導讀
自深圳提出“東進戰略”以來，深圳東部的
龍崗、鹽田、坪山、大鵬四區紛紛響應，那麼誰會成為深圳的東部中心？其中的坪山潛力如何？在粵港澳大灣區戰略中又會扮演什麼角色？
核
心
觀
點
宋丁
粵港澳大灣區科技創新戰略支點：坪山
——國之重器，科技創新。坪山謀變，再繪深圳。
今之風采，追隨科創。活出品味，盡在坪山。
今天的世界，各個頂級城市最風光的已經不是傳統的CBD，而是科技城，各個頂級城市最貴地段必然有高科技創新產業背景。
深圳因高科技發展，因高科技實力氣揚威中國，挺進國際。如今深圳已經成為勢不可當的東方高科技黑馬城市。
當高科技創新產業在不同程度向深圳各個區快速滲透的時候，我們看到了一個特殊的地帶，它因為地廣位偏，以前被認定為深圳的大工業區，從而奠定了堅實的科技製造基地。
現在它不在深圳傳統的高科技創新產業空間鏈裡，甚至被廣深科技創新走廊的重要節點設計都忽略了，但是它在大灣區的科技創新價值真真切切的存在。它不是什麼重要節點，根本就是戰略軸點。
這個地方是哪裡呢？就是深圳坪山。
坪山已經成為深圳落實中央決策部署、面向未來創新發展的重要拼圖。在深圳高層，坪山高新區早已與南山高新去並列。進入深圳科技主軸帶，西面南山、中部坪山、東部深汕，深汕合作去全面納入深圳，所以坪山成為高科技的中部地帶。
坪山有四個高大上的定位：
為聚焦實體經濟發展的世界一流的東部高科技園區
可持續發展議程創新示範區建設的重要陣地
戰略新興產業集具的創新高地
連接深汕輻射粵東經濟圈的產業核心
坪山的創新產業體系也非常好，產業鏈是總部+研發+教育+高端製造+科貿，這種組合在深圳也是非常少見的，它都強，潛力都比較大。
此外，坪山大學城對標斯坦福，為深圳東方硅谷增光添彩。坪山高科技創新產業的2030年戰略目標也非常誘人：集聚超過50萬高端就業人才、70萬居住人口。
可以看到，深圳坪山未來的前景確實是非常好的。如果大家能夠慧眼識真珠，我們盯住坪山未來的發展，緊密關注坪山未來的成長。
坪山發展規劃價值探討
沉靜的坪山，後發制人
圖騰鏡：深圳發展速度、崛起速度非常快，坪山這些年一直很沉靜，我感覺是後發制人。
比如，羅湖是深圳發展最早的區域，但現在想再拔高就有困難了，因為沒有地盤了，人才的架構也存在著固化，
所以坪山給了深圳太多的機會，也就是再次在新的形勢下進行崛起，這就是坪山的開始。坪山的起點一定是超越過往區域的，甚至超過龍華片區科技城和南山科技城。
坪山現在成立了新的行政區，政府一定會集具最新的科技力量、最新的人才資源、最新的資源整合範圍的優勢來發展坪山，我想坪山一定會後發制人，一定會超過深圳過往的各個區域。
坪山，早些年的南山
陶文傑：深圳本身的土地有限，一路向西發展，到了大鵬港的時候，發現東部的坪山還有這麼大一塊土地，其實坪山保留了很多可建設用地，這在各個區域裡面非常難得。
坪山確實有點像早些年的南山。坪山有戰略性的新興行業、大學園區，坪山也會引入一些高等院校。除此之外，坪山還有非常豐富的自然資源、山海資源。
今年有一個新聞，要從坪山到前海修一條快速路，大概從坪山到前海就是三十分鐘到四十五分鐘。通過東部龍崗和坪山的帶動，將把整個東部帶火，同時也加強東西兩翼的聯繫。
現在坪山3萬的房子很多，2萬多的房子確實不是很多，我覺得是長線投資比較好的選擇。
購房置業建議
坪山，是價值的高地
但價格仍然處於窪地
宋丁：從大的市場脈絡來看，大灣區是中國改革開放四十年的政策一路走過來的，有國家土地政策、國家貨幣政策M2的整個格局。
如果你買不起房子，前海、後海跟你沒有關係，坪山就跟你有關係。
坪山現在是十年前中心區的房價，在輪番的價格中往前走的時候，這時候你看中這個片區，加上雙限，其實房價沒有掉，壓著就是機會。
過去的坪山那麼遠，過去我們覺得南山、龍華都遙遠的不得了，現在你還要等一腳就邁進坪山的時候再買嗎？
看清這個戰略之後，在地鐵可達的地方，在大產業佈局的地方、高科技的地方，在未來城市的核心區尋找到你的港灣。
房子還有升值空間，
好房源應該積極出手
圖騰鏡：深圳的房子怎麼漲？深圳的房價經過了兩輪漲，2006年和2015年的時候翻了一倍。2015年到現在三年了，可能還有兩三年要再衝一次浪。
所以我們要把最低點的城市最優質的房子買到手。有一句話，如果在一個城市踩到最低點的價位就是時間點，現在就是坪山地區。
深圳為什麼要踩坪山這個點？我想深圳還需要發展，深莞惠實驗區，實際上想把坪山和實驗區一起搞，一起盤活拉高，目的不是把房價拉高，而是把區域的發展水平和發展速度拉高。深圳在拔的過程，政府無形中把房價也往上拔了，所以我們要時刻注意這個動向。
買房不要想著一夜暴富，
拿得住才能享受最大利潤
陶文傑：有些人買房看得準，現在買第二年就翻倍了，這些年只有兩波機會，一個是2014年底，買了2015年就翻倍了，還有一個是2008年底，世界危機恐慌的時候你抄底，2009年也會翻倍。
其他更多時候是相對平穩的穩步上升。買房是一個平穩的長時間的、長週期的，你要拿得住才能享受最大的利潤。
當你買之前，不要考慮太多宏觀面的東西，只要房價不會暴跌，剩下的就是要買一個合適的區域、合適的樓盤。
多考慮這個區域有沒有利好，有沒有地鐵要通，有沒有學校要開，有沒有大型的規劃投入和商場，不用考慮今年會不會暴跌。
碧桂園鳳凰國際公館
雙限的項目、標杆的高度
“作為深圳第一個雙限項目，碧桂園用實際行動響應落實國家政策，也是為深圳業主福利。鳳凰國際公館在坪山這麼大的土地面積，它的周邊很多樓盤也像雨後春筍一般建立，這個片區購房者能享受的優惠在哪裡？”
低價格，高品質
打造城市標杆新高度
圖騰鏡：深圳的土地越來越少，主要是深圳有大規模的開發量。碧桂園鳳凰國際公館地塊兩年前拍賣，政府非常明確，要給購房者留一桶金下來，也就是進入坪山的第一桶金要留給置業者，限均價30600元，最高售價32300元。
碧桂園項目在坪山區域最高的標杆是53層，從龍崗、龍華、坪山這三個區來看，這個住宅區是最高的，所以你以最低的價格買了最高的房子。
從國際來看，無論美國、迪拜、日本、香港，香港沒有低於50層的房子，未來深圳也完全有可能向超高層的方向發展。
未來超高層疆是一個城市發展的方向，因為一個城市裡麵人口越來越多，必然往上發展，這是未來的一個潮流趨勢，碧桂園項目在這裡是標杆的高度。
碧桂園項目是低價，但是不會低品質，未來所有的上升空間留給業主，機會稍縱即逝，希望業主把握這個機會。
政府限價限售，
長線投資的良機
陶文傑：碧桂園項目其實是進入坪山的門戶，臨近一點就是坪山目前開發項目最密集的區域，泰禾的金尊府、金尊廣場等一大批樓盤都在那裡。泰禾的金尊府現在的價格想賣到5萬以上。
碧桂園項目是30600元的均價，明顯的低於金尊府那裡，為什麼那裡要賣5萬？很重要的一個原因是由於政府限價，同時這裡是五年限售。
五年其實沒有任何問題，買坪山的房子做投資，持有五年是一個基礎，五年之後稅費少了，地鐵通了，300米的高樓也建好了，剛好是成熟的時候，如果做投資，那時候是最合適的。
目前這個狀態，不要想著買一年、兩年之後賣了就賺多少錢，這五年就是政府幫你鎖盤了，逼著你做一個長線投資。
去年以來，能夠看到政府對坪山的開發建設在提速，
未來五年坪山會有巨大的變化，政府的投資會很多，包括交通的利好、地鐵的利好都會有。這裡作為一個門戶區域，未來的變化也會很大。買碧桂園項目，說白了就是便宜，便宜就意味著風險比較低，便宜的地方漲幅往往很大。
入手低價的物業，守得時間足夠長，守到下一輪樓市的高潮，收益也會非常高。
觀眾提問
1
提問：同在深圳的東部，龍崗未來的價值發展多大？我們作為置業者，對龍崗和坪山應該有一個選擇。
宋丁：龍崗和坪山，發展的高度都是往高走的，但是龍崗是整個深圳東部的大龍崗範圍，是一個行政中心，我認為將來龍崗的趨勢就是圍繞著東部3+2大整合的區域中心的位置，包括金融、高科技、商業、文化、醫療、教育、體育，是一個複合性的行政區。
東面的深汕，我認為是高科技製造地區，坪山是研發地區。現在國家的核心是研發，現在製造已經空了，只有研發才能出利好。
所以坪山是推動高端製造業的研發之地。將來政策也會給70萬人提供綜合生活配套，
在高科技方面，我認為龍崗沒有辦法跟坪山相比，所以一個很專，一個很綜合。2
提問：大概要多久坪山可以成熟起來？比如說跟福田或者南山做一個比對，南山區域有多少面積、有多少人口，五年之後坪山在這方面是怎麼樣的情況？
陶文傑：原來沙井、松崗、福永這些地區本身人口比較多，生活在關內或者龍華的很多人不願意去那裡，但是為什麼去年以來很多人住到西邊去了呢？
一方面是科技產業，寶安有一些企業進去了，很重要的是地鐵11號線起到了交通導入的樞紐。包括龍崗、坪山，居住條件是比西部的松崗、福永要好，學位也要好，而且坪山和龍崗的自然環境好一些。
因為當年沒有像西部一樣很早進行三降一補的企業，把一些可建設用地都用完了，東部還是保留了很多自然資源。
龍崗的房子也寬敞一些，但是為什麼還是沒有到這裡來做，之前房價沒有漲那麼快，其實就是沒有地。你提到五年之後會是怎麼樣的問題，14號線和16號線會把人引過來。過去坐到雙龍站太遠了，有了14號線就可以30分鐘到福田，16號線會把龍崗和坪山內部連通。我覺得會有很多在福田工作的人選擇在龍崗和坪山居住和生活。
3
提問：剛才說到坪山有兩個產業，現在坪山的葵涌那邊有一個山谷，一直在做基礎工作。未來那一塊的產業和人才的配套，會有非常高端的產業，這一塊人員的去向最終會到坪山的哪一塊？
宋丁：壩光有一個國際生物谷，重點發展像華大基因那種基因產業，做檢測，還有的搞細胞，這是第六次技術革命，大家都在搶奪這個地方。
坪山的生物科技重點是生物製藥，一個是醫，一個是藥，將來這兩塊應該能夠集聚國內圍繞生物科技頂尖的人才專家。
相比國際上我們還有差距，但是勢頭比較猛，我認為坪山未來人才的集聚，未來五年、十年會比較明顯。
品質匠心鉅作詮釋無界生活
碧桂園鳳凰公館效果圖
開篇匠作，詮釋無界生活。碧桂園鳳凰公館位於坪山碧沙北路以西、龍勤路以南。西擁羅湖，南接鹽田，北臨龍崗。東部過境高速直抵羅湖萬象城，南坪快速三期連通福田CBD，構建半小時生活圈，鹽坪通道速達大小梅沙。
項目擁有裝配式住宅典範，通過前瞻性工業住宅施工，以高科技革新居住質量，躍級提升居住品質感和建築美觀度。不管居住生活還是觀景休憩，都足以彰顯居者的高品質生活！
生態舒適人居繁華一步之遙
區位配套效果圖
項目規劃融入“海綿城市”概念，利用坪山河打造城市雨水淨化系統。住戶可以零距離親水自然，享受華僑城頂豪同級別的河畔生活。
開放式的建築排布，盡攬28平方公里無遮擋一線馬巒山景觀。社區內部打造季風長廊“Wind Corridor”，適應嶺南沿海氣候，形成獨有的微氣候環境。
此外，項目緊鄰百萬級文化新城，共享五星級酒店、主題商業、電影院、博物館、會展中心等尊奢配套。
佈局開放通透智能護航生活
項目創新單列式錯位佈局——每棟塔樓錯位排布，儘可能照顧每戶通風采光，闊別傳統圍合式封閉佈局。同時，項目採用全社區人車分流系統——打造垂直立體車行及人行空間，悉心呵護業主安全。
另外，項目打造了六重智能系統，讓居者從容掌控生活。第一重：社區雲視控系統，放心讓孩子獨立成長；第二重：搖一搖開門，讓鑰匙再歇會；第三重：智能訪客系統，臨時密碼通行，無需登記；第四重：智能雲停車系統，回家從來都這麼簡單；第五重：社區WIFI覆蓋，免去無信號的尷尬；第六重：安心家社區APP，一鍵預約物業，24H為您守候。
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