市場翹盼已久的粵港澳大灣區規劃出臺時間又有了最新消息。
這是繼上月20號，前廣東省省長、全國政協港澳臺僑委員會主任朱小丹預計5月上旬正式公佈後的最新消息。
但不管如何，出臺的時間已經愈發臨近了。各個城市也都在為投入大灣區建設在做最後的準備，大灣區時代房地產市場如何表現也成為市場關注的焦點，此時是不是該購買大灣區資產成為最實際的考慮。
東莞調控加碼了
就在大灣區規出臺前夕，東莞調控政策加碼了。這次將目標直接鎖定備案價，以期通過行政干涉遏制新房售價上漲的衝動！
5月8日，東莞市發展和改革局、東莞市住房和城鄉建設局和東莞市房產管理局聯合發佈《關於進一步加強和完善新建商品住房銷售價格備案管理的通知》，“新建商品房申報房價調整，時間上從原來的3個月調整為6個月，同時幅度從原來的15%調整為10%。”，同時規定“新建商品住房銷售價格一經備案不得上調。”，備案上浮空間進一步收窄。
本次加碼，對調整房價備案基價、調整首批首次備案價格區間、強化房價備案“新地新措施”等方面提出了具體的要求。
上漲預期強烈倒逼加碼
2016年10月份，中國主要城市掀起“史上最強調控風暴”。東莞作為新一線主要成員，責無旁貸地加入調控城市陣營。當年10月6日，東莞頒佈“限購令”，規定“有無本市戶藉都限購2套新房，其中非本市戶籍第二套需要連續2年社保”。
此後一年多來，東莞多次對樓市調控進行加碼。
2017年3月21日，實施“限價”，規定新房再漲價不得超過5%；
3月29日，進行限價補充，新盤備案均價不得超同類型20%；
4月10日，限購升級，要求“外地戶籍首套房需1年社保，限2套，2年後方可轉讓。”
9月27日，對市場秩序進行行政約束。住房和城鄉建設局發佈《關於切實規範國慶中秋期間房地產市場秩序的通知》（東建房〔2017〕50號），再次強調開發企業和代理、中介機構要遵守東莞限購政策，不得發佈虛假廣告信息、炒作房價上漲，特別提醒企業不能為不具備購房資格的購房人承諾或提供辦理個稅、社保等來規避東莞的限購政策。
2018年以來，多家銀行遵照2017年下半年住建部、央行、銀監會聯合下發的《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》精神，陸續執行“三價合一”。
城市價值提升在即，必然會帶來居住價值的提升，正常情況下會通過物業價格上漲得到體現。但鑑於“房住不炒”已經成為國內城市發展房地產必須堅守的定位，抑制房價過快上漲就成為一道必須嚴防死守的底線。
為堅守此底線，必須通過推出一系列針對性的調控指導手段來實現。因為對城市價值的堅定看好，導致“地王”頻現，買房資金跟隨持續入市，深圳住房消費力大舉入侵，導致供需矛盾失衡，房價上漲預期增強，這是倒逼調控持續加碼、升級的重要原因。
對標深圳，東莞已率先啟動
一年多來，市場顯著感覺到東莞城市價值在歷經近十年艱難的轉型探索和卓富成效的踐行之後，將再次邁上騰昇之旅。
2017年3月5日，粵港澳大灣區建設上升為國家戰略，身處粵港澳大灣區三大龍頭城市廣州、深圳、香港之間，東莞比其他城市搶先了一個身位，在享有交通配套升級方面成為最大贏家，強化了我們對東莞城市價值再次提升的信心。
這是一場對標深圳的城市蛻變之旅，為此，東莞早已聞風而動。
在此期間，東莞一系列關於城市規劃和建設的對應舉措，都是以積極姿態，迎接粵港澳大灣區規劃賦予的千載難逢發展機遇。包括為有序鋪開園區統籌片區聯動協調發展，將全市劃分為六大片區、確定14個重點發展先行區，先行啟動松山湖片區試點工作；
大手筆規劃濱海灣新區，並進行大幅擴容。此規劃的建設方案，已於2017年12月份，獲得廣東省政府正式通過。
一系列重大交通設施工程、重點產業項目和配套工程的建設也開始提速，產業發展可謂捷報頻傳，包括中國散裂中子源首次打靶成功，獲得中子束流，標誌著散裂中子源主體工程完工，並投入試運行；
投資約100億元的華為終端松山湖新總部基地即將竣工等。
這一年來，東莞喜迎多項大手筆投資，包括紫光集團與東莞市人民政府簽訂戰略合作框架協議，擬在東莞投資1000億元，建設紫光集團芯雲產業城項目暨“紫光集團華南區總部項目”；
京東集團繼20億元落戶之後，將再投資300億，將東莞打造成為京東未來在南方佈局的核心和利潤中心；還與華為簽訂戰略合作框架協議，在東莞智慧城市建設領域開展全方位戰略合作，等等。
2017年12月，廣東省委省政府發佈《廣深科技創新走廊規劃》，在“一廊十核多節點”中，東莞就擁有松山湖、濱海灣新區兩核，及中子科學城、長安科技商務區、石鼓片區、粵海銀瓶合作創新區、東莞生態園、水鄉新城、東部工業園、虎門北站片區、沙田臨港現代產業帶等眾多發展節點。
中心城區領銜對標
一向以鎮區經濟走天下的東莞，此時也迎來城市格局嬗變，中心城區走向大發展時代，成為對標深圳的領先區域，萬江成為發展的重中之重。
目前，東莞的中心城區範圍由莞城、東城、南城、萬江組成，在最新的六大片區劃分中，城區片區（包含中心城區）還包括高埗鎮、石碣鎮。在14個重點發展先行區中，城區片區擁有南城國際商務區和東江濱水區兩個。
通過研究城區組成和片區發展規劃，不難發現，萬江地理位置獨特、後發優勢明顯，有望成為與南城CBD比肩的中心城區“雙極”之一，多個重大規劃藍圖也昭示萬江的崛起之勢。
佔據東江濱水區龍頭地位
在東莞14個重點發展先行區中，東江濱水區主要發展區域包括萬江、高埗、石碣，是中心城區通向大灣區的門戶。萬江在其中扼守通往灣區要道，成為中心城區揚帆出海、駛向大灣區的必由之路，因為享有中心城區身份，而成為該先行發展區的龍頭。
十里汾溪，百億創意產業標杆
萬江規劃有十里汾溪示範岸線，用地175公頃，規劃投資5.1億元，或將直接帶動社會投資超過100億元，規劃有鰲塔印記、城鎮懷古；龍騰盛世、水鄉都市；以及筆墨春秋、嶺南村落等三個段落，將推動嶺南文化創意產業基地、廣東嶺南創意研究院、廣美城市學院，以及菜鳥網絡中國智能骨幹網華南運營中心、新銀泰“O2O體驗MALL”等新型服務經濟進駐。
7大居住單元，獨佔其三
東莞中心城區劃定有7個居住用地單元，即東城中心發展單元、黃旗山南發展單元、西平發展單元、東城濱江發展單元、萬江新中心發展單元、萬江中部發展單元、萬江龍灣發展單元，萬江佔據3個，可開發用地最多，房地產發展前景最為明朗。
中央休閒區濱水規劃
萬江擁有城區獨一無二的水資源，《中央休閒區濱水RBD（萬江片區）的規劃》為其未來城市發展謀篇佈局，將以水系的開發利用塑造城市特色。包括串聯金鰲洲主題公園、龍舟島、市民廣場、漁人碼頭、大汾古村等節點，打造精品水上休閒路線，打造嶺南特色都市水鄉。
繼上世紀90年代的莞城振華路、新世紀之初的東城中路，再到僅十年的南城鴻福路之後，萬江將最有希望提供中心城市發展新中心。
標杆，反推城市價值
回到房地產市場，無論市場如何變幻，政策如何調整，每一個時代、每一個區域都會誕生一座人居標杆。這是成熟城市成熟房地產市場的必然表現。
我們彷彿從萬江看到10年前深圳后海灣、15年前深圳香蜜湖、20年前深圳華僑城的影子，都是城市CBD規劃的配套建設區，均擁有得天獨厚的生態環境優勢，都是以標杆產品帶動整體市場的大躍進式開發，華僑城的波託菲諾、香蜜湖的香蜜湖1號、后海灣的卓越維港莫不如此。
作為剛剛邁向城市化進程的中國，人居標杆的意義非常明顯，從計劃經濟走向市場化的國人，都期盼物質的豐腴，在住房方面也萌生了更多更高的要求。而標杆的榜樣力量之大，可產生豐富的效應，反推城市價值的提升。
一是有利於提升城市人居品質的要求和標準。尤其是標準的意義最為顯著，會促使開發單位制定更高的開發目標，有利於片區整體水平的提升。
二是區域價值才能得到市場發現，形成強大凝聚力，吸引更多的精英人士前來置業安居，形成高端居住氛圍。
三是整個區域開發水平和人居價值提升之後，對城市而言，土地價值的溢價表現才能得以實現。
萬江的發展，也正需要這樣的標杆來推進。令人欣喜的是，一個由品牌房企開發的新樓盤以其獨樹一幟的形態、優秀的市場表現，似已成為東莞中心城區樓市的全新標杆。
這個樓盤，就是金地集團將其“風華”系產品帶進華南的首個作品——金地風華，“東方傲骨，世界風華”的形象廣告語打動東莞，引發精英人群的強烈共鳴，以“第三代豪宅”形象搶佔中心城區高端市場。
這個帶有深思熟慮研究、反覆推敲的、以中式傳統精粹為鮮明印記的項目，已經成為目前中國主流市場最受追崇的產品形態，今年入市以來，兩次推售都實現了不錯的銷售成績，獲得中心城區高端市場的廣泛認可，奠定引領市場發展風向的標杆形象。
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