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[摘要]一个有潜力的商场能促成一个拥有巨大影响力的商圈，从而带动周边不动产的升值，这个是放在任何一座城市颠簸不破的规律。
一位朋友，花了两年时间完成了自己所有房产的置换，从原来的台北路，全部置换到了青山。在搬到青山板块的奥山世纪城之后，原以为会不适应，毕竟台北路热闹，青山看起来冷清。没想到的是，根本无需适应期，反而觉得再也搬不走了。他最大的感慨是，入住率高人口密度并不大，从来不堵车；能享受到的城市资源真多，无论是学校还是公共配套；最关键的是房价涨得快啊！
奥山世纪城不仅热销，并且价格涨幅也是较大的。这里不仅得益于整个市场行情，更得益于奥山世纪广场的开业。
奥山商圈楼盘分布
不仅是奥山世纪城，其周边项目如才聚社区、怡江苑、青杨六和、青合仕家、和平花园等楼盘都有较大的涨幅。其中青杨六和在奥山世纪广场开业前均价差不多在7000元/平米，2013年奥山开业，该楼盘价格涨至10100元/平米，目前该项目二手房挂牌均价已涨至23811元/平米。
究其原因，除了市场行情之外，就是商圈效应。一个有潜力的商场能促成一个拥有巨大影响力的商圈，从而带动周边不动产的升值，这个是放在任何一座城市都颠簸不破的规律。
那么错过了，奥山商圈，青山还有哪个潜力商圈值得入手？
说到潜力，有哪些指标可以判断这个商圈有潜力价值呢？笔者认为：
第一：紧抱扎堆拿地房企大腿
都说地产商对区域的判断是直观而敏锐的，他们不仅能准确洞察区域商圈价值，更能对区域购房者提供新的价值参考。
毫无疑问中建、恒大、交投、中冶、招商蛇口较早意识到青山众圆商圈的价值。2014年11月29日众圆广场开业至今已有多家龙头房企在此布局。
青山滨江近3年土地成交
2016年7月28日P(2016)071号地块现场挂牌。位于青山滨江商务区东片，和平大道以北，红钢二街以南，建设七路以西，建设六路以东，土地面积143450平方米，最大建筑面积78万方，其中居住建筑规模不大于50.6万平方米。该地块为住宅、商服、公园与绿地用地，容积率5.44，起拍价43.56亿，楼面价5584元。最终该地块底价成交，竞得单位为招商蛇口。
招商蛇口地块
目前该地块正处于主体施工状态，其案名已定：招商蛇口一江璟城，预计明年初开盘。
2016年3月31日，在经历3小时、248轮竞拍，青山滨江商务区39大街项目地块被中冶置业以22.054亿元拿下，9311元/平方米！其楼面地价刷新江南纪录，成为江南地区新地王。
据亿房网信息显示，中冶39大街项目于2018年4月29日网上开盘，推出2、3号楼建面约98、127平三房和142平四房户型，约456套房源，均价24500元/平，装修标准3500元/平，开盘当天售罄。
中冶39大街
2017年12月4日，青山区滨江商务区核心区47-1、47-2、48-1地块，土地面积65900平方米，为住宅、商服、公园绿地用地，容积率3.33，现场挂牌出让，起拍价228730万元。最终由大华集团有限公司以22.873亿竞得，楼面价10430元/平米。
大华地块
除了品牌房企的布局外，潜力商圈的价值当然还体现在房价上。
第二：新房、特别是二手房价格涨幅
众圆商圈楼盘分布
众圆广场的开业对于青山人民来说有着特殊的意义，毕竟他们再也不用跨江购物了。而对周边楼市的影响也更为直观，2014年众圆商圈初现雏形，商品房项目也如雨后春笋般遍地开花，如：早期的中建开元公馆、联泰香域水岸、武汉宝业中心、青城国际等楼盘，房价节节攀升。
青山众圆广场实景
而今年入市的，除了中冶39大街之外，接下来御江壹品青山印预计2018年6月开盘，主推4、5号楼101-153平精装户型；武汉江山已于2018年5月15日上午10:18开盘推出5、6号楼208平和234平精装户型，均价约32000元/平，在加4000元/平的硬装，2500元/平的软装；
相较于新房而言，青山众圆商圈周边二手房市场显得更加火爆，二手房价格也一路看涨。从笔者走访的几家中介门店了解到，目前该片区二手房的主要客群均来至于徐家棚以及青山片区拆迁户，小部分以当地原住居民为主。
商圈周边项目
目前的青山众圆商圈二手房均价普遍在13000-25000元/㎡左右。以和平大道建设二路沿线区域集中的二手房为主、房龄基本在2000左右的居多，如江城广场、青山世纪坊、江南春城等；其次以2015年左右，房龄在3-5年的优质房源，如中建开元公馆、新奥学府佳邻、南洋金谷以及印力中心等。
众圆商圈周边二手房涨幅情况
从笔者筛选的二手房挂牌价涨幅情况来看，青山众圆广场于2014年11月开业，在新商圈的起初阶段，其对楼市的刺激是有限的。随着近4年的发展，众圆商圈辐射力不断扩大，加上周边品牌房企的入驻，商圈对楼市的影响力也更加明显，二手房挂牌价直线上扬。
当前的武商众圆广场，商场整体构建、包装和规模可以用“高端大气”来形容。就消费群体来说，青山半数以上居民是收入稳定的大型国企职工，尤以武钢、中石化的员工居多，相比于其他中心城区，其消费能力毫不落后，商圈自身吸附力较强。
青山众圆广场
而潜力商圈的潜力物业，从目前的情况看，众圆商圈的住宅，已处于相对高位，虽然仍有潜力。但与商业物业相比，其差距还是较大。商圈的商业物业，其价值根本还没被发现。
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