市场翘盼已久的粤港澳大湾区规划出台时间又有了最新消息。
这是继上月20号，前广东省省长、全国政协港澳台侨委员会主任朱小丹预计5月上旬正式公布后的最新消息。
但不管如何，出台的时间已经愈发临近了。各个城市也都在为投入大湾区建设在做最后的准备，大湾区时代房地产市场如何表现也成为市场关注的焦点，此时是不是该购买大湾区资产成为最实际的考虑。
东莞调控加码了
就在大湾区规出台前夕，东莞调控政策加码了。这次将目标直接锁定备案价，以期通过行政干涉遏制新房售价上涨的冲动！
5月8日，东莞市发展和改革局、东莞市住房和城乡建设局和东莞市房产管理局联合发布《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》，“新建商品房申报房价调整，时间上从原来的3个月调整为6个月，同时幅度从原来的15%调整为10%。”，同时规定“新建商品住房销售价格一经备案不得上调。”，备案上浮空间进一步收窄。
本次加码，对调整房价备案基价、调整首批首次备案价格区间、强化房价备案“新地新措施”等方面提出了具体的要求。
上涨预期强烈倒逼加码
2016年10月份，中国主要城市掀起“史上最强调控风暴”。东莞作为新一线主要成员，责无旁贷地加入调控城市阵营。当年10月6日，东莞颁布“限购令”，规定“有无本市户藉都限购2套新房，其中非本市户籍第二套需要连续2年社保”。
此后一年多来，东莞多次对楼市调控进行加码。
2017年3月21日，实施“限价”，规定新房再涨价不得超过5%；
3月29日，进行限价补充，新盘备案均价不得超同类型20%；
4月10日，限购升级，要求“外地户籍首套房需1年社保，限2套，2年后方可转让。”
9月27日，对市场秩序进行行政约束。住房和城乡建设局发布《关于切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序的通知》（东建房〔2017〕50号），再次强调开发企业和代理、中介机构要遵守东莞限购政策，不得发布虚假广告信息、炒作房价上涨，特别提醒企业不能为不具备购房资格的购房人承诺或提供办理个税、社保等来规避东莞的限购政策。
2018年以来，多家银行遵照2017年下半年住建部、央行、银监会联合下发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》精神，陆续执行“三价合一”。
城市价值提升在即，必然会带来居住价值的提升，正常情况下会通过物业价格上涨得到体现。但鉴于“房住不炒”已经成为国内城市发展房地产必须坚守的定位，抑制房价过快上涨就成为一道必须严防死守的底线。
为坚守此底线，必须通过推出一系列针对性的调控指导手段来实现。因为对城市价值的坚定看好，导致“地王”频现，买房资金跟随持续入市，深圳住房消费力大举入侵，导致供需矛盾失衡，房价上涨预期增强，这是倒逼调控持续加码、升级的重要原因。
对标深圳，东莞已率先启动
一年多来，市场显著感觉到东莞城市价值在历经近十年艰难的转型探索和卓富成效的践行之后，将再次迈上腾升之旅。
2017年3月5日，粤港澳大湾区建设上升为国家战略，身处粤港澳大湾区三大龙头城市广州、深圳、香港之间，东莞比其他城市抢先了一个身位，在享有交通配套升级方面成为最大赢家，强化了我们对东莞城市价值再次提升的信心。
这是一场对标深圳的城市蜕变之旅，为此，东莞早已闻风而动。
在此期间，东莞一系列关于城市规划和建设的对应举措，都是以积极姿态，迎接粤港澳大湾区规划赋予的千载难逢发展机遇。包括为有序铺开园区统筹片区联动协调发展，将全市划分为六大片区、确定14个重点发展先行区，先行启动松山湖片区试点工作；
大手笔规划滨海湾新区，并进行大幅扩容。此规划的建设方案，已于2017年12月份，获得广东省政府正式通过。
一系列重大交通设施工程、重点产业项目和配套工程的建设也开始提速，产业发展可谓捷报频传，包括中国散裂中子源首次打靶成功，获得中子束流，标志着散裂中子源主体工程完工，并投入试运行；
投资约100亿元的华为终端松山湖新总部基地即将竣工等。
这一年来，东莞喜迎多项大手笔投资，包括紫光集团与东莞市人民政府签订战略合作框架协议，拟在东莞投资1000亿元，建设紫光集团芯云产业城项目暨“紫光集团华南区总部项目”；
京东集团继20亿元落户之后，将再投资300亿，将东莞打造成为京东未来在南方布局的核心和利润中心；还与华为签订战略合作框架协议，在东莞智慧城市建设领域开展全方位战略合作，等等。
2017年12月，广东省委省政府发布《广深科技创新走廊规划》，在“一廊十核多节点”中，东莞就拥有松山湖、滨海湾新区两核，及中子科学城、长安科技商务区、石鼓片区、粤海银瓶合作创新区、东莞生态园、水乡新城、东部工业园、虎门北站片区、沙田临港现代产业带等众多发展节点。
中心城区领衔对标
一向以镇区经济走天下的东莞，此时也迎来城市格局嬗变，中心城区走向大发展时代，成为对标深圳的领先区域，万江成为发展的重中之重。
目前，东莞的中心城区范围由莞城、东城、南城、万江组成，在最新的六大片区划分中，城区片区（包含中心城区）还包括高埗镇、石碣镇。在14个重点发展先行区中，城区片区拥有南城国际商务区和东江滨水区两个。
通过研究城区组成和片区发展规划，不难发现，万江地理位置独特、后发优势明显，有望成为与南城CBD比肩的中心城区“双极”之一，多个重大规划蓝图也昭示万江的崛起之势。
占据东江滨水区龙头地位
在东莞14个重点发展先行区中，东江滨水区主要发展区域包括万江、高埗、石碣，是中心城区通向大湾区的门户。万江在其中扼守通往湾区要道，成为中心城区扬帆出海、驶向大湾区的必由之路，因为享有中心城区身份，而成为该先行发展区的龙头。
十里汾溪，百亿创意产业标杆
万江规划有十里汾溪示范岸线，用地175公顷，规划投资5.1亿元，或将直接带动社会投资超过100亿元，规划有鳌塔印记、城镇怀古；龙腾盛世、水乡都市；以及笔墨春秋、岭南村落等三个段落，将推动岭南文化创意产业基地、广东岭南创意研究院、广美城市学院，以及菜鸟网络中国智能骨干网华南运营中心、新银泰“O2O体验MALL”等新型服务经济进驻。
7大居住单元，独占其三
东莞中心城区划定有7个居住用地单元，即东城中心发展单元、黄旗山南发展单元、西平发展单元、东城滨江发展单元、万江新中心发展单元、万江中部发展单元、万江龙湾发展单元，万江占据3个，可开发用地最多，房地产发展前景最为明朗。
中央休闲区滨水规划
万江拥有城区独一无二的水资源，《中央休闲区滨水RBD（万江片区）的规划》为其未来城市发展谋篇布局，将以水系的开发利用塑造城市特色。包括串联金鳌洲主题公园、龙舟岛、市民广场、渔人码头、大汾古村等节点，打造精品水上休闲路线，打造岭南特色都市水乡。
继上世纪90年代的莞城振华路、新世纪之初的东城中路，再到仅十年的南城鸿福路之后，万江将最有希望提供中心城市发展新中心。
标杆，反推城市价值
回到房地产市场，无论市场如何变幻，政策如何调整，每一个时代、每一个区域都会诞生一座人居标杆。这是成熟城市成熟房地产市场的必然表现。
我们仿佛从万江看到10年前深圳后海湾、15年前深圳香蜜湖、20年前深圳华侨城的影子，都是城市CBD规划的配套建设区，均拥有得天独厚的生态环境优势，都是以标杆产品带动整体市场的大跃进式开发，华侨城的波托菲诺、香蜜湖的香蜜湖1号、后海湾的卓越维港莫不如此。
作为刚刚迈向城市化进程的中国，人居标杆的意义非常明显，从计划经济走向市场化的国人，都期盼物质的丰腴，在住房方面也萌生了更多更高的要求。而标杆的榜样力量之大，可产生丰富的效应，反推城市价值的提升。
一是有利于提升城市人居品质的要求和标准。尤其是标准的意义最为显著，会促使开发单位制定更高的开发目标，有利于片区整体水平的提升。
二是区域价值才能得到市场发现，形成强大凝聚力，吸引更多的精英人士前来置业安居，形成高端居住氛围。
三是整个区域开发水平和人居价值提升之后，对城市而言，土地价值的溢价表现才能得以实现。
万江的发展，也正需要这样的标杆来推进。令人欣喜的是，一个由品牌房企开发的新楼盘以其独树一帜的形态、优秀的市场表现，似已成为东莞中心城区楼市的全新标杆。
这个楼盘，就是金地集团将其“风华”系产品带进华南的首个作品——金地风华，“东方傲骨，世界风华”的形象广告语打动东莞，引发精英人群的强烈共鸣，以“第三代豪宅”形象抢占中心城区高端市场。
这个带有深思熟虑研究、反复推敲的、以中式传统精粹为鲜明印记的项目，已经成为目前中国主流市场最受追崇的产品形态，今年入市以来，两次推售都实现了不错的销售成绩，获得中心城区高端市场的广泛认可，奠定引领市场发展风向的标杆形象。
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