重慶火了，徹底火了，在抖音上...
現實版千與千尋-洪崖洞
千年古鎮磁器口
穿樓而過，上天入地的輕軌
導航都不知道怎麼走的“樞紐型”立交
這一個個自帶爆點的奇特景觀，讓重慶在抖音上火的一塌糊塗，被網友稱為“8D魔幻都市”。
據說，每10個抖音視頻裡，就有3個是關於重慶的。
在剛剛過去的五一小長假，重慶是這樣的：
被擠斷網的洪崖洞
長江索道排隊兩小時
晚上10點的網紅2號線
看到這裡，你可能以為這是一篇重慶旅遊的推薦文章。
NO NO NO，too young too simple
作為一個只為買房人服務的號，我們關心的當然不是這些。我們關心的是房價，是重慶樓市。
有人跟我們爆料：朋友慕名去重慶旅遊，居然順帶買了一套房子。
更有人在網上提問：抖音是不是把重慶房價又弄高了?
重慶房價的上漲和抖音有沒有關係，有多大關係，我們目前還不得知，以後可能會有相關研究(認真臉)。但是實際情況是，確實有越來越多人通過各種渠道問我們重慶的樓市情況，重慶值不值得投資等等...
為了讓更多人瞭解重慶樓市情況，我們整理了部分講座音頻的文字稿供大家參考。
01重慶房地產發展的階段
首先跟大家科普一下重慶城市的發展歷程。重慶現在下屬有38個區縣，常住人口3300多萬。主城區有九個行政區，有國家級的發展新區--兩江新區。主要是位於北邊，因為重慶有比較特殊的地理環境，兩江環繞兩張分割，所以它一直呈現的都是屬於熱點區域以點代面的發展的。
主城區人口現在是850萬，面積建成區大概是5400平方公里。重慶整體的規劃上來講的話，到了2020年，它會形成一個大都市區，常駐的一個人口會達到1100萬，所以整體人口在未來兩三年會有比較大的增長。
這個圖是重慶整體的一個板塊的區位圖。在主城區來講，它有兩個環：一個內環，一個繞城高速。
現在整體的發展方向，北邊已經突破了繞城就是二環，在向外發展了，南邊的一個發展過程來講，現在還是處於發展內環周邊以及內環內的這麼一個發展區域。從整體的方向上來看，渝中區這一塊渝中半島是土地最為稀缺的，也是最早出現了一些客戶外溢的情況。
而北區是可供應土地較多的，也是處於現在主要的一個發展方向上。
西區客戶是比較保守的，並且流向其他區域是較少的。
南區是往茶園新區，可以看到南邊這邊有山脈所阻隔，所以也是往茶園新區以及巴南區的這一些主要的一個熱點板塊在發展。
022018是重慶買房最佳窗口期嗎?
1、政策層面
現在全國大部分的一線城市以及熱點的一些二線城市，都已經出現了限購限貸限售的一些政策。
但是重慶相對來講，政策的力度和調控的一些方式都是比較溫和的。
比如說從限貸上來講，重慶本地三套限購，外地限購一套。相對於很多城市，重慶是非常寬鬆。
重慶的貸款政策也是比較寬鬆，二套房首付只需要四成。對於外地外來的一些人口上來講，重慶實際上是有房產稅的，房產稅是從2011年跟上海一起進行的試點，主要針對的是高檔住房和獨棟別墅這麼一些高檔的房產。在2017年，新增的是外來三無人員，要額外的徵收房產稅。
但是房產稅實際上稅率只有5‰，不算很高，打個比方，比如說我們的房子，150萬的總價，大概的房產稅徵收只需要繳納7500元，並且是在高檔住房標準的基礎上才會進行徵收。
2、市場規模
重慶到目前特別是2017年的時候，住宅成交規模是全國第一的，全年的住宅成交面積是2500萬方，並且價格漲了大概30%左右。
在過去五年都沒有出現過這麼大的漲幅，出現這麼大的漲幅，主要有幾個原因。
第一個原因：重慶它整體的存量住宅，目前已經降到歷史最低位，大概去化週期只有兩個月左右。
第二個原因：重慶整體的住宅市場，大概從2016年三季度的時候是有比較大的改變。這個改變主要來自於全國很多其他的熱點城市或者一線城市都逐漸的收緊了調控的政策。
重慶相對來講是調控政策比較松的地方，再加上購房的需求釋放，重慶就不斷的升溫，也有很多外來的投資者到重慶來進行購房，推動成交量的上漲。而從住宅整體的供求比來看，現在目前重慶供需的缺口是比較大的，目前是處於市場上行的階段。
從全國的一線城市和西部的重點城市來看，重慶目前的商品住宅的供求量是遠遠的超過其他城市的。它整體的供不應求的狀態也是比較明顯的。但是它整體的房價還處於中西部重點城市的中下游水平。
3、土地價格
從2016年下半年到現在，整體的土地成交情況比較火熱。大部分房企都進入了重慶，把重慶作為了重點的戰略城市。在全國排名前50強的房企，大概也就不到十家，沒有進重慶，其他的全部已經進入重慶。全國排名前20的房企，只有兩家還未進重慶，其他的18家全部進入重慶。那麼這這50強的房企裡面，其中有超過十幾家都是在2017年才進入重慶的。他們進入到重慶以後帶來的是什麼?
帶來的是土地成本的上漲。
房企想要在重慶獲地，那麼一定會推動土地成本的上漲。2016年大概的土地成本是2000多每平米，現在已經漲到了接近5000塊。特別表現是在北區的一些熱點板塊，土地的起拍價已經到達了8000塊，這說明什麼?
重慶的房價大概是在1萬塊每平米，現在的土地成本都已經到達了8000塊，它整體的房地價比是在不斷縮小的。對開發商來講，它的利潤是在不斷的縮小。所以地價的上漲必定會傳導到房價上，因為麵粉已經這麼貴了，麵包還會便宜嗎?
所以我們認為在明後兩年，地價上漲傳導到我們的房價上，推動房價的上漲。
因此整體的房價上漲是大概率事件。在現在的時間節點上，我們認為投資重慶，窗口期是打開的，能夠買到的話當然是最好。當然我們也知道現在重慶整體的一個市場是庫存不足，很多項目都是沒貨可賣的狀態。
可見，重慶買房投資的關鍵不在於值不值得，而在於買哪裡、能不能買到。如果你運氣好，買到了，就且買且珍惜吧!
那麼問題來了：
哪個板塊更具有投資的價值?
人口、土地政策對重慶投資短期和中長期都有哪些影響?
房價的上漲是因為限購寬鬆還是補漲?
重慶老破小學區房是否有投資價值?
重慶適合買新房還是次新呢?
...
關於這些問題的答案，請關注親戚買房2018買房必修課！
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