被約談後已經開始加碼限購，緊接著就是旁邊的重慶，所以在重慶還沒有限死之前，現在還可以上車跟較後一波投資紅利。
至於限售和限貸。
限售未來會成為各個城市的標配，只不過限時越長越表明這個城市不自信，房價泡沫居多。
前幾天有個粉絲在房產研習社裡留言說，為什麼不出臺限售10年20年，這下炒房客肯定都死翹翹了，沒人炒房，房價就下來了。
這種想法一眼看上去好像並沒有什麼問題。但是你想一下，如果限售10年，市場上的房子是賣一套少一套，像北上廣深這樣活二手房的城市，需求本身就大於供給，供給都被限售殺滅了，那大家正常的購房需求呢，誰來滿足？房子的少有必然會又一次點燃房價上漲的火焰。
限貸是大家關注的最多。前幾天同樣有粉絲說，房貸利率太高了，是否會降低迴到過去？
不好意思，這個我在2017年就已經說了，房貸利率再也回不去了，只能不斷攀升。一來房貸利率目前在歷史上並不算高，還有空間；二來國家實行去槓桿任務，銀行本來就沒錢，怎麼還會給你打折出房貸？
所以四限大法（限購、限售、限價、限貸）的作用降溫市場小，步步縮緊流動性大，供需兩端不斷加壓，市場失去交易性。
那麼呈現的結果就是，房產持有者開心地捂著盤並對未來的增值夢充滿期望，而剛需由於成本的不斷升高，被迫失去了購房意願，房價泡沫高位鎖盤成功。
2、封盤就是麻醉劑
在2018這個敏感年份選擇走大國轉型路真可謂是藝高人膽大。
之前我也在「世界金融危機」中也講過，帶8的年份不好過，因為歷史上每隔十年就可能遇到全球經濟的洗牌，至少從88年開始已經完整呈現三輪週期了。
而且每次經融危機的導火索要麼是因為戰爭要麼因為某個國家的政治變革。而且危機來臨後，貨幣或者資產泡沫大的國家通通在風暴中栽倒。例如98年的日本和08年的美國。
現在緩過來的美國好像明白了這個規律，在把自家的槓桿和泡沫降到低位後，開始蓄謀引爆危機。所以你看到了，2018年開始，不是對中國發動貿易戰，就是用宗教給中東製造混亂。
萬一擦槍走火了，再一次爆發金融危機，按照中國目前居高的金融債務風險和臃腫的樓市泡沫，很容易在風暴中迷失。
所以限制資產交易流動性，是保護市場必要做的事情。
2018，2019年又是民營實體企業的違約年，也是房地產企業的還債年。
直接原因是去槓桿導致貨幣收縮。就民營企業來說，去年一整年的供給側改革並沒有給他們帶來多少利好，而去槓桿背景下民企再融資環境又真切的在收緊，加劇了企業流動性壓力。
很多企業都以以債還債的方式運作，那麼市場缺錢，融資壓力大，資金鍊斷掉破產就屬於 正常現象，實體經濟違約潮僅僅是開始。
實體經濟之後就是對房地產行業的規模性去槓桿。這時候房地產全行業進入大魚吃小魚的激烈競爭中，比的是實力和耐力。
所以2018年的前幾個月，大企業要麼跑馬囤地為下輪週期做準備，要麼瘋狂加快工建週期，在樓市接近尾聲的時侯再狠撈一筆。
所以說去槓桿就是刮骨療傷，限制交易下的低流動性就是麻醉劑，治的時候很疼，治好了是革命性的勝利，但是萬一治不好，就是半身不遂。
3、未來的房價走勢
那麼從宏觀層面分析了中國經濟局勢後，我們應該得到了一個很清晰的思路。
無論是防範泡沫危機還是去槓桿，都會建立在樓市泡沫堅固的基礎上，也就是不斷擠壓市場流動性，讓樓市逐漸高位封盤。所以未來買房的成本會越來越高。
但是要想把槓桿降下來，經濟肯定是不能失速的。如果失速了，社會財富收入就會縮水，從而引發地方政府債務違約，銀行破產等系統性金融風險。
所以，現在央行在緊縮貨幣尋找底線，同時還得找庫存多的城市定向放水。
那麼，哪個地方庫存多，那個地方房價肯定還要靠房價上漲來消化。房價不漲你不買呀！所以，沒漲起來的庫存多的十八線小城市、縣城，2018到2020肯定還得漲，國家也有二輪棚改的計劃。
至於一二線價格泡沫的城市，近兩年房價大漲的概率幾乎為0，只要國家經濟維持得住，就不會再啟動房地產破壞這片試驗田。不然房價一漲，人才流失，資本都跑去炒房去了，新的經濟引擎還怎麼啟動？
所以未來經濟發展的推動靠的是一二線組成的城市群。工業製造、高新技術、高端服務業，全靠這些地方的人才和人口規模經濟效應來實現。
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