地產項目開發成本的歸集和分配在整個房地產開發過程中很重要，但是卻不是地產開發的問題焦點，房地產業經過若干年的發展，無論是各項技術、項目管理、財務核算早已成熟。
那麼為什麼還要把這個問題拿出來呢？
最近智慧源遇到了幾個項目，在項目中體現的共性之一，就是項目開發成本的歸集與分配不規範，降低了自身的管理效率，更重要的是增加了稅務風險。
那麼開發成本應當如何歸集分配？
會計上的做法
在稅收上，房地產業之所以有別於其他行業，是因為其多徵了一道土增稅，所以就成本分配來說，地產項目也是一個產品，與其他行業的產品成本分配並無區別。
會計上就是按照成本費用的受益對象開歸集成本的，那麼為什麼還要分配呢，因為成本費用不全都是直接成本，還有共同成本；一項成本費用的發生可能同時涉及幾個受益對象，誰受益誰分攤，當然了共同成本的分攤時涉及幾種方法的，這裡我們就不展開了。
稅務上的做法
土增稅
由於各地方執行的土增清算方法不同，有“兩分法”和“三分法”之說，其實就是在清算單位內將業態進行了細分和歸類，比如兩分法就是把普宅單獨計算土增，其餘業態放在一起計算土增，而三分法是普宅單獨計算土增，非普宅單獨計算土增，其餘業態放在一起計算土增。
不管是怎麼個分法，前提都是在財務資料的基礎上計算開發對象成本的，先分配好基準單元受益對象的成本，在按照稅法口進行歸集，計算土增。
企業所得稅
企業所得稅扣除的成本費用亦是按照成本受益對象歸集，同樣是以財務成本核算為基礎，與土增稅不同之處在於，土增的清算期間是整個項目期間，企業所得稅是按照權責發生制且清算期間是公曆年度；而對於房地產企業來說，還受到各種行業稅收文件的約束，例如國稅發（2009）31號）文件。
智慧源最近遇到的這幾個項目的成本核算，首先在財務上沒有按照正確的成本核算方法來歸集分配項目成本，或者處理的不規範，至少沒有按照成本受益對象進項成本核算；其次忽略了土增和企業所得稅的清算期間的差異，混淆兩稅種的納稅時間和稅額計算方法。造成了土增或者企業所得稅稅額計算不正確，繳納也不正確，結果受到了稅務機關的查處。
項目的成本歸集與分配是一項必須融入項目日產管理的一項重要活動，是控制成本，預測稅負的主要手段之一；否則，企業不知道自己項目能花多少錢，也不知道要交多少稅，甚至項目是賺是虧也不知道，就麻煩了。
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