有人在後臺提了這麼一個問題：“叔，我想買太原的法院拍賣房，你覺得怎麼樣？”
其實法院拍賣房，是我們購房者相對來說，比較少涉及的一個概念，叔在網上查了查確實有不少關於太原法院拍賣房的消息，比如說2017年尖草坪人民法院拍賣富力城的一套房子，2017年太原市萬柏林區人民法院拍賣太原市建設北路的一套房子，雖然房源稀少，但架不住萬一碰到合適，對吧。
今天就藉著這個機會，來和大家談一談，關於法院拍賣房的這點事。
法院拍賣房產簡稱法拍房，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。
購房者會關注法拍房其實主要是因為它的價格，綜合比較下來要比市場上的低很多，就拿我們前邊所舉的例子，建設北路100平的房子，起拍價63萬元，單價算下來不到7000元/㎡，這個拍賣發生在2017年9月，這個時候太原的房價已經開始漲起來了，差不多的項目都得10000元/㎡，建設北路這樣好點的地段估計更貴，誘惑力相當充足，但是眼熱歸眼熱，法拍房的注意事項還是需要了解一下的：
01
一般不限購
先說法拍房的一個大優點，在大多數城市，不受限購約束，不管你具不具備在這個城市買房的資格，都可以購買法拍房拍，具體城市情況需要具體查詢，至於太原，法拍房在不在限購範圍之內，還得等具體細則。
02
付款方式較侷限
有的法拍房還可以走按揭貸款，很划算。但就算你走貸款，買下來後也要提前先墊付全款，然後再自己去走按揭貸款，付款方式上比較侷限。
03
起拍價
在司法拍賣過程中，通常會出現3個價格：評估價、保留價和起拍價。評估價就是評估機構出具的價格;保留價就是拍賣價格的底線，如果競買人的最高應價沒有達到保留價，該應價不發生效力，也就是流拍了。
04
交房要注意
在辦理過戶手續時，出具法院的《裁決書》和《協助執行通知書》，房地產交易中心即可准許過戶，但前提條件是產權明晰，且債務人配合交房。因此，實際操作過程中也出現了不少買受人無法順利過戶的情況。
舉個例子，有購房子購買了一套法拍房，但在收房的時候，原房主以不知情為由，據不交房。當事主找到法院申請強制執行，法院卻以自己在拍賣公告上註明過該房產“不交吉拍賣”(房子裡還有人居住)為由不予強制執行。
不交吉，就是隻已取得產權，而房屋仍因各種原因被他人居住使用，要能實際擁有，還須通過法律訴訟等其他途徑取得。一般情況下，法院只負責拍賣，具體的交接自己搞定，所以，個人購買法拍房時一定要認清是否為“不交吉拍賣”。
05
唯一住房
此外，法拍房還可能遇到唯一住房的問題。2004年最高人民法院出臺的《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》稱，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
實踐中，法院從維護社會穩定角度考慮，被執行人名下只有一套房產的，往往不予執行。所以，遇到唯一住房的問題就比較麻煩，所幸的是，2015年5月，最高法向社會發布了《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》，對於何種情況下法院可以強制執行、何種情況不能強制執行做了詳細的規定。
06
買賣不破租賃
還要注意查看有沒有租房備案，有些不良業主會跟親朋好友簽訂20年的租房合同，租金很低，然後去備案。這種房子，就算你買下來，你也住不了，買賣不破租約，你還是得繼續租給他20年。當然有其他辦法，就是買下來後，求爺爺告奶奶，給業主一大筆錢，求他解除租約。這種法拍房真不少，拍賣信息可以很容易查到。
再說一下可能會產生費用，一般來說，參加拍賣只需去拍賣公司支付押金就好，沒拍到自動原路退回。
拍賣成功後一般存在的費用有：
a，所有交易產生的稅費由買受方承擔，包括但不限於個稅、契稅、營業稅、房產稅等
b，拖欠的物業費、水電煤氣費等，少則幾千，多則幾萬
c，拍賣公司收取的5%的拍賣服務費
d，拍成功後一般需要十天左右付清全款，這時如果有需要，會有第三方提供過橋資金(高利貸)
5，請提前去公安局查詢房子裡是否有戶口，法院不會幫忙清理戶口。實地看看房子有沒有人霸佔，法院也不會強制清場。
其他的完全看個人喜好，比如說講不講風水吉利之類，對樓層有沒有什麼特殊要求的，太原法拍房的信息可以在人民法院訴訟資產網上查詢到，在拍賣項目裡，尋找山西太原區域即可。
閱讀更多 太原房叔 的文章
