吃馒头不吃包子

每个行业都有它自己的秘密！外行人别乱猜。

商业地产，是房地产中比较难啃的一块。里面的奥秘更多。一般人我不告诉他。

你所看到的目前商场空置的窘境，是当今中国比较常见的，令人触目惊心，究竟为什么呢？

1、自从很多商人认为房地产投资仍然有很好的发展前景之后，商业地产开发的热潮一直高烧未退。

跟任何行业一样，商业地产开发商其中有些是有经验、有准备、或者有运营实力的；很多是没有经验、没有准备、没有实力的；所以，失败的概率高达35%--50%，也是很正常的，其他行业的高失败率，你只是看不到而已！商业地产招人现眼。投资人多，所以，你见到的失败的也就比较多。

2、各地地方主管部门，热衷于商业项目的上马，造成项目过多、门槛筛选不严、项目烂尾。

为什么地方主管部门，喜欢上马商业项目？因为相对于住宅项目，里面的综合税费收入会比住宅项目多一倍！并且，如果运营的好的话，商业项目可以带旺一个新区、并且带来大品牌、是城市靓丽的风景线！是新区开发的先锋部队！你说，地方有关人员能不热衷于此吗？项目太多、选址、规划不当，比比皆是。有关部门可能也是经验不足吧。

3、有些空置，是在商业地产可以容许的范围内，并非失败。短暂的空置、如果在合理的时间内，是没有问题的。

为什么？因为，大部分的项目，商业只是噱头，目的是为了住宅的销售；商业短期或者长期亏损，不影响住宅项目的利润，只要总的帐算得来，商业项目是允许亏损的。

4、这个亏损，也不是永久都会亏；有很多转嫁、替代的方法。

只要在可以预测的时间内，可能转盈，就可以；或者，转嫁给金融机构（为什么金融机构愿意当冤大头？很多原因，它转嫁给未来、转嫁到外地、其他企业、变相通融、腐败因素、以RETIS等方式进入资本运作、在表外做账.......）不一而足；水很深啊。

5、中国房地产发展的速度快、政策阴晴不定、许多大佬也始料不及。公认的商业大佬，沃尔玛，也不能说，在中国很多地方的商业项目是成功的；2013---2017年，沃尔玛，在合肥四年时间关闭了8家门店，只剩下一家。对于竞争对手、市场发育程度的掌控，可以说，沃尔玛在合肥也不太适应。沃尔玛尚且如此，其他商家，也不见得会强到哪里去。

6、商业地产有它脆弱的一面，看着空置很难看吧？也有它强大的一面，可以融资、信托、最小化分割、分期销售、包租运营等等；有些是打擦边球的，有些是创新、有些是诈骗！往往一步之遥。

你会看到，很多商业项目，类似于非法融资、或者传销、会销，一般老百姓往往是傻傻分不清。

7、商业项目，国内目前只有30%是成功的、运营良好的，30%是有较大风险的、勉强生存的；40%是失败的、风险极高的。

也有很多开发商被套牢啊！他们也不想空置啊！但是，运营能力不够，失败的概率极高。

8、其实，很多开发商并不愿意做商业项目，没有办法啊，是土地出让中的捆绑销售；是迫不得已进入商业领域，只好从头学起。反正他们住宅项目有较高利润，所以，商业的亏损，也只能是，泪往肚里吞，是必要的代价。也不排除一些运气好、水平高的团队，商业运营很成功，这个属于极少数。

好在高层已经认识到这个风险。

调控，已经在路上，并且不断加码之中！

主要是化解金融风险、消除社会的不和谐的隐患。以免带来较大的风险。

但愿，在不远的将来，会有较大的改观。

我们应当对于中国人的智慧、创新能力有信心。

图片来自网络

我是真像旁观者

谢谢你的时间

真像旁观者

1.卖商场地皮的钱，从地下一楼到四楼，开发商一般是采取先收定金口头承诺返点的形式套一笔资金，然后开盘逐层开卖，通常顺序是三楼四楼负一楼二楼和一楼，顺序是很讲究的，三楼四楼最便宜，所以要在傻子钱最多时下手，负一楼有大超市，有人流就意味着有好铺子，提价，一楼二楼位置最好，最高价，傻子能买就卖，不能买老子自己吃，反正负一楼到三四楼已经够本了。对了，首付5成，利率上浮5%。

2.返租赚钱。买了商铺你想开个奶茶店对吧，对不起不行，我们这个商铺是高规格高档次的商铺，不是那种阿猫阿狗都能进来的，作为业主的你们如果自己出租，很快就搞乱了。所以，你前面签完买铺合同，我们马上就签返租合同。时间嘛，15年一签。你就安心收租就行了，我们会为你搞定一切的，放心，好铺子传三代。当然咯，你买的时候你会惊喜的发现，哪怕你是开盘早上第一个进门的，好一点位置的商铺早就被选掉了。这一条里面的钱，不是实物的钱，是指赚钱机会被我拿走了。

3.出租赚钱。城市中心，区位优势，休闲娱乐一体化，你所想的一切都有，地下负23楼全是停车场，三小时停车免费，负一楼是湾岛知名的大超市，一楼全是金饰和女装，二楼是儿童活动中心，三楼餐饮，四楼影院，牛逼不，吃住玩一条龙。中国到处都有这种龙。告诉你，超市影城KTV进来是战略合作，比例分成。开发商的预留商铺是不用交租的。真正老实交租的就是进来刮肉的小租户。三月一清仓，五月一换人，刮的就是你的肉。

4.租金赚钱。我收到租金了，该返给业主了对吧？呵呵，首先你要知道几件事，水电，装修，安保，电梯，成本你不给我扣掉啊？还有，才开始几年，为了拉人气，我很多都是低租金请来的商户，生意难做啊，多担待担待。过几年就好了。什么，跟我谈法律？合同中有写保你回本吗？看清楚，写的是低风险不是零风险。

5.租金虽然少但也好过没有，虽然仅够利息也还能过得去。终于过了几年有业主受不了了，也有业主发现自己的铺子位置被改成了厕所或楼梯，扬言要收回铺子自己干。呵呵，一群法盲，好好翻翻合同，看看违约条款再来闹。

6.想熬到15年后收房，没有的事，铺子在我手里，房租得我给你，有一百种方法让你延期，再延长个15年，大家一起奔小康！对了，商铺只有40年产权。

总结来说，一个商场就像一个吸金怪兽，吸取周围的钱，吸引周围的人，吸走赚钱机会，剪刀差吃业主，高房租刮鲜肉，自有地产还可以经商抵押两不误，你给我一个不开发商场的理由！你看到的客人少，自然有租客去头疼，刮完一批又会有新的来，关我屁事，我该赚的钱早就安全落袋，怕什么？不劳你费心了。

额外一句话，老商场很多由于业主话语权的增多逐渐的失去统一规划越办越失去特色，新商场因为开发商统一管理，有很多的便利性，但代价就是业主的话语权势微，如何取舍，自己掂量，谁能看准未来呢？如果只是有个几十万的老百姓，买套住房可能还要靠谱些。

御风守望

简单一点来理解，很多商场都是空荡荡的没有人，但是开发商却还在不断地开发呢？这里面的牵扯的利益有很多，品牌效益是一点，因为做这样大型商场的一般都是大的投资商和风投资公司在创造，肯定也不只这一家，全国都会有，他们的数据统计盈亏不会只在这一家身上体现，这家亏了另外的地方的商场回把亏的拉回来，！

另外明商场的开始，有些公司的眼光是很长远的，现在目前来说这个地段的商场很亏但是他们不会去计较，他们的目的很简单，也行这片区域的城市规划还在发展中，他们提前占好位，等后面的发展，这样做也是间接的拉高周围的房价，并且很多这样的商场是为了卖房子、租房子设立的，目的是打造良好的购物、消费、居家环境，，日后随着开发商的完工，这些商场还没起色的话，他们也会慢慢的收缩规模，直至退出。因为到最后会有人买单的！

随这互联网的冲击，其实现在商场面对的挑战是很大的，但是机会也很大，很多东西无论如何在怎么去改变，这些东西依然会存在，马云现在都主打新零售模式，其实就是线上线下结合，这里面的商业逻辑也只有那些运作的大佬才真正明白是怎么回事！

平行世界奋斗的80后

商场还是比较赚钱的。如果你喜欢看韩剧，会发现里面很多富家少爷，家里都有几座商场，或者百货公司，很少出现家里是开超市的。

虽然大家统称为商超，都是叫连锁零售行业，但本质上的商业模式不一样：超市就是帮人卖东西的，进一瓶矿泉水每瓶加1毛钱卖出去，一般超市毛利率20个点左右；而商超主要靠收租金，只要投资建成了，后面毛利率几乎都是90多个点。

也就是说，商场把绝大部分的经营压力转嫁到了品牌店身上去了。商场自己需要承担的，前期是选址、建设，开业前是招商，开业后就是为品牌商门搞好服务——其中大部分时候还是商场把握了主动权。

大家确实都有这种感受，有些商场，大部分时候都是冷冷清清，恨不得整个商场的营业员都比顾客多，像那种随时都人流如织的商场，实在是少见。

就算商场把经营压力转嫁给品牌店，品牌店就一定能承受吗？

其实，我们所看到的人流稀少，基本上都在实体门店的允许范围内。因为品牌店，特别是那些高端商场一楼的大品牌、奢侈品牌们，基本上每个月卖几样东西，就能覆盖整个店的运营成本。

而且，对于他们来说，开这个店更多地是为了展示其品牌形象，反而没有那么高的单店业绩考核。

将来，随着电子商务越来越发达，线上线下结合越来越紧密，线下门店将成为线上交易的流量入口和体验满足者，线下门店的KPI恐怕又会变一变。

另外，当然也是很重要的一点，很多商场不是靠业务来赚钱，而是靠房产和土地的增值。

武汉有几家超市，辛辛苦苦卖一年货亏着钱，自己旗下一个门店被拆迁，光是土地补偿就几个亿，你说呢？

斑马消费

在互联网经济的大环境下，商场的客源确实出现了一部分的分流，导致现在空荡冷清的窘境。但是开发商投资开发商场还是有很多利润增长点的。分析如下：

首先，开发商在筹备商场阶段自己需要承担的是选址和建设，在落成之后做好前期的招商，这些工作确实成本很高。一旦顺利完成上述任务后就是为入驻的品牌商家做好服务—其中大部分时候还是开发商把握了主动权。这样，商场就将大部分的经营压力转移到了品牌商家的身上去了。后期的运维成本相对较低，同时通过租赁等方式获利。

其次，商场的地价的升值可以带来收益，降低风险和成本。房产和土地的增值给开发商带来的收益是很大的。一些目光长远的开发商提前拍得土地并建设商业设施，不但完成了土地资源的储备，而且也能带动地区经济和人口的发展和增长，对于开发商和政府来说都是双赢的策略。随着地区基础设施的完善和人口的增加，土地的价值会提升数倍，对于开发商来说，其获得的收益显而易见。另外，

最后，建设商场有利于开发商提升形象。通常入驻商场的品牌都具备一定的知名度和影响力，有些商家在商场开店是有展示其品牌形象的考虑的，所以在运营方面倾注很多心血去打造，这对提升开发商的品牌也有很大的促进作用。因此，建设和运营商场对开发商来说是有利可图的。

家族企业杂志

开发商也是商人，商人是以追求利润为宗旨这一点是永恒不变的。

首先我们做个比较，做商场也就是我们所说的商业它的利润怎么样，这个就要和住宅相比较来看了，大家都知道在同一地段同一地块商业的价格是远远大于住宅的但是开发商开发成本是平均摊派的，就是总成品摊到总开发体量上来，这样一来商业的利润非常明显。

其次，商业的建筑体量是远远少于住宅的，但是投资商业的人却不比住宅的人少，这个是在我这么多年的从业过程中经过数据分析得出来的，基本是一个供小于求的概念，和住宅成本是一样的但是价格弹性却很大非常容易出售。

再次，在这里做个行业内部揭露。很多商业购买者都希望自己这个位置是商业中心，非常希望能有大的品牌商家入住，恰巧开发商就利用了购房者这个弱点，招商很多品牌或者知名的商家，说招商实际就是签个接房后的意向入住协议，然后开发商大肆宣传，甚至有些不良品牌商家以此来赚取广告费用，最后东西卖完了商家也没来，开发商坑完人就走换个地方如法炮制。

最后，给广大商业投资者一个忠告，别相信有什么什么商家入住，你投资商业就以没有任何商家入住来衡量值与不值，这样你的风险会小很多，现在是电商的时代一般的商场形式是做不走的，反而小区外围的配套商业也就是我们所说的社区商业投资安全性更高些。

韩春东

作为一个资深的商业地产人来简单班门弄斧几句!

商场空置率，要追溯到该城市及区域商业地产发展历程，一般商场空置说明商圈客流不足导致的。然而客流不足是由于商场供应>客流量，形成供求关系失衡状态。

开发商不断开发商业地产是由于手上购置了商业性质的土地，开发土地是拿到商用土地的唯一办法，致使一去不复返。不是所有开发商都有“万达广场”的能力，不是所有开发商都有“凯德商用”的运作思维。

从商业土地选址到战略定位到规划设计到商业规划定位到招商开业到运营管理，要将整条线走完，商业地产价值潜力提升至少需要5-10年，98%的开发商的传统思维均是想利用商业地产获取高额的利润，违背商业地产的发展规律，走上一条不归路。

商业地产发展已经成为恶性循环的局面，开发商是很被动的，特别是对住宅出生的开发商更加残酷。商业地产能做起来了没有几家，地产巨头都屈指可数。

商业地产过剩空置主要原因是土地资源属性定义及城市统筹不科学所导致的。

内地很多城市缺乏制造及手工产业，为了提升城市GDP，唯独出售城市土地，然而土地资源分为商住、商业、综合等土地性质，其间商业性质土地价格最高。

近年来，政府为了改变其囧况，已经颁发商改住政策。缓解商业地产的发展重压。

以上观点不代表任何投资指向。

斌儿哥

首先开发商是可以降低风险甚至零风险的！

由于规划需要，本来周围就缺少商场，盖商场能带来好的形象和影响，所以商场建设速度一般非常快，有地方全程配合。

商场可以带动周围的房价，最主要的是地价，地价升值，周围地块拍卖时举牌的频率才会高。

商场可以带动消费和就业：大量的商家入住，自然可以拉动地方经济。带来了大量就业岗位也刺激了居民消费，老百姓家门口新建的大商场里有超市有电影院不去消费一下，和邻居见面怎么打招呼呢？

由于是惠民工程，开发商拿地非常便宜，有的是非常非常便宜！由于便宜，很容易就能保本和盈利，如果能在商场边上盖一个配套的住宅小区，房子卖完资金就回笼的差不多了。

在商场上面再盖几栋办公楼或者公寓楼，受到商场的影响销量也是出奇的好，根本不愁卖。怎么卖都是赚！实在不好卖也不要怕，价钱提高了以后返祖，年回报6% ，马上就会有人抢。

在商场附近再盖一条商业街，门面又卖上了高价，生意好不好？反正都卖出去了，又不是自己经营，梦想还是要有的，万一好了呢。

就剩商场了，目前全国室内商场经营普遍不好，这就需要真刀实枪的品牌运营和管理经验了。很多开发商开发和销售卖房子是强项，可惜不是每个开发商都有万达的商场运行和管理经验的，这就造成了盖的时候轰轰烈烈，没多久商场就空空荡荡，每天在大妈的广场舞包围中凌乱。。

拔剑泉财商笔记

资本杠杆。商业不像小买卖，低买高卖赚差价，而是全部玩金融。举个例子，某开发商建一座购物中心，假设10亿，银行贷款5亿，建好后招租，初期可能租金很低，甚至搭装补引进大品牌。但租金可以弥补运营成本，总体来说只有银行利息，开业2年左右是黄金期，经历了几次品牌调整，可以找评估公司进行资产评估，商业的价值在于经营，开业2年，有一线品牌和不错的客流量，估值翻番也是可能的，假定评估价值20亿，这时开发商就可以拿资产抵押进行融资，即使按估值一般也有10亿了，相当于回本。然后拿这10亿再启动另一个项目，如此循环。这边的购物中心还是你的，这可是资产，实在不行还可以打包上市，股市里也能赚回来。

化藤

你好，嗨住租房回答这个问题。

商场开发需要布局未来

众所周知，商场的开发与一般住宅的开发在周期上截然不同。一般而言一个中型商场从开始规划到最后建成往往都需要较长的建造周期。而很多住宅的建造速度相对要更快一点，如果商场不提早布局某些有潜力的地块，只是单纯等待该区域的人流逐渐增多了才开始计划建造商场往往都来不及。

因此很多开发商在选择商场的时候都会提前布局，先吸引一部分人流。在附近住宅和生活区域形成之后，这个商场的品牌知名度就已经在相当高的位置了。

与城市化水平相比，商场的整体开发规模还是较慢的。目前开发速度最快的是万达，而在规模化下，席卷中国远郊及内陆小城市抢占商业先机的也往往是万达。大部分商业地产商90%都停留在一年开几家的速度。

建商业卖房子的情况还较多

就目前地产整体情况而言，住宅的利润率和上升空间远远大于商场的回报率。而目前在一二线城市，人们开始越来越注重生活的便捷度。如果在居住的区域内有一个中小型的商业，那么房价也自然会水涨船高。

因此开发商也往往会开辟出一片区域来建自持商业以提高房子的溢价。如果这个楼盘正好处于较为郊区的地段，那么所建成的商业或者商场，往往只有该楼盘的人群来进行消费购买，自然而然就没有什么人了。而也恰恰是因为没有足够的消费人群来入驻的品牌，质量就相对较差，因而商场就形成了内在的恶性循环。

很多二三线城市多鼓励建造商业

相较于住宅而言，商业对于一个区域的经济发展更加有利。一个商业项目往往能够拉动一个城市方方面面的产业，而这些投资能够形成杠杆效应，促进城市的整体经济发展。其次，商业往往都开在一些郊区等地方，如果交通便利的话人流很容易慢慢就积累起来，土地的溢价也就会随之上升。对于很多二三线城市而言，商场也意味着更多的就业人口，毕竟无论是哪个品牌，都需要雇佣服务员，这就很好的解决了当地的就业问题。

对于我们的普通大众而言，家附近有一个商业对我们来说总是利大于弊的。很多人不愿意住在离市中心较远的地方，原因就在于商业的不发达所导致的生活不便利。因此对于很多人而言，无论是买房和租房都会优先考虑附近有商场的地方。

如果你希望租住在生活较为便利的区域而又不想承受市中心的高房价，那就需要在去寻找有商场，尤其是中大型商场的地方。如果是自己在网上寻找，既耗费精力，又耗费体力，不如下载一个嗨住租房App，只要打开手机，所有的问题都可以迎刃而解。嗨住租房-全城房源，一网打尽，房源多，房源真。

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