在表达观点之前先简单科普下，房贷利息到底怎么算的？
现在有一种比较流行的说法，说银行放贷要先收利息，月供前期还的都是利息，等利息都还完了再还本金。其实，这种说法并不正确。
在我们每个月所还的钱中，一部分是本金，一部分是利息。随着本金的月月归还，后续月份的利息也会相应减少。无论等额本息还是等额本金道理都是如此。
目前，银行的房贷分为“等额本息”与“等额本金”两种还款模式。等额本息，就是每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。
下面用按100万年利率4.9%的30年商业贷款举例，来给大家看下两种还款方式的区别。
由图片可以看出，等额本息的还款是每个月的还款额相同，本金和利息的比重在不断变化，该方式侧重于先还利息后还本金。
等额本金的还款方式当中，每个月所还的本金是相同的，每个月的还款总额也在不断减少，该方式侧重于先还本金。
通过计算比较，以100万贷款为例，我们同的贷款额度以及利息水平，30年下来等额本息的还款方式要比等额本金多还17.3万。
这时可能很多的人会妥妥的选择等额本金的还款方式，因为等额本息硬生生的要多还十几万，然而真的的如此吗？
的确，在“等额本金”还款方式下，由于前期归还的本金比较多，所以相对于“等额本息”还款方式而言，借款者支付的利息总额要少一些。不过采用这种方式是不是划得来，却需要好好分析。
首先我们已经表面，两种还款方式其实道理是相同的，都是本息一起要还，一个是先还本金，一个是本金多停留在自己的手里一段时间，这里就产生了利息差！借款人需要考虑资金的边际使用效益！
其实我的观点非常的明确那就是：银行的钱能用多少就用多少，能用多久就用多久，尽量晚还本金，绝不提前还款。
这个图片告诉我们在4.9%的年化利率下，只有到第138个月以后等额本金的还款压力才会开始小于等额本息。而且随着银行利率的下调，这个时间点会不断延后。
我国利率下行的大趋势几乎是确定的，也就是说，等额本金的还款压力至少在前12年都是要高于等额本息的。无论从个人收入、还是从生活境况方面考虑，我想对于贷款买房的人来说，这前12年无疑是压力最大的阶段。
因此，选择等额本息的方式更能保证你的生活质量不被影响。
我们在纠结是等额还款还是等息还款的原因是因为我们一直以来有一个错误的观点那就是房贷要越快还完越好。因为我们从来没有考虑过通货膨胀的影响！我们是以今天的眼光看30年后的17.3w，而没有用30年后的眼光看今天的选择！
自建国以来，通货膨胀就一直存在。很多人一听，通货膨胀？就会很紧张，那是不是我们国家的经济存在大的弊端呢？其实不然，通货膨胀不仅以前有，未来还未有，可能速度还会更快。为什么？因为经济的发展就必然会带来通货膨胀。并且，一定的通货膨胀会刺激经济的不断增长。对于还房贷的压力，其实也就是前十年有一定的压力。
举一个例子，刘先生05年在广州买一套房要50w，但是刘先生拿不出来，就借了房贷，分10年还，每个月平均一个月要还2000元， 想想压力是不是很大，05年一个月要还2000元对于一个家庭来说是很大的压力。
但是十年后了，这座房子涨到了500多万元，足足翻了十几倍，光租出去的房租就能拿到8000元，你还在乎那2000元的压力吗？
也就是说，你在承受了巨大压力，努力还本12年后，终于可以每个月比等额本息少还几十块钱了。但这时你才发现，这几十块早已变得无足轻重。而30年后，当你面对少还的十几万时，情景也大致如此。
与其早还银行本金，倒不如把这部分钱拿来投资，反正房贷利率这么低，很容易找到更高回报的投资渠道去获得收益。
当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。
简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，不要一味的相信别人的话。
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