天河東新盤珠江花城終於開放樣板房，等到花兒都謝了。作為天河最後難得的大盤，著實吸引了太多人的眼球。
要知道，這個盤前身是油制氣廠，14年由廣州城實投資拿下，當時樓面價才一萬出頭，市場預測售價將是兩萬。可時光荏苒，換成四年後的今天，天河遍地難尋兩萬房價了。涉及到土地汙染修復置換的問題，也需要拆卸油制氣廠原來機械設備，珠江花城開發時間一再延長。不禁讓人懷疑，這一塊佔地總面積450畝的巨無霸地塊，共計六期開發，涉及總戶數達六千戶的大盤，廣州城實投資有沒有能力高效完成呢？
首先，談開發商背景。
我們要弄清楚城實投資是所怎樣的公司，它由廣州珠江實業集團有限公司、廣州珠實投資基金管理有限公司和廣州市城市建設投資集團有限公司合資組建，珠江實業集團佔據絕對的92%的控股權。然後估計不少夥伴看到了這裡就脫口而出：這珠江實業集團不會就是珠江投資集團吧！？
這是必須要劃分清楚的：珠江實業集團並不是珠江投資集團。前者實際控制方是廣州市人民政府國有資產監督管理委員會，換言之是政府的人。而後者是私企，我們熟悉的華景新城、駿景花園的大盤均由其開發管理，地段優勢明顯，但也因物業問題一直投訴不斷。
至於珠江實業集團，其作品我就舉兩個樓盤：珠江新城頤德公館、白雲新城嶺南公館，皆是響噹噹的豪宅之作。那到此，你多少能明白珠江花城背後的實力了。爛尾是不可能的，開發不完整是不可能的，但以國企身份，步履緩慢，審批流程繁瑣，倒讓我們仍念念碎。四年的開發等待期，換成碧桂園，都從14年1288億增長到5500億銷售額，成為新一代房產之王了。
國企老病，就是老人病。
其次，談實際的產品。
開發商背景如何雄厚，也要能造出引人遐想的產品才是硬道理。
我們就重點談談珠江花城的花園戶型佈局，根據總體規劃，90平方米以下的中小套型比例不少於45%，這個比例其實經過了修改，原先可是60%。值得注意的是，當年拍地時候該地塊並沒達到最高限制地價，因此沒有保障房。說明了什麼？比起廣鋼新城的很多樓盤，商品房與保障房共享花園的情況，這裡已經杜絕可能性了。
珠江花城總分六期，目前樣板房開放的是第一二期1-6棟，均為26層，兩梯四戶、兩梯六戶。戶型全是剛需產品，面積低至73平方的2+1房、83平方的3+1房、89平方的3+1帶主套、甚至是113平方的4+1房，最大也不超過豪宅的139平方五房產品。
別多想了，其中的+1均是入戶花園。面積很小，我親測只有2到4平方，入戶花園就讓它物盡其用吧，別太臆想可以改造出一個小房間了。然而讓人最大的驚喜就是戶型利用率極高，據聞達到87%，在目前越來越多房子都不過是8成甚至8成以下使用率的情況下，珠江花城踩中了剛需客致命的痛點，“大件夾抵食”。
一二期總共有十二棟建築，其中我們以一期兩梯六戶的1-4棟做分析，一棟四棟均是80多方的三房，而二棟三棟則從兩房到四房，73平方到113平方均有涉及，按照25層計算，合計有600戶。如果二期規劃不變，9-12棟將有同樣戶型產品，那麼就是600*2=1200戶。
稍微剛需偏改善的5-8棟戶型，將是113-139平方的四五房產品，合計400戶。整個一二期估算1600戶。
我們能夠發現什麼，這是一個超6000戶的大盤，一二期獨立花園的1600戶僅佔27%，可預想這是珠江花城剛需盤中低容積率的代表。剛開盤拿出來的房子還是有點誠意的。而三四期因為小學幼兒園，居住環境是有所扣分的了，取以代之的是小朋友入讀的便捷性。至於超遠期的五六期，那必定是等待那19號線地鐵落實的一刻才發的大招了。
我們能想到的，開發商早就已經想好了。
建議除非資金吃緊，不要挑選北面靠近公交車站的73方、84方兩房戶型，可重點挑選89平方的南向望花園房子，更甚者可直接上139平方五房，這對於純剛需盤來說，這五房是剛需盤中的戰鬥機，因為論改善型住房，139方基本只做三房或者四房，臥室、客廳的空間是相對可觀的。
再次，論地段的潛力。
這才是小夥伴們最關心的地方。
開發商是誰我們不太關心，戶型夠實用也只是考慮因素，最最重要的是，這珠江花城地段究竟有沒有潛力！？
一是學位潛力，開發商宣稱天河名校盤，加上與在建的執信中學近在遲尺，實在是讓人遐想連篇，臨近廣氮-奧體板塊東側，會不會享受奧體東部規劃的利好輻射？
細心的夥伴已經發現了，我說的是臨近奧體板塊，難道珠江花城不屬於奧體？
是的，不屬於，珠江花城可以說是給遺忘的孩子。（小夥伴可回看文章首圖）
廣氮-奧體板塊規劃示意圖
東部以珠吉路為界，珠江花城恰好位於珠吉路以東，中間隔著天河兒童公園，基本上免談奧體輻射。當然，執信中學也同樣在珠吉路以東、處於珠江花城以西，這著名的百年名校位於兩者之間，算是給予業主們相當大的遐想空間，怎麼說天河小升初也是直升的，誰能說得準不劃到一個學區地段呢？
目前珠江花城的小學校區已經建設封頂。
我們都知道奧體牛奶廠板塊龍湖歷經峰迴路轉，已經率先揭開了“靈秀小學”的面紗，而一路之隔的華潤等華陽傳言似乎更有確定意味。牛奶廠學位是改善型的區域校區，但是對於更遠處的珠江花城這樣的剛需大盤而言，是否擁有同等級待遇？改善型教育與剛需型教育是否能一水端平？
我們不得不正視一個現實：可能不能一水端平。
牛奶廠是改善型區域，這我已經再三強調了。而往往房子起步總價較高，代表著家長經濟實力稍強，願意投入教育的資源稍多，而同樣的因為房價偏高，人數不會太多，整個牛奶廠才5000戶人，卻擁有兩個規劃小學。
而珠江花城6000戶，僅配套一所小學。
我們並不是倚重名校光環，很多名校虛有其名，但是就天河區內做分校，總好過跨區做分校，因此靈秀小學之流還是可以期待的。只是這珠江花城小學，它是直接的名校分校呢，還是專門成立的新小？坦白說，我不得而知。
只就一所小學對應6000戶這樣的分配來看，怎麼都是小牛拉大車。哈，但我們也不要氣餒，華景新城這樣龐大的住戶量不也崛起了華景小學這個響噹噹的名牌嗎？更何況，我們不容忽視的是珠江實業集團背後的廣州政府背景。
學票，歸納下，就是期望值中等。
二是珠江花城與魚珠地鐵站只有不到三公里的直線距離，目前路況到三溪大概六公里，能否接受魚珠港輻射？
那我們要考慮的是，魚珠港工作的都是什麼人群了？
金融+IT碼農？抑或小白領配純屌絲？
珠江花城最大的缺陷，是周邊居民房沒拆遷，眾多廠房+4S店，村路小而蜿蜒，地鐵中短期無望（毒地看政府報告），在規劃的茅崗路沒向岐山路拓寬建設之前，花城往魚珠方向走談不上非常便捷。而茅崗路擴展，加上奧體板塊珠吉路若擴建延伸，只會讓更遠處的牛奶廠成為魚珠港的後花園。對於高管而言，相信沒什麼比住在牛奶廠，上班魚珠港更來得寫意了，中間說不定還能折點路在高德匯三兩好友聚個小餐。因此，牛奶廠改善型住宅是相對稀缺的。
而剛需住宅呢，可取代的就不少了。當然，珠江花城位於兩條路（珠吉路+茅崗路）的中間位置，相信是有益無害的。只是以其距離差，同樣以天河地段而言，有比之更接近的金碧世紀花園、中興花園，也有盈彩美居，更有環境優美的美林湖畔，剛需可去的地方多著呢。
高管可選牛奶廠對比小白領可選剛需盤，珠江花城的地位與牛奶廠相比其實是稍微偏下的。
總結：珠江花城，開發商背景加分，實際產品加小分，學位期望略持平，地段潛力略減分。
總體，略加分，不算大坑。
最後，說點大家最緊張的，銷售吹風價4.2w-4.7w之間，單合同，2020年收樓，那值不值得買呢？
我就這樣說吧：
若低於4w，驚喜價，二話不說，搶。
若介乎4.2w上下，也可買。
若介乎4.5w，挑貨而買。
若高於4.8w，迴避不談。
但買之前也要先認個籌對不對，趁五一假期沒完，看完文章就去吧。
閱讀更多 星星佬看樓市 的文章
