文|金穗源商學院 王皓鵬
近日，學員詢問：營改增前銷售的房子已經開具了營業稅發票，在營改增後交房的時候，測繪面積小於合同面積，如何開具發票啊！？我還是習慣使用具體案例解讀個人觀點。
假設：金穗源房地產公司2016.4.20銷售房子，銷售合同面積100㎡，單價1萬元。於當天收全款100萬元，並開具銷售不動產營業稅發票。項目竣工決算交房的時候：
（1）測繪面積為99平方米，如何開具發票？（業主辦理房產證需要。）
（2）測繪面積為101平方米，如何開具發票？
我們分析問題的前提，首先得整明白經濟業務的實質，其次才可以分析稅收問題，因此：
第一種情況：
可以理解為金穗源房地產公司預計銷售100萬元，繳納了營業稅，交付房屋是99萬元，實際收入少了1萬元，其實就是多收了業主1萬元，應該退還給業主的。因此，原營業稅100萬元發票作廢，重新開具99萬元發票，由於營改增了，營業稅發票不可以在申報系統作廢，那就“手工作廢”，將業主100萬元營業稅發票收回，併到主管稅務機關做出說明，隨後，稅務機關將認定金穗源公司繳納了100萬元對應的營業稅，但沒有開具發票。事情到這就好辦了：金穗源房地產公司在營改增前繳納了營業稅，但是沒有開具增值稅發票，可以通過603 “已申報繳納營業稅未開票補開票”，開具99萬元的增值稅發票了。
還有一個問題，就是1萬元對應的營業稅就屬於多交稅款了，報表形成“應交稅費----應交營業稅”借方餘額。依據財稅[2016]36文件的規定，應向主管稅務機關遞交辦理退還營業稅申請。
第二種情況：
分解為100萬元在營改增前銷售，1萬元在營改增後銷售。營改增前已經繳納營業稅並開具了銷售不動產發票，營改增後取得1萬元開具增值稅發票，兩不相欠。
有部分省市認為，面積補差1萬元應該繳納增值稅，我理解為繳納營業稅，文件依據如下：
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十四條規定：條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。
部分省市該問題解讀
1、陝西國稅
某房地產企業2016年4月30日前已售房屋，在進行網籤時存在房屋實測面積差異的，應如何繳稅和開票？
答：所售房屋實測面積大於原開票面積，購房人進行增加面積部分補齊差價的，房地產企業可就新增面積部分收入向購房人開具增值稅發票，並按規定申報繳納增值稅。
實測面積小於原開票面積，房地產企業將多交房款退還購房人的，應向原主管地稅機關申請退還已繳營業稅後，依相關資料按實測面積和實際成交價比照開票信息有誤情況重新為購房人開具增值稅發票。
2、甘肅國稅
房地產開發企業，近期發現5月1日之前開給業主的發票開具有誤，主要有以下幾種情形：（1）業主姓名開錯；（2）單價及金額錯誤；（3）面積錯誤。由於是營業稅發票已無法進行作廢衝紅等操作，且不存在退款退稅問題，該如何處理？
答：由於上述情況不涉及退款退稅問題，因此具體開票可以參照已繳營業稅未開發票的原則來處理，開具零稅率增值稅普通發票，在備註欄註明原營業稅發票代碼、號碼、金額及完稅憑證號碼。 個人點評：陝西國稅、甘肅國稅解讀簡單易懂，操作性強，容易落地。推薦！
3、廣州國稅
2016年5月1日後發生的退補面積差，如何繳納稅款？
答：（1）2016年5月1日後發生退面積差款，如果該納稅人沒有交過增值稅，應向地稅辦理退還營業稅稅申請；如果該納稅人已交過增值稅，直接向國稅辦理退還增值稅申請。（2）2016年5月1日後發生補面積差款，納稅人應向國稅繳納增值稅。
4、重慶國稅
房地產開發企業在4月30日前已進行竣工結算，實際交房面積與房屋銷售時面積有出入，所以房款有增有減，但由於住戶未及時前來補退款，到5月1日之後還陸續有住戶前來進行補退款，那麼由於實際面積增加而補繳的房款應計繳增值稅還是營業稅？
答：（1）對於銷售面積大於實際交房面積，產生的退款所帶來的多繳稅款，其實質是多繳了營業稅，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅；（2）對於實際交房面積大於銷售面積，補交房款產生的應納稅額，應根據實際納稅義務發生時間進行判定：①納稅義務發生時間在試點前的，應繳納營業稅；②納稅義務發生時間在試點後的，應繳納增值稅。
個人點評：“納稅義務發生時間”，這麼複雜的一個問題拋給了納稅人，會計不暈才怪呢！
5、江西國稅
在房管部門還未出具實際測繪房產面積時，房地產開發企業在地稅機關的催促下， 於 4月30日前在地稅機關已開票繳稅，取得了地稅機關的銷售不動產統一發票。5月1日後，如出現預售房產面積與實際房產測繪面積不符，需重開發票的，應如何操作？ 如出現預售房產面積小於實際房產測繪面積，應補繳增值稅還是營業稅？
答：根據贛地稅函[2016]21號文件規定，房地產開發企業採取地稅部門代開票方式開具銷售不動產發票的，在5月1日之後發生房產實測建築面積大於預測建築面積的，按照規定納稅人應向地稅部門補繳營業稅，就補繳部分開具增值稅普通發票；實測建築面積小於預測建築面積的，納稅人向地稅部門申請辦理差額部分的退稅，並按規定作廢原已開具的地稅發票，重新開具增值稅普通發票。房地產開發企業採取自開票方式開具銷售不動產發票，在結餘地稅發票用完或7月1日後發生上述情況的，納稅人應正確區分稅款所屬期，按規定申報繳納；發票開具按照國稅部門規定辦理。
個人點評：實測面積大於合同面積的部分，補繳營業稅，有滯納金嗎？如果沒有，如何判定補差部分繳納營業稅而不是增值稅呢？
6、河南國稅：
房地產開發企業，採取預售方式的，按照預售面積開具發票後，在交房時對面積差需要補開或開紅票衝減的，如何開具發票和計稅？
答：《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點後因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。
綜上，房地產開發企業在交房時對面積差需要補開或開紅票衝減的，如果營改增之前開具地稅發票，營改增後可以開具增值稅普通發票進行衝減或補繳。
個人點評：說得很籠統，應該再細化一些。
7、廈門國稅
房地產企業在5月1日前按銷售面積預徵營業稅，但在5月1日後，以最終測繪面積多退少補。若有這種情況發生時，原有的處理是將原來開具的發票作廢，再重新開一張正確面積的發票，但5月1號後其不再徵收營業稅，也為地稅發票，該如何處理？
答：最終測繪面積大於原銷售面積的，按最終測繪面積計算的房款收入開具藍字增值稅普通發票，再按原發票收入開具紅字增值稅普通發票；最終測繪面積小於原銷售面積的，按最終測繪面積計算的房款收入開具藍字增值稅普通發票，再按最終測繪面積計算的房款收入開具紅字增值稅普通發票。
個人點評：看完廈門國稅的解讀，我開始懷疑人生，會計的一生難道就是為了開具發票？
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