最近一段时间，天津楼市似乎成了总价200万左右刚需盘的主战场，但是在365淘房网后台我们发现有很多购房者都在咨询改善类型的楼盘。
的确，我们忽视了目前天津楼市的一个重要现象：改善客已进场！
2018年的天津楼市，可以堪称为“改善元年”。
一方面，十年前崛起的一些新楼盘，很多购房者由于家庭结构的改变，现如今已经有了改善置业需求。另一方面，前两年众多高价地块也催生出很多高端改善项目。
可以说，目前天津的购房群体中，改善需求的比例正在提高。
手握500万，听起来真是一个唬人的数字。
365数据调查组曾经调查过目前天津市的房价格局，已经从之前的“5-3-2”升级到了目前的“6-4-3”。
也就是说，总价500万刚好踩在了置业天津“上三区”（和平区、河西区、南开区）的门槛上。
其实单从数字上来讲，这在天津很好选啊，不过手握500万的人，对生活品质是有一定追求的。
500万，意味着可选项的变多，同时也代表着选择难度的增大。因为500万真的有太多的排列组合，究竟选择什么区域，选择什么户型呢？
一招错之，可能结果就是十年前分别选择了中北镇和东丽湖的差别。
用500万来置业房产，首先要了解市场，分出优质楼盘品类。通过网友们提出的一些置业需求，概括为以下购房条件：
总价：500万
地点：天津市内六区，越靠近市中心越好
户型：两居室或三居室
面积：100平米左右
交房标准：精装修
配套：社区周边有大型商业
交通：不能太堵，有地铁为佳
…… ……
这“三位选手”都是天津的“黑马楼盘”，我们将从区域地段、品牌特点、产品户型这3方面进行终极大PK。
Round 1：区域地段
01
南开1911
南开区也是我们常说的天津“上三区”之一，也是天津的学府区，南开大学、天津大学等高校林立，区域人文气息比较浓郁。
目前南开区的楼市现状可以用四个字来形容：“地王趴窝”。
从2013年的手表厂地块开始，“地王”这个词逐渐转战南开区，楼面价一路飙升。
2016年的双峰道地块楼面价已接近6万元/平米，至今仍保持着全市最高的记录，未来该项目面市的均价至少要在8万元/平米以上；迎水道地块的楼面价也已接近5万元/平米，未来住宅的均价至少也要在7万元/平米以上。
南开1911的咸阳路地块楼面价为25476元/平米，但由于其自身有商业部分，因此住宅部分实际折合楼面价已接近4万元/平米。
目前南开1911高层均价50000-51000元/平米，而且是精装修交房，这个价格在南开区的新房中可以说是最低的了。项目总规划150万平方米，首期之后，还会有后续供应。
高端豪宅化必然会是南开区今后的市场定位，南开1911目前的价格可以说是全南开区极具性价比的。
02
海河金茂府
海河金茂府位于河东区海河东路与十三经路交口。周边有地铁4、5、9号三条线，紧邻海河东路、红星路，驾车也比较顺畅。
虽然说河东区的整体发展与南开区有一定差距，但是海河金茂府守着全天津最稀缺的资源——海河。
正所谓“自古名贵必依河而居”，“河景房”近几年可算是成了天津楼市的“新贵”， 海河两岸的土地资源也变得更加稀缺珍贵。
要说天津目前的河景房真心不算多，在售的有天房海河湾、恒大帝景、海河大观、中信城市广场等，早些年的雅颂居、仁恒海河广场、仁恒河滨花园都是依河而建，而这些河景房的升值潜力和抗跌性也都是不错的。
03
惠灵顿海上花苑
惠灵顿海上花苑位于红桥区小伙巷与南运河南路交口，紧邻地铁1号线西北角站，但是由于项目比较靠近老城厢板块，因此路况比较拥堵。
红桥区的发展在天津市内六区中算是滞后的，惠灵顿海上花苑的位置在红桥区是比较不错的，但是红桥区二手房均价仅为25000元/平米左右，惠灵顿海上花苑均价5万+的价位算得上是红桥区的天花板了，未来的升值潜力比较有限。
此外，红桥区近一两年面临着大面积的棚户改造，一方面是整体环境比较乱，居住舒适度会受影响。
另一方面，棚户改造必然会形成大量的土地供应，所以，新房的稀缺度相比于天津“上三区”要差很多。
PK结果：南开1911、海河金茂府胜
Round 2：品牌特点
说回我们的主题，什么是高端改善楼盘？虽然稍微地价贵一点、位置好一点的楼盘，都在变着法地称自己为“高端住宅”。
但是大家心里明白，在一个靠“低价跑量为王”的市场上，真正的高端住宅，是需要房企不仅在产品本身上花心思，更需要在区域滚动开发上花精力。
一句大白话：一切只建住宅，而不建配套的高端改善楼盘都是骗子！
引领一个城市变迁的，往往是“高端住宅区”。这些区域有怎样的规律？又往往会落地于何处？答案很简单：
地标所在！地标，是每个城市的标志性区域，或者能够充分体现该城市风貌及发展建设的区域。因此地标所在之地，便会成为一个城市最具升值潜力的区域所在。
对于高端改善置业者来说，一般有多次购房经验，通俗地说“不缺房”。房再多，自己也只能住一套，这套终极住所在哪？
最重要的一点，一定是地标所在。高端改善购房人群，已经从买价格、买地段，进入到了买城市地标资源的阶段。
南开1911除了住宅之外，自身还规划有大约10万平米的写字楼和商业。一方面，业主未来的生活配套有了质量的保证，这也符合高端改善楼盘的“气质”。
另一方面，纵观南开区，西有熙汇广场、东有大悦城、南有奥城商业中心，但是靠近中环线的北部区域却是“地标空白”。
而南开1911规划的“大配套”未来势必会弥补区域内的商业空白，从而形成南开区的新地标！
海河金茂府 规划了南、北、中三个地块，除了住宅部分，也规划有一些城市资源：高端写字楼、时尚商业Mall、城市公园、幼儿园、海河景观、天津第一热电厂文化遗址。
使业主在一公里之内实现全生活场景，整体配套跟上了“高端住宅”的节奏。由于海河金茂府占有稀缺河景资源，未来势必也将会成为河东区的新地标。
在这一方面，惠灵顿海上花苑的实力也不错，除了规划有惠灵顿河庭花苑、海上花苑住宅外，还规划有陆家嘴金融广场，含有写字楼、公寓、购物中心。
此外还引进了惠灵顿国际学校，未来也将会是红桥区的新地标，只不过惠灵顿海上花苑正处于“地标聚集区”，如鼓楼、水游城等，因此这个红桥区的新地标稀缺性相对较差一点。
PK结果：平手
Round 3：产品户型
当然，自然，配套禀赋再好，最后归根结底，能让购房者用脚投票的，一定是产品本身。选对户型，决定了你是得到了改善，还是享受了高端产品。
购买改善型住宅肯定是为了追求改善条件和享受高品质生活。但究竟户型带给购房者的只是改善了居住条件，还是享受到高品质生活，却并不完全取决于面积大小，更需要实地考察每个空间是否实用，是否大而无当。
南开1911 101平米 三室两厅一卫
南开1911即将首开高层2种户型，101和136平米，全部做到了三居室，并且电梯直接入户，在天津市区，500万总价能做到三室户型的凤毛麟角，能做到私家电梯入户的几乎没有。
由于项目采用了罕见的三梯四户的梯户比，使得无论是中户还是边户都能够享受电梯入户，不会相互干扰，业主的居住的私密度很高，这在高层住宅中是很难得的。
而且，业主独享电梯厅等于额外赠送了4-5平米的空间，也相当于购房者可以多享受4-5%的实惠面积补贴。
101平米的三室均为中间户，由于楼道中设计了连廊可以开窗通风，因此，即使是中间户，也可以做到南北通透。
客厅、两间卧室均为南向，这样就可以预留出一个老人房，整体房间的采光度也是很好的。
客厅、餐厅、厨房这三个空间形成了“动区”，就餐和日常起居生活都非常方便；三间卧室位于最里端，形成了“静区”，且卫生间紧邻卧室，业主的生活便捷度高。
既然是改善型住宅，空间的功能性肯定要比刚需住宅完善的多——餐厅、客厅、电梯厅、卧室、书房等私人休息区域；厨房、阳台等生活辅助区都应有合理的规划。
同时这些功能区域针对不同人（做家务、访客和居住者）的使用，动线要清晰，不能因为动线混乱而导致各功能区在使用时发生冲突。
海河金茂府 100平米 两室两厅一卫
海河金茂府属于海河沿线的河景房，往往为了顾及到景观资源，有可能会牺牲一些户型上设计。
比如这套100平米的两室户型，最大的优点是客厅、两间卧室和厨房均朝阳，而且卫生间为干湿分离的设计，这对于仅有一个卫生间的户型来说，生活便利度很高。
但同时也有不尽人意的地方，入户即为餐厅，没有预留鞋柜的空间；厨房紧邻卧室，与餐厅距离较远，整体的动静线不明显；卫生间没有窗户，不利于通风散潮，且南北不通透。整体户型优劣势均沾，但是景观视野是非常不错的。
海河金茂府，总价500万的价位属于基础档，100平米户型所占比例也较小。主力为160平米的户型，在设计上，无论是功能空间，还是景观视野都是非常好的，当然，总价也会更高。
惠灵顿海上花苑 112平米 两室两厅一卫
惠灵顿海上花苑112平米仅做成了两室户型，可能对于想置业三室的购房者来说不太适合。
这个户型两间卧室和客厅均朝阳，采光度不错。不过主卧的衣帽间面积达6.3平米，相对来说，有点浪费空间。
此外，在设计上，主卧距离卫生间比较远，反而是次卧更近一些。整体来看，动静分区有些混乱，空间的功能使用容易造成冲突。
PK结果：南开1911胜
虽然高端改善一族对于总价不是特别敏感，但如果能支付相同总价购买相近面积的前提下，通过选对功能布局和尺度空间都相当优异的户型，从而使日常生活的舒适感、优越感得到最大化提升，岂不是锦上添花？
通过上述对比，想必高端改善置业者们心中都有杆秤了。通过具体的雷达图也可以发现，到底哪个项目是更占优势的。
买刚需盘要挑优点，毕竟资金有限，有一点能符合自己的购房需求就是好的。但是改善盘是挑缺点，能挑出的缺点越少，说明项目越符合自己的置业要求，遵照这个原则，才能挑到性价比最高的房子。
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