在土地掛牌出讓公告中，政府主管部門會對土地使用的容積率、綠地率及建築密度作出明確規定，而這三點因素直接影響著未來樓盤的品質。
容積率：地上總建築面積與總用地面積的比值。一般地，容積率越小，居住密度越小，舒適度也較舒適，容積率越大則相反。
綠地率：綠地面積與總用地面積的比值。很明顯，一個樓盤綠地率越高舒適度越高。
建築密度：建築物的基底總面積與總用地面積的比值。建築密度越低，居住的舒適度越高。
舉個例子
A樓盤總佔地面積30萬平方米，總建築面積120萬平方米，綠地面積15萬平方米，建築物基底面積10萬平方米，則A樓盤的容積率、綠地率、建築密度分別為4.0、50%和33%。
土地的成交價、溢價率和樓面價是影響樓盤價格的主要因素。
成交價：這是一塊土地被拍下的最終價格，它不會低於出讓公告給出的起始價，且不得超過規定的最高限價，如果房企競價高出最高限價，該宗土地很可能將會流拍。
溢價率：成交價格與起始價格的差同起始價格的比值。土地的溢價率越高，意味著房企拿地的成本就越高。
樓面價：土地成交價格與地上總建築面積的比值。樓面價越高，通常意味著房價會越高。
舉個例子
B樓盤被某開發企業以2200萬元（高出起始價200萬元）的價格取得一宗國有土地的使用權，則該宗土地的溢價率為（2200-2000）/2000=10%；若B樓盤總建築面積為2萬平方米，則其樓面價為：2200萬/2萬=1100元/平方米。
當然最終的房價是由樓面價、建安成本、營銷費用、利潤等共同決定的。
通過土地的使用年限，可以初步判斷出其使用性質：居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅遊、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。
寫在結尾
以上就是本期攻略的全部內容，希望上述內容能夠讓您更好地瞭解房地產市場的有關知識，給您帶來必要的幫助。我們下期再見。
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