3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、深圳市規劃國土委聯合發佈通知，明確規定商業銀行辦理房屋貸款業務要以房地產信息系統中查詢到的網籤合同和住房套數查詢結果作為審核依據，並以網籤備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度，這意味著此前傳聞已久的“三價合一”政策在深圳正式實施。
根據通知，“三價合一”政策將在3月29日凌晨實施，據聞深圳的地產中介很多都一夜無眠，都在催客戶搶搭政策末班車。
“三價合一”政策出臺，重點打擊的是樓市的“陰陽合同”現象，今後一邊以“報低價”納稅、以“做高評估價”貸款的購房投機行為將受到大力限制。對於購房者來說，今後如果想要“報低價”避稅，那麼可貸額度就會減少，首付就會提高；如果想要貸足額度，二手房的稅費就會隨之增加。其結果就是對於想要以貸款買房的人來說，購房的成本門檻會有所抬升。對於一次性付款的買家來說，則暫時影響不大。
這一政策出臺，因為拆穿了“陰陽合同”的“皇帝新衣”，短期內會促成大量有意在近期購房的需求搶搭末班車，從而造成集中籤約的火爆景象。而隨著新政的落實，在需求透支以及觀望情緒的作用下，預計未來幾個月的市場交投量有可能會下降。但是從長期來看，在市場消化了政策之後，購房者也會接受“三價合一”的制度變化，該買的還是會買，政策的影響就會逐漸淡出。
可以預見，從維護市場的健康秩序出發，今後各地政府對“陰陽合同”的監管力度會越來越大，而“三價合一”只是其中一種手段。未來隨著各類價格信息的全面聯網，房屋價格的透明度會越來越高，所以無論是“報低價納稅”亦或是“高評高貸”，都會逐漸成為歷史名詞。
值得注意的是，此次深圳“按最低值作為計算基數確定貸款額度”還反映了當前商業銀行的一種政策取向，除了打擊“陰陽合同”，不排除還有控制槓桿、降低金融風險的考慮。過去幾年，房價快速上漲的背後，是居民購房槓桿率的攀升。對於金融機構來講，一旦房價出現泡沫，居民過高的使用槓桿，遇到市場下行時期就容易誘發系統性風險，所以在當前貨幣政策趨於緊縮的新常態下，銀行收緊錢袋子是情有可原的。
對於廣州市場來說，近幾年在網籤政策和信息互聯的作用下，“陰陽合同”的現象已經大有改觀，特別是廣州一直對二手房過戶實施評估價和交易價取其高者的徵稅方式，所以評估價和市場價的背離並沒有深圳那麼突出，再加上廣州房價本身就比深圳低，預計即便跟進“三價合一”的政策，所產生的市場波瀾也會比深圳要小。實際上，也有越來越多的購房者意識到，從再次換手的交易稅費等角度考慮，也並不是只有一味的“報低價”才合算。
對於購房者來說，還是要對政策和相關傳聞保持定力，房子必須要看好了再出手。不要忘記，房子是用來住的，倉促出手有可能會帶來各種問題，同時也容易給一些不法中介可乘之機。
（文/易居企業集團廣州區域首席分析師 肖文曉）
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