文|金穗源商学院 王皓鹏
房地产企业融资成本的扣除，一直困扰着诸多学员，今天我们一起聊聊。先来学习土地增值税清算流程中关于“财务费用”扣除的相关规定：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条是规定：
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
（国税函[2010]220号）文件第三条“房地产开发费用的扣除问题”规定：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
我们来解读文件：
《细则》的规定较为原则，220文件对财务费用进一步细化了。
通过学习文件，我们知道：财务费用的扣除分为两种：据实扣除与计算扣除。
首先来说据实扣除，据实扣除需要具备三个条件：
第一个条件：准确合理分摊项目所承担的利息。
同时开发多个项目的情况下，要准确、合理区分各个项目所承担的利息费用，不可以在各个项目之间人为调剂利息支出。这就给多项目开发的会计核算提出了较高的要求：要求会计准确归集各个项目的利息，不能混淆。
我们参阅广州的文件，对准确合理分摊作出了较为详细的解释
《广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2013]179号）规定：
（一）能够按照转让房地产项目准确分摊。准确分摊是指以该房地产项目名义取得的金融机构资金，直接全部用于该项目的开发。该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。
（二）能够按照转让房地产项目合理分摊。合理分摊是指在一个独立企业法人范围内，可以合理方法对从金融机构取得并实际用于广州市范围内开发项目的项目开发贷款资金在不同开发项目之间进行分摊。合理方法是指按照不同的开发项目占用上述项目开发贷款金额和时间（即是积数）进行合理分配。
第二个条件：金融机构证明。
在这里，金融机构证明是指：利息单、借款合同。这个条件隐含了一层意思在里面：必须是金融机构的借款，金融机构出具的利息单。如果出借资金的不是金融机构，则不符合第二个条件的。
为此，我们必须解释另外一个概念：金融机构，什么是金融机构？
依据中国人民银行关于印发《金融机构编码规范》的通知（银发【2009】363号）文件，我个人把金融机构分为三类：一类是银行：包括政策性银行、商业银行、村镇银行；第二类是非银行金融机构：比如信托公司、财务公司、投资银行等；第三类：小额贷款公司。小贷公司只可以贷款，不可以揽储，与银行的业务有本质的区别。
土地增值税所说的“金融机构证明”，是指从以上“金融机构”贷款所收到的利息单，如果出具的是增值税利息发票，也属于“金融机构证明”的范畴。
第三个条件：不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
如果资金出借人是“商业银行”之外的金融机构，那么土地增值税清算扣除的利息金额不应该超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额等条件基本相同的前提下，商业银行提供贷款的利率。该利率既可以是商业银行公布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率。
我们回过头再来看看利息据实扣除的三个条件：
第一个条件：准确合理分摊项目所承担的利息；
第二个条件：出具金融机构证明；
第三个条件：不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
同时符合以上条件的，据实扣除。如果不同时符合以上三个条件，只能计算扣除。我们说道说道土地增值税利息的计算扣除。
土地增值税利息的计算扣除有三种情况
第一种：虽然是金融机构借款，但是不同时符合三个据实扣除条件的；
第二种：全部是自有资金。“不差钱”，拿出十个亿，搞一个亿的项目。这种情况下，没有利息支出，土地增值税仍然可以采取计算扣除；
第三种：既有金融机构借款，又有民间融资，只可以采取计算扣除。这种情况下不可以分别计算的：据实扣除银行利息部分，计算扣除民间融资部分，只可以采取计算扣除。
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