陸科民
三四線房地產未來會兩極分化。
首先，這兩年三四線城市房價暴漲，原因很多，有一二線城市限購因素，有炒房客因素，也有地王因素。但總體來說三四線城市在過去庫存較高的條件下，突然暴漲是不太正常的。這波風頭過後，會面臨著兩極分化，在三大都市圈內的，會有所發展，在三大都市圈外的會回落。
其次，從發展的角度看，三四線城市無論從城市人口規模，到產業佈局，與一二線城市都無法相提並論。有條件的寧肯選擇在一二線城市購房，而不會選擇在三四線老家購房，尤其是年輕人。只是迫於現在限購的壓力，不得不暫時在三四線老家過度一下，未來隨著一二線城市的放開，三四線城市還會人口大量流出，房源大量釋放。
最後，有人把此輪三四線城市房價支撐，歸結到棚改人群上。棚改人群的貨幣化，確實是現階段部分地區房價的支撐。但棚改過後呢！棚改過後的土地還要開發，而城鎮化到什麼時候停止還未知，但一旦有一天逆城鎮化的出現，三四線城市這種中小城市，房子會非常不值錢。
相信未來會有一天，房價如蔥的。
聽奶奶講故事
一、三四線房價，越漲越危險
1、城市化確實是發展潮流，但是三四線城市人口是有限的，且有流向大城市的趨勢，沒有充足人口的支撐，房價就是空中樓閣；
2、三四線房價已經遠超當地收入水平，這種漲勢持續下去，老百姓買房變得更難，會對青年人才的吸引力；
3、未來相當長一段時間，都是資產擠泡沫的階段，這就像肥皂泡一樣，越是絢麗越容易破裂，只能一點一點的吸出來。
目前，房地產處在一個兩難的境地，房價驟降則資產縮水，多年發展或付之東流；房價暴漲則危如累卵，一旦失控後果難以想象。
二、三四線房地產該怎麼辦
三十六計有一計叫圍魏救趙，對於三四線房地產而言，恐怕也不能進行手術式直接治理，更應該多方面綜合治理。讓房價絕對下降是不行的，只能進行相對於收入的下降，讓房子迴歸它的使用價值，因此需要想法設法抑制房價的上漲。同時，也要減弱房子的金融屬性。
文言狀語
那時，三四線城市的購房需求主要由三方面組成：城市人口的婚姻剛性需求、改善性需求及外來人口的剛性需求。在政策和市場環境沒有太大變化的前提下，這三類客群的數量基本上都是恆定的。
而後，出現了棚改。棚改拆遷帶來的貨幣化安置，帶來大量置業需求入市。
例如安徽阜陽作為安徽省人口最多的地級市，僅2017年就累計徵遷土地面積3119萬平方米。而全年出讓的住宅用地面積僅僅是338萬平米。於是需求應運而生，供小於求，房價上漲，買漲不買跌，銷量上升，去化加快，庫存就被輕易消化掉了。
中國前百強的房企紛紛進軍那些棚改支點撬動的城市，更有一些諸如中梁、祥生、新城、美的等房企更是從三四五線城市起步，快速實現了規模和利潤的彎道超車。這二年，三四線城市房地產市場供銷兩旺，房價狂飆猛進的畫面美不勝收。
未來三四線城市住房市場增長是否可持續？
一、不管今後的地方政府願不願意調控，房價持續上漲的勢能現在基本已經釋放完畢了。
二、棚改到2020年可以解決4100萬戶、大約1.5億人口的住房問題。2020年之後，三四線城市和縣城又將回歸到棚改之前的住房市場供求的均衡狀態，當然前提是不再大肆賣地、製造新的庫存、增加新的債務。這意味棚改的紅利大概也就再能享受三年。
三、人口淨流出遠遠大於淨流入導致的需求下降，是三四線城市房地產曲線往下的長期趨勢，無可抵擋無法可施。
所以，綜上所述，三四線城市房地產的未來主要是滿足自住需求，而不在金融投資領域。
